Au moment d’acquérir une maison ou un appartement ancien, l’acheteur doit payer des impôts sous la forme de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), regroupant taxe de publicité foncière et droits d’enregistrement. Le taux de ces DMTO, souvent appelés frais de notaire, varie selon le département. Les taux actuels sont en vigueur du 1er juin 2023 au 31 mai 2024.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont un impôt partagé entre les départements, les communes et l’État (de façon ultra-minoritaire) lors des transactions immobilières, aussi appelées mutations immobilières. C’est la raison pour laquelle les DMTO sont aussi nommés « impôt sur la mutation ».
A l’occasion de l’achat d’un logement (maison ou appartement), cet impôt sur la mutation calculé sur la base du prix de vente est à payer. Cet impôt correspond aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui comprennent deux taxes :
Des taxes additionnelles peuvent s’ajouter, comme la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière prélevée au profit de la région d’Ile-de-France, au taux de 0,6%, visant les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et de stockage.
Ces DMTO, aussi appelés « impôt sur la mutation », constituent une large partie de ce que l’on appelle communément les frais de notaire. Le prélèvement des DMTO est effectué par le service de la publicité foncière, pour le compte du département et de la commune où se situe le logement.
La rémunération du notaire (tarif proportionnel au montant de la transaction, selon un barème prévu par arrêté ministériel) est également prélevée au moment de la signature de l’acte authentique. Mais cette somme est à distinguer des DMTO, bien que le terme de frais de notaire soit fréquemment employé (à tort) pour désigner l’intégralité des frais d’acquisition.
En d’autres termes, ce que l’on appelle habituellement les frais de notaire comprend, pour une transaction dans l’ancien) :
Les DMTO visent toutes les ventes immobilières et transactions assimilées, portant sur les biens et droits suivants :
Le taux des droits de mutation à titre onéreux est variable d’un département à l’autre.
Le taux de DMTO peut en principe changer chaque année, sur délibération du conseil départemental. Les conseils départementaux votent le taux tous les ans pour une application pour les transactions réalisées sur la période du 1er juin de l’année au 31 mai.
Le taux de droit commun (taux de base) de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement sur les transactions immobilières est fixé par la loi (article 1594 D du CGI) à 3,80% du prix d’achat.
Toutefois, cet article de loi permet aux conseils départementaux de moduler ce taux, celui-ci pouvant atteindre 1,20% au minimum et 4,50% au maximum.
En pratique, on constate peu de changements de taux d’une année sur l’autre. La dernière vague de modifications de taux est intervenue en 2016-2017 sous François Hollande, lorsque les départements ont été autorisés à relever leur taux jusqu’à 4,5% du prix d’achat. La plupart ont profité de cette faculté, conduisant à un relèvement du taux de taxation au maximum prévu par la loi, dans la quasi-totalité des départements.
C’est ce même mécanisme que le gouvernement prévoit de mobiliser à partir de 2025, en portant le taux maximum de taxation maximum à 5% pour trois ans.
Une hausse des taux des droits de mutation à titre onéreux est prévue à partir d’avril 2025. En effet, l’ancien Premier ministre Michel Barnier a annoncé, le 15 novembre 2024, lors des Assises 2024 des départements de France, un relèvement temporaire du taux maximum des DMTO de 0,5%, pendant 3 ans, ce qui le portera à 5% maximum, contre 4,5% actuellement. Seront concernées les opérations actées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
« Nous proposons de relever le plafond des droits de mutation à titre onéreux que vous percevez (en parlant des départements, NDLR), a déclaré l’ancien chef du gouvernement. Nous le ferons sur une période de trois ans à hauteur de 0,5%. Nous ferons le bilan à l’issue. Ce relèvement sera volontaire. Il déprendra de votre décision. Il représente une ressource potentielle de 1 milliard d’euros ».
Les départements auront la liberté de voter ce taux maximum ou pas.
Cette mesure a été reprise dans le texte du projet de loi de finances pour 2025 issu du compromis trouvé entre députés et sénateurs en commission mixte paritaire les 30 et 31 janvier 2025.
La mesure a été définitivement adoptée le 6 février 2025. Pour entrer en vigueur, le texte doit être au préalable validé par le Conseil constitutionnel et publié au Journal officiel.
Une telle augmentation représenterait un surcoût :
La taxe de publicité foncière est l’une des composantes des droits de mutation à titre onéreux. La taxe de publicité foncière est à payer sur les actes notariés constatant des mutations immobilières, lors de leur publication au service de la publicité foncière. La taxe de publicité foncière concerne uniquement les mutations soumises à la formalité fusionnée (formalité unique de publicité foncière en vigueur depuis la loi du 26 décembre 1969).
Les droits d’enregistrement sont quant à eux prélevés lorsqu’une transaction n’est pas constatée par un acte ; ils ne concernent que les opérations soumises à la formalité de l’enregistrement.
La taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement sont soumis au même tarif : les taux d’imposition sont identiques.
La date d’entrée en vigueur des nouveaux taux des droits d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière fixés par les départements est fixée au 1er juin de chaque année pour les douze mois glissants suivants, soit au 1er juin 2024 pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025.
