Immobilier
Le marché immobilier français défie toute logique en ce mois d’octobre 2025. Alors que la demande hésite et que l’instabilité politico-économique plane, les prix de l’immobilier ancien grimpent de 1,7% sur un an. Le Baromètre LPI-iad révèle un paradoxe saisissant : avec 3 377 € le m² en moyenne nationale, les prix atteignent des sommets historiques. Pourquoi cette flambée malgré les incertitudes ? Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI, pointe du doigt une pénurie criante de biens disponibles. Face à cette pénurie structurelle, qui sont les gagnants et les perdants ? Quelles stratégies adopter pour acheter ou vendre au meilleur prix ? Décryptage complet d’un marché en pleine mutation.
Sommaire :
Le marché de l’immobilier ancien affiche une croissance soutenue malgré un contexte économique incertain. Selon le Baromètre LPI-iad publié en octobre 2025, les prix progressent de 1,7% sur un an. Le prix moyen du m² signé s’établit à 3 377 € au niveau national, contre 3 477 € affiché.
La dynamique varie selon les typologies. Les appartements enregistrent +1,8% sur un an à 4 045 € le m² signé. Les maisons progressent de +1,6% à 2 754 € le m². Sur trois mois, l’évolution atteint +1,8% pour les appartements et +2,8% pour les maisons.
L’insuffisance de l’offre constitue le facteur déterminant. Michel Mouillart l’explique clairement : “la pénurie de biens disponibles n’incite guère les vendeurs à la modération”. Les prix affichés des appartements atteignent des niveaux rarement observés, sauf à l’été 2022 quand les taux de crédit restaient bas.
La surenchère frappe particulièrement les espaces urbains convoités et le marché des maisons. Pour retrouver des prix similaires sur les maisons, il faut remonter à l’automne 2020, avant les exigences d’apport imposées par la Banque de France. Les prix ont retrouvé leur niveau de l’automne 2022.
Les prix affichés dépassent de 100 € les prix signés (3 477 € contre 3 377 € le m²). Cette marge progresse de 2,2% sur trois mois pour l’affiché, contre 1,6% pour le signé.
Pour les appartements, l’écart atteint 51 € le m² (4 096 € contre 4 045 €). Pour les maisons, il grimpe à 146 € le m² (2 900 € contre 2 754 €).
Cette marge de négociation moyenne de 8,9% au niveau national a explosé de 146% depuis juin 2021. En effet, cette hausse spectaculaire répond à la déstabilisation de la demande : changement de stratégie de la BCE, remontée des taux de crédit et surtout resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France.
Les écarts de prix restent considérables entre les zones géographiques. Le Baromètre LPI-iad révèle un rapport de 1 à 3 pour les appartements anciens entre certaines métropoles. Paris domine à 10 840 € le m² signé (+1,6% sur un an).
Nice se place deuxième avec 5 625 € le m² (+3,1% sur un an). Lyon affiche 4 798 € le m² (-0,2%), Bordeaux 4 464 € le m² (+1,2%), et Strasbourg 4 066 € le m² (+0,5%). Toulouse, Rennes et Nantes se situent entre 3 723 € et 3 954 € le m². À l’opposé, certaines villes proposent des tarifs accessibles. Le Havre affiche 2 310 € le m² (-2,6%), Reims 2 917 € le m² (+6,4%) et Saint-Étienne 1 543 € le m² (-5,3%).
À l’intérieur des métropoles, la segmentation reste prononcée. Franchir le périphérique parisien entraîne une baisse de 15% du prix des appartements.
Neuilly-sur-Seine affiche 10 846 € le m², Levallois-Perret 9 528 € et Boulogne-Billancourt 8 760 €. Franchir la Seine à Asnières ou Courbevoie fait chuter les prix de 35%. Au-delà de La Défense, à Colombes ou Nanterre, l’écart atteint 55%.
Le phénomène se reproduit en Province. Passer de Bordeaux (4 464 €/m²) à Mérignac (3 347 €/m²) correspond à -25%. De Lille (3 798 €/m²) à Roubaix ou Tourcoing, l’économie atteint 35%. À Lyon, quitter le 3ème arrondissement (4 659 €/m²) pour Villeurbanne (3 831 €/m²) fait gagner 20%.
Le 6ème arrondissement reste le plus cher (14 471 € le m²), suivi du 7ème (14 559 € le m²). Le 3ème enregistre la plus forte progression : +10,2% sur un an à 13 412 € le m². Le 2ème bondit de +9,0% à 11 322 € le m².
Les arrondissements périphériques maintiennent des prix accessibles avec des hausses soutenues. Le 19ème (+5,4%) et le 20ème (+3,8%) progressent fortement.
