Ce jeudi 20 mars, la chambre des notaires de Toulouse a dressé un bilan des transactions immobilières effectuées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024 en Haute-Garonne.
Un rendez-vous biannuel. Ce jeudi 20 mars, la chambre des notaires de Toulouse a dressé un bilan des transactions immobilières effectuées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024 en Haute-Garonne.
Les chiffres ont été établis à partir de la base de données Perval, compte tenu des actes signés dans les études notariales du département.
Dans un secteur qui continue d’être secoué par la crise, la période a été marquée par une baisse des volumes de ventes (tous biens confondus) de 7.6 % et des prix qui commencent à baisser (-4,1 % dans l’appartement ancien).
Si la crise sanitaire et les confinements avaient remis la maison individuelle au centre du jeu, le marché des terrains à bâtir s’est écroulé en un an (-38 %). Dans le détail, 1.140 ventes ont été signées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, contre 1.840 l’année précédente.
En parallèle, les maisons et appartements anciens résistent un peu mieux (-7.3 % et -10 %) avec une légère baisse des volumes. Au total, 23.920 transactions immobilières ont été effectuées sur la période, contre 25.890 l’an passé.
Alors que le prix augmentait constamment dans l’appartement ancien, il a connu une baisse relative (-4,1 %) et atteint un prix au m² médian de 2.810 euros en Haute-Garonne. Il n’y a pas de corrélation entre la baisse des volumes et la courbe des prix qui diminue plus lentement.
Avant d’ajouter : « Les vendeurs qui avaient des biens sur le marché depuis longtemps ont accepté de diminuer leurs prix pour compenser la capacité d’emprunt réduite de beaucoup d’acquéreurs ».
Au niveau des communes du département, la baisse est assez générale. À Toulouse, le quartier Saint-Étienne reste en tête (-6,6 %). En revanche, le prix de l’immobilier à Jules-Julien a connu une diminution de 15,2 % sur un an.
Au-delà des prix des avant-contrats qui fluctuent légèrement, le volume ont augmenté : 2.186 début 2025 contre 1.934 fin 2024. Attention, tous les avant-contrats ne sont pas signés chez les notaires et ne mènent pas à une vente.
À noter également qu’à partir du 1er avril prochain, de nombreux départements (dont la Haute-Garonne) vont augmenter le taux des droits de mutation à titre onéreux, communément appelés « frais de notaire », de 0,5 points.
Tandis que le prix dans l’appartement ancien a légèrement diminué, le prix dans l’appartement neuf a faiblement augmenté (+1,5 %) avec une préférence pour le deux pièces. Logique car convoité par les investisseurs locatifs.
Si l’augmentation des volumes s’explique là encore par la fin du système fiscal favorable Pinel, il faut garder à l’esprit que les projets du neuf ont été parfois initiés quatre ou cinq auparavant avec un modèle économique et un achat foncier différents.
À la différence des appartements neufs, le marché des maisons anciennes poursuit une certaine baisse et affiche un décrochage de 5,5 %, soit un prix de vente médian de 263.500 euros, contre 278.800 en 2023.
Cette tendance se retrouve également dans les départements limitrophes, à l’image du Tarn-et-Garonne, des Hautes-Pyrénées et du Tarn qui enregistrent respectivement une chute de 1,2 % et 2,9 % et 3,8 % sur un an. Seul le département de l’Ariège connaît une hausse de 3,5 %.
En revanche, l’impact de la baisse des volumes ne se ressent pas sur la typologie de biens vendus : le cœur de marché demeure le quatre pièces. Par ailleurs, plus l’on s’éloigne de Toulouse et sa première couronne, plus le prix baissent.
Pour les communes au-dessus de 300.000 euros, Balma culmine en haut du classement avec un prix de vente médian de 474.900 euros pour 71 transactions effectuées. De son côté, Toulouse comptabilise 997 ventes.
Au niveau des avant-contrats, « la désintérêt semble être derrière nous », a pointé le notaire. Avec 1.799 actes signés, le projet immobilier semble en effet connaître un regain d’intérêt en Haute-Garonne.
Dans le département, la baisse s’établit à 5,3 % avec un prix de vente médian de 90.000 euros, contre 95.000 euros en 2023. Un constat inquiétant qui affecte également les constructeurs de maisons individuelles et les artisans du bâtiment.
Par ailleurs, la superficie moyenne des terrains achetés est de 600 m² car ils sont souvent plus abordables et permettent aux acquéreurs de rester dans leur budget tout en devenant propriétaires.
Dans le département, 29 % des intervenants ont entre 30 et 39 ans, 36 % appartiennent à la catégorie des cadres supérieurs et 76 % sont originaires de la Haute-Garonne. Néanmoins, les acteurs les plus présents sur le marché de l’immobilier sont âgés de 60 ans et plus.
Globalement, les moins de 30 ans et les plus de 60 ans ciblent des marchés différents, ne vivent pas au même endroit et n’achètent pas non plus au même endroit.
Malgré un durcissement de la législation sur les passoires thermiques, les diagnostics de performance énergétique (DPE) n’ont pas eu l’effet escompté sur la baisse des prix de l’immobilier en Haute-Garonne.
À Toulouse, les appartements anciens d’étiquette énergie de classe C se sont vendus en moyenne 7 % plus cher que ceux de classe D. En Haute-Garonne, les maisons anciennes de classe F-G se sont vendues en moyenne 14 % moins chères que celles de classe D.
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Journaliste web et radio, Margot est notamment passée par La Dépêche du Midi et CFM Radio avant de rejoindre l’équipe de L’Opinion Indépendante.
Contact : margotvenier@lopinion.com
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