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Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent
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Depuis 2019
Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine
CPI 3301 2019 000 041 117
CCI Bordeaux Gironde : Carte T
N° 19004224
Orias : Conseiller en Investissement Financier (CIF) & Courtier en assurance
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Crowdfunding
C’est un coup dur pour le secteur du crowdfunding immobilier. La plateforme Koregraf, l’un des pionniers du financement participatif dans la promotion immobilière en France, vient d’annoncer l’arrêt de son activité. Après plus de dix ans d’existence, une reprise récente par le groupe Inter Invest, et plusieurs années de difficultés financières, la société cesse son activité, laissant derrière elle près de 160 millions d’euros de capital en suspens sur 198 projets encore en cours.
Mais cette faillite ne signe pas l’échec du crowdfunding immobilier. Elle rappelle au contraire l’importance d’une analyse rigoureuse des plateformes, une sélection prudente des projets… et une bonne compréhension des risques. Chez Weelim, nous faisons le point sur les raisons de cette faillite, ses implications pour les investisseurs, et les précautions essentielles à prendre en 2025.
Fondée en 2014, Koregraf faisait partie des premiers acteurs à proposer à des particuliers d’investir aux côtés de promoteurs ou de marchands de biens dans des opérations immobilières, en échange d’un taux d’intérêt souvent compris entre 8 % et 12 % par an. La promesse : financer des projets à court terme (12 à 36 mois), obtenir un rendement attractif, et participer à l’économie réelle.
Mais les performances passées ne protègent pas des erreurs de gestion ni des retournements de marché. Ces deux dernières années, la plateforme a connu :
Une collecte en chute libre, comme l’ensemble du secteur ;
Une hausse alarmante du taux de défaut et des retards sur les projets en cours ;
Des coûts de recouvrement de plus en plus lourds, que le groupe Inter Invest, qui avait racheté Koregraf, n’a plus souhaité assumer.
Résultat : la plateforme ferme, mais les projets ne s’effondrent pas pour autant.
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Koregraf laisse derrière elle 198 projets immobiliers toujours en cours, avec un capital total restant dû de près de 160 millions d’euros. Pour les investisseurs concernés, il ne s’agit donc pas d’un effacement automatique : le remboursement dépendra de la situation de chaque projet.
D’après la société, environ 50 % des opérations seraient encore saines, avec un remboursement possible dans les délais prévus. Pour l’autre moitié, la situation est plus préoccupante : retards, difficultés juridiques, voire liquidations de promoteurs.
Pour organiser le suivi, trois entités indépendantes vont prendre le relais :
PS Advisory / PS Trustee : représentera les investisseurs obligataires vis-à-vis des emprunteurs, uniquement rémunérée si le remboursement a lieu ;
15-63, société spécialisée dans le recouvrement de créances immobilières, interviendra pour les projets en contentieux. Les investisseurs devront financer eux-mêmes les frais d’actions amiables ou judiciaires ;
Capsens, plateforme technique, assurera la gestion des comptes et le maintien des wallets (portefeuilles numériques des investisseurs).
Ces sociétés promettent un suivi régulier, avec des comptes rendus tous les 3 ou 6 mois selon les projets. Mais il est évident que les porteurs de parts ne retrouveront pas leur argent immédiatement, et qu’une part des pertes est à anticiper.
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Il est essentiel de rappeler que la faillite de Koregraf n’est pas celle du crowdfunding immobilier lui-même, ni celle des projets qu’elle a financés. La preuve : même si la plateforme disparaît, les projets eux-mêmes vont continuer d’être suivis, dans l’objectif d’obtenir leur remboursement.
Mais cette situation montre aussi les limites d’une plateforme mal gérée, ou trop exposée à des programmes à risque. C’est pourquoi, chez Weelim, nous insistons sur une évidence trop souvent négligée :
Toutes les plateformes ne se valent pas. Toutes les opérations non plus.
Le crowdfunding immobilier reste une classe d’actifs très attractive :
Un rendement moyen de 9 à 11 % brut par an, selon les plateformes ;
Une durée d’engagement courte (12 à 36 mois) ;
Une accessibilité à partir de 1 000 € sur de nombreuses opérations.
Mais c’est aussi un marché exigeant, où les risques sont bien réels :
Risque de retard, très fréquent, et rarement indemnisé à hauteur du préjudice ;
Risque de défaut, lié à l’échec du programme (défaillance du promoteur, ventes insuffisantes, inflation des coûts) ;
Risque de perte en capital partielle ou totale, en cas de liquidation de l’emprunteur.
En 2024, environ 15 à 20 % des projets affichaient des retards de plus de 6 mois, et 4 à 6 % entraient en procédure collective, selon le baromètre Mazars / FPF. Ce sont ces chiffres qui ont fragilisé Koregraf — et d’autres plateformes peu sélectives pourraient suivre.
Chez Weelim, nous ne croyons pas aux placements miracles. Le crowdfunding immobilier est une belle opportunité… à condition de l’aborder avec méthode, discernement et accompagnement.
Voici les 3 piliers d’une stratégie solide :
Il ne s’agit pas d’aller vers celle qui offre le taux le plus élevé. Il faut privilégier :
Les plateformes agréées PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) ;
Celles avec un historique solide, un bon taux de remboursement et peu de défauts ;
Les plateformes qui sélectionnent rigoureusement les promoteurs et exigent des garanties solides (hypothèques, caution, fiducie…).
Même sur une plateforme sérieuse, tous les projets ne se valent pas. Nous recommandons d’éviter :
Les opérations trop spéculatives (marchands de biens sans garantie réelle) ;
Les projets en zones mal desservies ou peu attractives ;
Les promoteurs jeunes, mal capitalisés ou peu expérimentés.
Il est essentiel de diversifier entre plusieurs opérations, plusieurs régions, et plusieurs promoteurs.
Hypothèque de premier rang, fiducie-sûreté, retenue de garantie… Ce sont ces éléments qui font la différence entre un investissement sécurisé et une simple promesse de rendement.
La disparition de Koregraf envoie un message clair : le crowdfunding immobilier est un marché qui se professionnalise. Les investisseurs ne peuvent plus se contenter de cliquer sur un projet avec un taux affiché à deux chiffres. Il faut comprendre les risques, lire les documents, analyser les garanties… ou se faire accompagner.
Chez Weelim, nous sélectionnons avec exigence les plateformes et les opérations que nous recommandons à nos clients. Nous privilégions la sécurité, la lisibilité, la diversification et la transparence. Et nous vous accompagnons à chaque étape, pour faire de ce placement une véritable composante de votre stratégie patrimoniale, et non un pari risqué.
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Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser les tendances, réglementations et évolutions socio-économiques. Nous évaluons et rencontrons les sociétés de gestion et les acteurs de la finance pour garantir leur pertinence et leur vision à moyen et long terme. Notre but est de vous transmettre conseils et savoir-faire via nos experts disponibles au quotidien. Mais aussi à travers notre lettre des placements, nos guides thématiques et nos vidéos YouTube. Weelim, c’est l’accès à des investissements fiables, performants et responsables pour répondre aux enjeux environnementaux et sociaux de notre époque.
Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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