À Marseille, l’écart entre le 8ème (4 876 € le m²) et le 3ème (2 128 € le m²) atteint plus du double. À Lyon, le 6ème arrondissement domine à 5 841 € le m², devant le 2ème à 5 486 € le m².
Les prix du neuf n’ont pas suivi la dynamique de l’ancien. Durant l’été, le ralentissement a cédé place au repli. Les maisons neuves baissent de 1,0% sur trois mois à 2 717 € le m². Les appartements neufs reculent de 0,9% à 5 260 € le m². Sur un an, les maisons progressent de 1,5% tandis que les appartements stagnent à 0,0%.
Le climat d’incertitudes freine la demande. Sur les maisons, elle reste forte avec des crédits accessibles. Les ventes progressent à un rythme soutenu. En revanche, les appartements neufs souffrent. À 5 260 € le m², soit 1 215 € de plus que l’ancien, les prix découragent les accédants. Les investisseurs locatifs restent rares. Malgré l’augmentation des apports personnels et le redéploiement vers l’immobilier de loisirs, le marché peine.
Le redressement du marché de l’ancien est bien installé. Les achats de logements progressent de 16,1% sur les neuf premiers mois de 2025. Le volume de transactions bondit de 13,7% en rythme trimestriel. Cette reprise suit deux années de récession (-17,0% en 2023 et -19,0% en 2022).
Le printemps 2025 affichait un regain spectaculaire : +31,0% en juillet. Mais, la demande a faibli en été. La baisse d’août a atteint 34,6%, contre 25% habituellement. En septembre, le rebond (+21,6%) n’a pas totalement compensé l’affaiblissement.
Michel Mouillart explique : “L’instabilité politique paralyse les chaînes de décision. Les inquiétudes sur le chômage, la croissance en berne et le pouvoir d’achat déprimé pèsent.” La remontée des taux de crédit depuis la fin du printemps rend les projets prudents. Toutefois, il nuance : “Il ne s’agit que d’un ralentissement attendu. L’expansion va se poursuivre, plus lentement.” Les ventes restent inférieures de 20% à leur niveau de 2017-2019.
L’Île-de-France bénéficie du renouveau avec +18,9% de transactions au 3ème trimestre. La Province affiche +11,4%. Sur neuf mois, les rythmes convergent : +14,0% en Île-de-France contre +14,5% en Province.
Durant l’été, certaines régions ont reculé de 1 à 2% (Midi-Pyrénées, Pays de la Loire, Rhône-Alpes). L’Alsace, le Limousin et le Nord-Pas-de-Calais n’ont progressé que de 5%. Le baromètre note que “les prix sont restés abordables mais la demande est pénalisée par les apports personnels exigés”.
En revanche, huit régions ont bondi de +20 à 25% (Aquitaine, Basse-Normandie, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Languedoc-Roussillon, PACA, Picardie). Ces territoires souffrent d’une “insuffisance de l’offre nouvelle et d’une construction en panne”.
Les marges de négociation atteignent 8,9% au niveau national, soit 80% au-dessus de la moyenne historique. Les appartements affichent 7,6% et les maisons 10,1%.
Depuis juin 2021, les marges ont explosé de +146% (+24% par an). Les appartements progressent de +130% et les maisons de +158%. Cette hausse répond à la déstabilisation de la demande par le resserrement du crédit imposé par la Banque de France.
Depuis l’été 2024, la reprise des transactions et la remontée des prix ont modifié la négociation. Les banques ont assoupli les contraintes d’apport pour redynamiser le marché. Sur un an, les marges des appartements ont augmenté de 20% (15% pour les studios, 36% pour les autres). Pour les maisons, la hausse atteint 42% (47% pour les 5 pièces et plus, 31% pour les autres).
Les marges varient fortement selon les territoires, révélant les tensions locales.
Le Limousin affiche les marges les plus élevées (12,3% maisons, 11,7% appartements). La Picardie (10,5% et 10,1%) et la Haute-Normandie (10,1% et 12,5%) suivent. À l’opposé, Rhône-Alpes affiche les plus faibles (6,8% maisons, 5,3% appartements), confirmant sa forte attractivité. L’Alsace maintient également des marges contenues (4,0% et 5,4%).
L’Île-de-France se situe dans la moyenne nationale (9,6% maisons, 7,5% appartements). Les zones tendues avec pénurie affichent des marges faibles car les vendeurs dominent. À l’inverse, les territoires avec offre abondante donnent plus de pouvoir aux acheteurs.
Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l’Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l’habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.
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