Soustraire des services pour proposer une gestion locative low-cost n’est pas un levier d’optimisation.
D’une part car le propriétaire se voit transférer la charge de travail, d’autre part parce que ce sont finalement les missions qui le protègent le plus qui sont amputées. Le bailleur se retrouve alors seul face aux enjeux les plus impactants pour lui.
Bien s’assurer contre les impayés et les dégradations : les points clés
La GLI, qu’est-ce que c’est ?
C’est la garantie loyers impayés. C’est une assurance qui n’est pas obligatoire, contrairement à la PNO (assurance propriétaire non occupant). Mais qui est primordiale pour couvrir un propriétaire à différentes étapes de la location.
Les modalités des couvertures, les exclusions et les garanties devraient être considérées avec soin par le souscripteur.
Voici les points essentiels à vérifier si vous voulez contracter une GLI :
• Le délai de carence éventuel
• La limitation de durée de la couverture
• La couverture du non-paiement des taxes et des charges prévues dans le bail
• Les indemnités d’occupation, si le locataire n’a pas quitté les lieux
• La garantie des dégradations immobilières (beaucoup d’assureurs ne la proposent pas)
• L’assistance juridique
L’ensemble des prestations citées est pris en charge par la GLI proposée chez Gestion Cassini.
Le coût d’une GLI
Une GLI représente un pourcentage du montant du loyer. Chaque agence immobilière fixe son taux de GLI, parfois avec une marge importante.
Les barèmes des frais et les honoraires des agences doivent obligatoirement figurer sur leur site internet, accessibles en 2 clics.
À Nice, nous menons une grande étude de marché depuis 2022 sur les honoraires des agences immobilières, incluant la GLI et ses garanties.
Et nous avons constaté que notre GLI est la moins chère de Nice avec les garanties les plus complètes.
Soit 1.93% TTC, alors que la plupart des agences se positionnent entre 2.5 et 3% TTC.
Un exploit, au service de nos propriétaires, rendu possible par Éric Martin, fondateur de Gestion Cassini, qui a su maintenir ce taux bas et inchangé depuis plus de 10 ans.
GLI interne ou externe : que faut-il choisir ?
Voici encore une notion qui mérite d’être développée. Certains grands réseaux proposent une GLI interne, c’est-à-dire qu’ils garantissent vos loyers sur leurs fonds propres.
Dans ce cas, l’indemnisation est souvent immédiate et les problèmes juridiques sont gérés en interne.
Cependant, cette approche crée potentiellement un conflit d’intérêt : l’agence, garante des loyers, devient juge et partie dans la sélection du locataire et la relocation du bien.
Cela peut conduire à des situations où des dossiers de locataires, initialement considérés à faible risque, se révèlent plus problématiques, augmentant le risque de vacances locative.
C’est pourquoi nous privilégions une autonomie totale des prestataires. Une agence immobilière ne devrait pas être son propre assureur.
La loi Alur réglemente les honoraires de la mise en location d’un logement, qui dépendent du niveau de saturation du marché immobilier local.
3 zones sont reconnues :
• Zone non tendue
• Zone tendue
• Zone très tendue
Sans surprise, Nice est classée en zone tendue, contrairement à d’autres villes limitrophes, dans l’arrière-pays niçois, ou dans le Var.
Mais dans le cas de Nice, le tarif est de 10€ TTC /m² + 3€ TTC /m² pour l’état des lieux.
Cependant, la loi permet l’application de frais supplémentaires pour la rédaction d’actes (bail et ses modificatifs) ou pour des états des lieux avec inventaire.
C’est sur ces prestations qu’il faut comparer le véritable coût de l’agence immobilière.
Le taux de gestion locative
Puis, il faut comparer le taux de gestion, si le propriétaire souhaite déléguer cette mission.
La petite nuance qui fait une grande différence :
Est-ce que le taux s’applique sur le loyer hors charges, sur tous les encaissements, ou sur le loyer charges comprises.
Pour le propriétaire, la solution la plus avantageuse est d’appliquer ce taux sur le loyer hors charges.
Gestion Cassini se démarque en choisissant l’option la plus rentable pour le propriétaire bailleur : un taux de gestion appliqué sur le loyer hors charges.
7% HT Soit 8.40% TTC, inchangé depuis plus d’une décennie.
Les frais supplémentaires liés à la gestion locative
Là encore la concurrence fait rage. Les agences immobilières n’ont pas toutes le même modèle économique.
Selon la politique interne, des frais supplémentaires peuvent être appliqués, constituant un barème, en plus des honoraires.
Il existe une multitude de frais : des frais d’’envoi de courrier, sur l’archivage, en passant par des vacations, des suivis de chantier, la gestion des sinistres, du taux horaire…
C’est pourquoi Gestion Cassini a délibérément simplifié sa grille tarifaire :
Le taux de gestion constitue l’unique rémunération de l’agence pour l’ensemble de ses missions, y compris la gestion des sinistres. Seule une aide spécifique à la déclaration fiscale reste payante (50€ TTC pour les résidents, 150€ TTC pour les non-résidents).
Et c’est tout !
Notre approche compétitive se traduit concrètement par des avantages financiers pour nos propriétaires. En additionnant les économies réalisées sur la GLI et les frais de gestion, nos clients peuvent couvrir le montant de leur taxe foncière annuelle.
C’est un engagement fort de Gestion Cassini : œuvrer pour vos intérêts, car nous sommes convaincus qu’un marché immobilier sain bénéficie à tous. Nous sommes résolument à vos côtés pour une gestion locative plus simple, plus sûre et plus rentable
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