Vous avez un projet d’achat ? Avant de faire le grand saut et de commencer à chercher votre prochain chez-vous, il est important de savoir ce que vous pouvez vraiment emprunter. La bonne nouvelle, c’est qu’avec une simulation en ligne vous obtenez, en quelques minutes, une estimation réaliste de votre budget pour partir sur de bonnes bases. On vous explique.
La simulation est la première étape d’un achat immo réussi. Elle permet d’obtenir rapidement un budget réaliste pour éviter de visiter des biens hors de portée.
Le simulateur suit les mêmes règles que les banques. Elle prend en compte les revenus, l’apport, la durée maximale d’emprunt, le taux d’endettement de 35 % et le taux d’usure.
Une fois le budget posé, vous pouvez passer aux visites en étant sûr de viser juste.
Vous vous demandez pourquoi consacrer quelques précieuses minutes à simuler votre prêt immobilier ? Tout simplement parce que c’est la première étape d’un projet réussi. Faire une simulation, c’est mettre un chiffre réaliste sur votre budget, afin de ne pas perdre de temps avec des biens qui ne correspondent pas à vos moyens.
Grâce à notre simulateur de crédit immobilier, vous pouvez passer d’une idée vague à une estimation concrète. Cet outil est là pour vous aider à vous projeter et à éviter toute désillusion. Mais soyons honnêtes : même si notre simulateur est performant, il reste une première étape. Les banques, elles, auront besoin de bien plus qu’une estimation pour valider votre financement.
Les revenus annuels retenus par les banques : Si vous êtes salarié(e) en CDI depuis au moins une année civile entière, ils correspondent le plus souvent au « cumul net imposable » repris sur votre bulletin de salaire du mois de décembre dernier. Cela fait moins d’un an que vous êtes dans votre entreprise ? Reprenez le salaire brut annuel indiqué sur votre contrat de travail et minorez-le de 23 % si vous êtes salarié ou de 25 % si vous êtes cadre. Cela fait plus de trois ans ? Si vous jouissez de primes, moyennez celles perçues lors des 36 derniers mois et intégrez-les à votre calcul !
La durée du prêt : Un crédit immobilier ne peut pas excéder 25 ans (soit 300 mensualités). Cependant, si la banque finance également vos travaux ou que vous achetez un bien neuf, cette durée pourra dans certains établissements être portée à 27 ans (incluant deux années de différé d’amortissement).
Voici les taux immobiliers observés en fonction de la durée de crédit :
Partons sur un exemple concret avec Charlie et Jules :
Revenus mensuels nets à deux : 3 500 €
Taux d’endettement maximal autorisé : 35 %
Taux d’intérêt : 3,40 % (observé pour un prêt sur 20 ans au 1ᵉʳfévrier 2026)
Durée du prêt : 20 ans (240 mois)
Apport personnel : 10 000 €
Le taux d’endettement fixe une limite sur les mensualités de Charlie et Jules est de : 1 225€. Quel est le calcul ? 3 500 € x 35 % = 1 225 €. C’est cette somme maximum que le couple pourra rembourser chaque mois à la banque pour financer leur projet.
Avec une mensualité maximale de 1 225 € et un taux d’intérêt de 3,40 % sur 20 ans, le simulateur Pretto estime que ce couple pourrait emprunter jusqu’à 213 105 €.
1. Frais de notaire :
Les frais de notaire varient selon le type de bien acheté :
Pour un bien ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix du bien.
Pour un bien neuf, ils sont moins élevés : autour de 2 à 3 %, car les droits de mutation sont moins élevés.
Charlie et Jules veulent acheter un bien ancien. Les frais estimés seraient donc de 17 048 €.
2. Frais de garantie :
Ces frais couvrent la garantie exigée par la banque (hypothèque ou caution bancaire). Dans le cas du projet de Charlie et Jules, ils sont estimés à 2 484 €.
Avec un apport personnel de 10 000 €, le couple peut l’utiliser pour couvrir une partie des frais annexes (notaire et garantie), réduisant ainsi l’impact sur le montant emprunté. Voici comment le budget se décompose :
Montant empruntable brut : 213 105 €
Total des frais annexes (notaire + garantie) : 17 048 €=19 532 €
Frais restants à couvrir après apport : 19 532 € – 10 000 € = 9 532 €
Concrètement, Charlie et Jules pourront viser un bien de 203 573 €, après réduction des frais liés à l’achat.
Les taux d’assurance emprunteur varient généralement entre 0,10 % et 0,40 % du capital emprunté par an. Voici deux exemples pour ce couple :
Avec un taux de 0,10 % : l’assurance coûterait environ 20 € par mois.