Les DMTO pèsent davantage sur les logements anciens. Pour l’immobilier neuf, seule une taxe de publicité foncière de 0,715% est prélevée sur le prix de vente hors taxes. Ce taux réduit de DMTO est prévu à l’article 1594 F quinquies du CGI (Code général des impôts).
C’est la raison pour laquelle on dit souvent que les « frais de notaire » sont réduits pour l’achat d’un bien immobilier neuf.
Ce taux réduit est réservé aux acquisitions soumises à la TVA (acquis en Vefa / « sur plans » ou déjà construit auprès d’un promoteur immobilier). Ainsi, un appartement neuf achevé depuis moins de 5 ans vendu par un particulier (donc non soumis à TVA) est soumis au taux de taxe de publicité foncière au taux de droit commun.
A noter : en plus de la taxe de publicité foncière, l’acquéreur doit payer une contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,1% de la valeur du bien hors taxes.
Dans la grande majorité des cas, les DMTO (non technique de l’impôt sur la mutation), sont à la charge de l’acheteur du bien immobilier. Il s’agit de la règle, à laquelle il est possible de déroger. Il est néanmoins possible de réaliser une vente « acte en main » dans le cadre de laquelle le vendeur s’engage à payer la fiscalité et les frais de notaire.
La liste ci-dessus récapitule les taux des DMTO pratiqués dans les départements de France métropolitaine ainsi que dans les DOM. Ces taux sont en vigueur du 1er juin 2024 au 31 mai 2025 (source : Impots.gouv.fr) :
Les DMTO varient selon les départements. Dans la plupart des cas, ils sont fixés au maximum légal, soit 5,81%. Ce prélèvement se décompose en trois parties :
Pour la période en cours du 1er juin 2024 au 31 mai 2025, les taux d’imposition ont été laissés inchangés. Le dernier changement de taux départemental de DMTO est intervenu en Isère, au 1er juin 2022, majoré de 3,80% à 4,50%.
Un couple d’acheteur achète une maison ancienne dans la Sarthe au prix de 200.000 euros. Dans ce département, les DMTO s’élèvent à 5,81%. Le couple doit donc payer environ 11.620 euros de DMTO. Ce montant ne comprend que la fiscalité immobilière et ignore la rémunération du notaire.
Pour un achat au même prix d’acquisition effectué dans le Morbihan (DMTO de 5,11%) en dehors d’une zone de revitalisation rurale, le coût total des DMTO atteint 10.220 euros.
Sur 100 départements ou collectivités (la Corse étant désormais comptée comme une collectivité unique), 97 départements ont décidé de conserver le taux maximum de DMTO au 1er juin 2024, soit 4,50%.
Seuls trois départements affichent un taux réduit de DMTO, 2 en France métropolitaine et un Outre-mer, au taux de 3,80% :
Note de l’auteur : le taux de 3,80% correspond en fait au taux normal de DMTO mais son caractère ultra-minoritaire lui donne l’apparence d’un taux réduit
Chaque département peut en outre adopter une réduction du taux de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement dans deux cas de figure visant la vente d’un logement occupé :
Cette réduction peut conduire à ramener le taux de DMTO à un minimum de 0,70%.
Pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025, seul un département a décidé d’opter pour un taux réduit de DMTO dans ce cadre : les Hautes-Pyrénées, avec un taux de 3,80% contre 4,50% pour les autres transactions immobilières.
Les textes de loi prévoient plusieurs exonérations de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière. Les transactions entrant dans le champ de ces exonérations ne sont donc pas taxables aux DMTO.
Les exonérations visant les particuliers sont les suivantes :
La plupart des autres exonérations concernent des acteurs institutionnels. Une majorité de départements applique une exonération de DMTO sur les ventes de logements HLM.
21 départements exonèrent les baux à réhabilitation de DMTO pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025 :
Chaque conseil départemental peut diminuer la base imposable des transactions soumises aux DMTO en votant des abattements fiscaux, en application de l’article article 1594 F ter du CGI. Il s’agit d’une faculté offerte aux conseils départementaux, le vote d’un abattement est donc facultatif.
Cet abattement vise uniquement les logements et les garages et chaque département peut décider de limiter le champ de l’abattement fiscal aux acquisitions de biens situés dans les zones de revitalisation rurale (ZRR).
Le montant de l’abattement est fixé légalement à 7.600 euros minimum et à 46.000 euros maximum et peut atteindre les montants suivants :
Seuls quatre départements appliquent de tels abattements, uniquement en zone de revitalisation rurale :
Dans les ZRR de chacun de ces départements, la part taxable aux droits de mutation des transactions immobilière est réduite du montant de l’abattement.
Ainsi, pour l’acquisition d’un corps de ferme en Saône-et-Loire en zone de revitalisation rurale pour un prix d’achat 150.000 euros, la valeur taxable du bien aux DMTO est de 119.600 euros (150.000 – 30.400).
Les recettes fiscales tirées des droits de mutation à titre onéreux ont atteint les montants suivants ces dernières années :
Source : DGCL
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