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Marseille : découvrez les prix au m² par arrondissement, une légère baisse amorcée
Par Laetitia Lienhard, J.J.
Publié le 09/02/24 à 11:05 – Mis à jour le 09/02/24 à 19:24
Une famille regardant les offres devant une agence immobilière à Marseille.
Photo Gilles Bader
C’est la question que tous les Français souhaitant devenir propriétaires à Marseille se posent : à combien s’établit le prix au m² de l’arrondissement visé ? En exclusivité, d’après les dernières données de la Fnaim au 1er février 2024, La Provence pointe en détails, arrondissement par arrondissement, le prix du m². Dans un marché immobilier grippé, notamment par une limitation de la production de crédits et un accès plus difficile à l’emprunt conjugué, les prix connaissent une légère baisse.
À Marseille, les prix ont diminué de 1,4% à fin 2023, par rapport à l’année passée. Une tendance qui devrait se poursuivre et surtout s’accentuer. « En dehors des biens rares, les prix devraient être corrigés d’environ 5% dans les prochains mois », affirme Laurent Alphonse, trésorier de la Fnaim des Bouches-du-Rhône.
Et la baisse des prix, encore contenue certes, concerne même des quartiers très demandés comme le 7ème arrondissement de Marseille. Ce quartier fait face à une baisse du prix au m² de l’ordre de 9%.« Les prix y sont revenus à un niveau plus réaliste. Cet arrondissement pourrait servir d’exemple. Les acquéreurs qui étaient prêts à y acheter des biens avec des taux très bas, de l’ordre de 1%, ne le peuvent plus avec des taux qui ont remonté. Et les propriétaires, possédant un capital important, sont en position de force sur le marché immobilier et n’hésitent ainsi pas à négocier. Les prix sont ainsi tirés vers le bas », explique le trésorier de la Fnaim Aix-Marseille-Provence.
Ainsi, des ventes de biens à des prix très élevés dans des quartiers tels que le Rouca Blanc, Malmousque ou encore la Corniche sont de plus en plus rares. Certains quartiers nord connaissent également une baisse des tarifs, notamment le 3ème arrondissement (-6,52%) et le 16ème arrondissement (-2,05%). En cause, « une offre important de biens dans ces arrondissements alors que la demande y est faible. Beaucoup de copropriétés y sont également dégradées ».
Mais certains arrondissements connaissent tout de même une hausse de leur prix au m², notamment le 4ème arrondissement (+3,59%) ou le 9ème arrondissement (+6,59%). « Les prix moyens pour une métropole comme Marseille y sont quand même bas, il s’agit plutôt d’un rattrapage comparé aux prix des autres grandes villes françaises », justifie Laurent Alphonse de la Fnaim des Bouches-du-Rhône. En ce qui concerne le 1er arrondissement, dont le prix au m² s’établit à 3376 euros (+1,69%), les prix y sont maintenus par la vente de grands appartements dans les quartiers de Longchamps et de Consolat. Des biens qui sont actuellement très recherchés.
Mais fait marquant, en parcourant les sites classiques de recherches d’appartement tels que Le Bon Coin ou SeLoger, les prix affichés sont bien au-dessus des prix réels de vente. Une différence pouvant monter jusqu’à 20%. « Les agents immobiliers acceptent de proposer le bien à des tarifs au-dessus du marché pour que le vendeur leur octroit le mandat de vente. Mais, en réalité, le bien sera très probablement vendu au prix réel. » La marge de négotiation smeble donc forte actuellement sur le marché immobilier marseillais.
Mais au-delà des prix, le profil des acquéreurs a également été modifié, à Marseille mais aussi dans l’ensemble du département. « Cette année encore marque la quasi disparition des primo accédants (sans apport conséquent ou aide extérieure) sous l’effet conjugué de la hausse des taux d’intérêt et des conditions d’emprunt de plus en plus drastiques. La FNAIM estime que les acheteurs ont perdu 25% de leur capacité d’emprunt depuis 2022 (pour un emprunt sur 20 ans avec une mensualité de 1000 euros). Les professionnels notent cependant que depuis le début du mois de décembre, certains établissements de crédit tendent à assouplir leurs conditions de prêt », précise la FNAIM Aix-Marseille-Provence
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