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Un porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris raconte au Figaro Immobilier l’histoire de clients d’un confrère qui ont fait les frais d’une succession mal préparée.
"Si seulement leur père était allé voir un notaire il y a vingt ans." Voici la réflexion de Jean-Baptiste Bullet, porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris, face à l'histoire de Virginie et Sébastien (leurs prénoms ont été modifiés), les clients de l'un de ses confrères. Cette famille, qui voulait garder la maison familiale coûte que coûte, a fait les frais d'une succession mal préparée. Ce frère et cette sœur ont grandi à Biarritz, dans une etxea – une maison basque typique – de 120 mètres carrés. La propriété aux murs blanchis à la chaux, aux tuiles et aux colombages de bois peints en rouge avait été bâtie par leur grand-père. Ce bien, dont le père de Virginie et Sébastien avait hérité de ses parents, était donc un "bien propre". Le décès de sa femme en 1997 n'a donc pas déclenché de succession sur la maison, ne rendant pas le passage chez un notaire obligatoire. Une consultation notariale aurait toutefois été utile, estime Jean-Baptiste Bullet.
"Leur père n'a jamais voulu quitter cette maison. Il l'avait d'ailleurs améliorée avec les années", précise le notaire. Pourtant ce bien sur la côte basque attirait : "Les promoteurs cherchaient à lui acheter sa maison pour construire des biens plus luxueux". Mais le père de Virginie et Sébastien refusait en bloc. "Cette maison, c'était toute sa vie. Il avait grandi là et ne voulait surtout pas vendre", avaient insisté ses enfants auprès de leur notaire.
En novembre 2023, leur père décède à l'âge de 79 ans. Là, c'est le choc pour les enfants : la valeur du bien immobilier a presque triplé en 25 ans. La maison familiale, estimée à 390 000 euros au moment du décès de la mère de famille, vaut désormais 1 100 000 euros. "Vous pensez que c'est le jackpot ? Bien au contraire, affirme Jean-Baptiste Bullet. Les enfants ont chacun reçu la moitié de la valeur du bien, soit 550 000 euros. Ils ont bénéficié de l'abattement de 100 000 euros chacun et étaient donc taxables sur les 450 000 euros restants." Résultat : hériter de cette maison leur coûte 88 164 euros d'impôts chacun. À noter qu'il s'agit là d'un calcul simplifié, les frais de succession étant en réalité calculés sur l'actif net successoral, qui intègre d'autres éléments du patrimoine, et pas seulement sur la maison.
"Ce qui est sûr, c'est que la famille aurait pu économiser plus de 150 000 euros si elle avait demandé conseil à un notaire au moment du décès de la mère, assure le professionnel. Si j'avais une baguette magique, j'aurais conseillé à ce père de famille de transmettre, dès 1997, la nue-propriété de la maison à ses enfants." À l'époque, pour une maison évaluée à 390 000 euros, la règle fiscale fixait la valeur de la nue-propriété à 50% pour un donateur de 53 ans, l'âge qu'avait alors leur père (contre 40% aujourd'hui). Chaque enfant aurait donc reçu l'équivalent de 97 500 euros. Après avoir déduit l'abattement de l'époque (300 000 francs par parent et par enfant, soit 45 735 euros), la part taxable de chaque enfant aurait alors été de 51 765 euros, ce qui représente 339 586 francs. En appliquant le barème progressif de l'époque, chaque enfant aurait payé 8 638 euros de droits de donation pour hériter de cette maison, puisque la nue-propriété aurait été reconstituée automatiquement, sans frais supplémentaires, au décès de leur père.
Faute de liquidités suffisantes pour régler les frais de succession qui leur ont été demandés, Virginie et Sébastien n'ont pas eu d'autre choix que de vendre la maison familiale. Ils ont trouvé un acquéreur en 2024 pour 1 100 000 euros. "Je rencontre souvent ce genre de cas lorsque le patrimoine est principalement immobilier, surtout dans les zones où le prix de l'immobilier flambe, comme à Paris. Dans ces cas-là, il ne faut pas hésiter à demander rapidement conseil à un notaire."
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