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Peut-on vendre une maison sans diagnostic en 2024 ? Les diagnostics immobiliers évaluent la superficie d’un logement, son état général, les éventuels risques et les réparations nécessaires. Ils sont obligatoires pour toute transaction de vente ou de location.
Écrit par Abdelkader Diarra
01 janvier 2026 – 6 min. de lecture
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Sommaire
Il est impossible de vendre un logement sans diagnostic immobilier. Les diagnostics immobiliers représentent une exigence légale. En conséquence, un propriétaire ne peut pas procéder à la vente de sa propriété sans avoir fait réaliser ces diagnostics par un professionnel accrédité, qui doit posséder les qualifications et assurances nécessaires.
Un notaire exigera la présentation des diagnostics obligatoires avant de finaliser toute transaction immobilière, ce qui constitue une mesure de protection tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Ils informent l’acheteur sur l’état du bien et préservent le vendeur de conflits postérieurs à la vente.
L’ensemble des diagnostics techniques requis doit être compilé dans un dossier de diagnostic technique (DDT), qui est joint soit à la promesse de vente, soit à l’acte définitif de vente. Le type de diagnostics à fournir peut varier en fonction du type de propriété concernée.
Diagnostic
Durée de validité
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Métrage Carrez
Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
Diagnostic amiante
Diagnostic électricité
Diagnostic gaz
État de l’installation d’assainissement non collectif (pour les maisons uniquement)
Diagnostic termites
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques)
Diagnostic Bruit
Il existe également des diagnostics facultatifs comme :
Les évolutions législatives récentes concernent surtout le diagnostic de performance énergétique (DPE). Dans le contexte actuel de sensibilisation aux enjeux du changement climatique, le gouvernement français a promulgué la loi Climat & Résilience pour orchestrer une réduction significative des émissions de gaz à effet de serre.
L’objectif clair du gouvernement est l’éradication des logements dits « passoires thermiques« , identifiés par un diagnostic de performance énergétique (DPE) classant ces derniers en catégorie F ou G. Ces biens sont responsables d’une surconsommation énergétique qui résulte en des émissions de CO2 disproportionnées.
Avec l’arrivée du 1er janvier 2025, une interdiction progressive de la location des biens qualifiés de « passoires thermiques » sera mise en œuvre. Cette mesure légale constitue un défi majeur pour les propriétaires, qui sont appelés à réaliser des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique de leurs logements.
À partir du 1er avril 2023, il est devenu obligatoire pour tout détenteur d’une habitation individuelle de classe énergétique F ou G de procéder à un audit énergétique. À savoir que cette mesure ne s’applique pas aux propriétaires de lots de copropriété.
Il est possible de signer un compromis de vente sans diagnostic, mais le vendeur s’engage à les fournir par la suite pour la signature de l’acte de vente définitif. De même, il est possible de signer un compromis de vente dans DPE si le document est fourni lors de la signature chez le notaire. Dans le cas contraire, la vente ne peut avoir lieu.
Bon à savoir
En moyenne, il faut compter 400 à 700 € pour réaliser l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires. Ce coût est à la charge exclusive du vendeur.
Peut-on vendre une maison sans diagnostic entre particuliers ? Non, les règles ne changent pas, que vous passiez par une agence immobilière ou non. Dans tous les cas, vous devez fournir au notaire les diagnostics immobiliers requis. Vous devez aussi faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié par le COFRAC (Comité français d’accréditation). Si cette procédure n’est pas respectée, le vendeur risque une sanction pécuniaire s’élevant à 1 500 euros.
L’emploi de la formule « en l’état » dans un contrat écrit indique que l’acheteur accepte la propriété telle quelle, sans modifications ultérieures. En tant qu’acheteur, cela signifie renoncer à toute exigence de réparation ou de réduction du prix de vente même si des défauts sont découverts après l’achat. Et justement, la présence de diagnostics défavorables n’empêche pas la vente : le vendeur n’est pas contraint de réaliser des réparations. Ainsi, un logement peut être vendu même s’il contient de l’amiante ou du plomb.
Dans l’hypothèse où le vendeur omet de remettre les diagnostics immobiliers requis lors de la finalisation de la vente, il s’expose à une mise en cause pour vices cachés si des dommages ou risques étaient ultérieurement révélés.
Dans un tel cas, l’acheteur a le droit de poursuivre le vendeur en justice pour obtenir soit l’annulation de la transaction et le remboursement total du montant payé, soit une diminution du prix de vente.
À savoir que cette règle ne s’applique pas au diagnostic de performance énergétique (DPE), qui est uniquement informatif et ne peut donc pas être invoqué par l’acheteur pour engager la responsabilité du vendeur sur la base d’informations incorrectes contenues dans ce diagnostic.
De plus, il est à noter que si le vice caché est relatif aux parties communes et résulte de la négligence du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de ses devoirs, la responsabilité ne pèsera pas uniquement sur le vendeur mais pourrait également être étendue aux autres copropriétaires.
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