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"Elle martelait qu'elle ne voulait pas partir." Depuis plus de 30 ans, Yvonne tenait une petite quincaillerie au rez-de-chaussée d'un immeuble de six logements à Arles, où elle vivait également. "Cet endroit, c'était toute sa vie", assure Coralie Daven, ancienne notaire et créatrice d'une plateforme dédiée à la compréhension du droit. En 2020, la septuagénaire remarque la présence répétée d'artisans venant établir divers devis. Elle commence alors à s'interroger, comprenant que quelque chose se trame. D'autant qu'il y a de plus en plus de rumeurs : l'immeuble serait à vendre.
Des bruits de couloirs avérés. À cette époque, le propriétaire de l'immeuble, un restaurateur à son compte, faisait face à d'importantes difficultés financières dues au Covid. "Il n'arrivait plus à payer les travaux de copropriété, ni l'emprunt", soutient la juriste. L'immeuble est estimé à 1 million d'euros et le vendeur parvient à trouver un acquéreur à ce prix-là : le client de Coralie Daven. Un compromis de vente est signé en agence. Le rendez-vous est pris pour la signature de l'acte authentique chez le notaire. "C'est à ce moment qu'on s'est rendu compte, avec mon confrère, que le propriétaire avait omis de prévenir les locataires, se souvient l'ancienne notaire. Or, les locataires doivent être formellement informés et peuvent, sous conditions, se porter acquéreurs avant tout autre acheteur." Il s'agit du droit de préemption.
"L'obligation d'information est absolue : toute vente d'immeuble en bloc à usage d'habitation doit être notifiée à tous les locataires, même ceux d'un commerce en rez-de-chaussée, s'ils ont un bail mixte, comme c'était le cas en l'espèce. Sans notification régulière, la vente peut être annulée." Une fois informés, tous les locataires quittent les lieux. Tous sauf Yvonne, qui refuse catégoriquement de partir, bloquant la vente en fondant son action sur cette irrégularité procédurale. "Son objectif n'était pas d'acheter mais d'éviter l'expulsion."
La commerçante a pu rester dans les lieux grâce à la protection légale dont elle bénéficiait. En cas de vente occupée, "si l'acquéreur ne s'engage pas à prolonger les baux en cours pour six ans à compter de la vente, les baux existants sont automatiquement prorogés, garantissant aux locataires le droit de rester dans les lieux pour cette durée, sans risquer d'être expulsés immédiatement suite à la vente. C'est très contraignant pour un acheteur." Or, l'acquéreur souhaitait acheter l'immeuble libre de toute occupation : "Il imaginait un restaurant à la place de la quincaillerie et loger ses employés dans l'immeuble", raconte Coralie Daven. Il a donc retiré son offre. Pendant plus de six mois, Yvonne a donc été la seule à payer un loyer, aggravant les difficultés financières du propriétaire. En parallèle, comme elle refusait de partir, l'immeuble perdait en attractivité auprès des acquéreurs potentiels.
Après un an de négociations, le propriétaire a finalement trouvé un accord avec la commerçante et lui a versé à une indemnité de départ de 50 000 euros pour qu'elle libère le local. En mai 2021, il a trouvé un nouvel acquéreur pour environ 900 000 euros, soit 100 000 de moins que le prix initial. "Le marché immobilier arlésien ayant nettement reculé entre-temps, le propriétaire n'a pas eu d'autre choix que d'accepter une décote de près de 10 % par rapport au prix initial."
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