Avec un taux de 0,40 % : l’assurance coûterait environ 81 € par mois.
Pour ce calcul, nous retiendrons une estimation médiane à 0,25 %, soit environ 51 € par mois, portant la mensualité totale (crédit + assurance) à 1 338 €.
Vous êtes entrepreneur et vous vous arrachez les cheveux devant notre simulateur de prêt ? Vous percevez des revenus locatifs et vous ne savez pas comment les intégrer ? Nos experts savent traiter ces spécificités et peuvent vous aider.
On ne va pas se le cacher, il arrive que certains projets soient particuliers et impliquent des difficultés dans leur réalisation. Deux exemples nous viennent en tête :
Si vous comptez acheter une ruine dans le Vercors et demandez qu’une banque vous prête dix fois son prix pour la rénover, cela ne sera pas forcément gagné et il nous faudra sans doute redoubler d’efforts.
Pour autant, partons d’un principe simple : en financement comme en amour, rien n’est impossible ! Et si notre simulateur de crédit a parfois la prudence de vous dire non, nos experts, eux, auront peut-être le plaisir de vous dire oui.
Le mieux, lorsque des questions se posent, c’est donc de nous laisser mettre les mains dans le cambouis. Nous vous promettons d’ouvrir le capot sans délai pour regarder avec vous comment optimiser la mécanique de votre projet.
Les chiffres, aussi précis soient-ils, ne suffisent pas pour lancer concrètement votre projet. Heureusement, nous avons deux étapes simples pour vous mettre sur la voie :
Programmez des visites : Maintenant que vous connaissez votre budget, il est temps de passer aux choses concrètes. Commencez à consulter les annonces, planifiez des visites et affinez vos critères de recherche.
Est-ce vraiment indispensable ? Absolument ! Cela signifie des mensualités moins élevées et des intérêts réduits sur toute la durée de votre prêt. Ce n’est pas tout, en ayant un apport, vous montrez à la banque que vous êtes préparé pour ce projet. Rien de tel que de commencer sa vie dans un nouveau chez-soi avec un peu moins de pression financière, n’est-ce pas ?
Au-delà du confort financier que l’apport peut vous apporter, c’est aussi une question de solidité de votre dossier. L’apport personnel a une incidence certaine sur la décision d’une banque de vous accorder un prêt pour l’achat d’un bien. De nombreux établissements bancaires refusent purement et simplement de financer l’intégralité des projets immobiliers, qui comprennent à la fois le coût d’acquisition et les frais annexes (frais de notaire, garantie…), car ils considèrent qu’un emprunteur sans apport représente un risque accru de défaut de paiement.
Oui, obtenir un prêt immobilier sans apport, c’est possible ! Mais attention, ce n’est pas non plus une norme. Pour autant, certaines banques le proposent, surtout aux primo-accédants ayant une situation stable ou aux investisseurs locatifs. Vous êtes dans ce cas ? Estimez dès maintenant votre capacité d’emprunt avec notre simulateur dédié.
Vous l’aurez compris, faire une simulation de prêt immobilier est un bon début pour un projet immobilier. Et le chemin peut être encore long avant d’obtenir la précieuse offre de prêt.
Une simulation reflète les taux et les règles en vigueur au moment où vous la faites. Elle peut vite évoluer : les taux d’intérêt et le taux d’usure changent, et votre situation personnelle peut également modifier votre capacité d’emprunt.
Pour rester au plus juste, mettez à jour votre simulation tous les 2 à 3 mois pendant votre recherche, et obligatoirement avant de faire une offre.
Co-fondateur et CEO de Pretto, Pierre a supervisé durant plusieurs années les courtiers. Il s’occupe aujourd’hui du développement du réseau de courtiers mandataires ByPretto. Porte-parole de Pretto dans les médias, il est régulièrement interviewé sur les plateaux pour apporter son éclairage d’expert sur le marché du crédit immobilier.
Si je souhaite réaliser des travaux dans mon bien immobilier
Bonjour à vous,
Vous avez la possibilité d’ajouter un prêt travaux à votre demande de prêt immobilier si cela ne dépasse pas les 33% d’endettement !
Voici un article qui vous explique comment cela fonctionne : https://www.pretto.fr/pret-immobilier/conseils/simulation-pret-immobilier-travaux/
Bonne lecture !
En 3 minutes, sans inscription !
Pretto est une marque de la société FINSPOT, société par actions simplifiée, immatriculée au registre de l’ORIAS en tant que Courtier en opérations de banque et en services de paiement sous le numéro 17000916, dont le siège social est situé 42 Rue de Paradis, 75010 Paris. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
