Dans un courrier référencé D42/26/DGI, l’administration fiscale dissipe toute ambiguïté : c’est la livraison physique, et non l’acte notarié, qui déclenche l’imposition des promoteurs immobiliers, réaffirmant la suprématie du Code général des impôts. Détails.
Le principe de créance acquise, ancré dans le Code général des impôts (CGI) depuis des décennies, vient de réduire à néant les espoirs d’alignement fiscal sur le Nouveau plan comptable du secteur immobilier (NPCSI). Un récent courrier officiel de la Direction générale des impôts (DGI) daté du 21 janvier 2026, adressé à la Holding Al Omrane (Réf. n°D42/26/DGI), vient de clarifier – avec une fermeté dénuée d’ambiguïté – un point de friction majeur né de la réforme comptable du secteur immobilier.
La réponse de l’administration fiscale, fondée sur une lecture rigoureuse du CGI, enterre toute tentative d’aligner la fiscalité sur les nouvelles règles comptables (NPCSI) et réaffirme avec force le principe cardinal de la créance acquise. Les implications pour l’ensemble de la filière immobilière sont profondes et immédiates.
Rappel des faits : depuis le 1er janvier 2025, le Nouveau plan comptable du secteur immobilier (NPCSI) stipule que le chiffre d’affaires (CA) est constaté à la signature de l’acte définitif et authentique de vente devant notaire. Cette rupture avec l’ancienne pratique – où le CA n’était comptabilisé qu’après l’encaissement total du prix de vente – était justifiée par une recherche de sécurité juridique.
Al Omrane, dans sa lettre du 6 janvier 2026 adressée à la DGI, pointait du doigt le «décalage non maîtrisé» entre l’encaissement et la constatation/imposition du CA induit par le NPCSI, décalage nuisible à «l’image fidèle» de la réalité économique. Le groupe invoquait même les dispositions permettant de déroger aux règles comptables lorsque celles-ci contrarient cet objectif d’image fidèle (Art. 19 loi 09-88, CGNC, NPCSI).
Les précisions de la DGI
La réponse de la DGI à la Holding Al Omrane constitue un rappel cinglant et structuré des fondamentaux fiscaux marocains, balayant toute tentative d’aligner la détermination du résultat imposable sur la nouvelle norme comptable (NPCSI).
Une position qui s’articule autour de quatre piliers juridiques indissociables. Premièrement, la DGI fonde sa démonstration sur l’article 8-I du CGI, qui établit que le résultat fiscal découle de l’excédent des produits sur les charges de l’exercice, déterminé selon les règles comptables en vigueur, modifié, le cas échéant, conformément à la législation et à la réglementation fiscale en vigueur. La DGI souligne avec force que cette clause de «modification» par le droit fiscal est cruciale et permet d’écarter les règles comptables lorsqu’elles contredisent les principes fiscaux fondamentaux.
Deuxièmement, elle invoque l’article 9-1-A du CGI qui définit les produits imposables à l’IS, notamment le CA comprenant les recettes et les créances acquises se rapportant aux produits livrés, aux services rendus et aux travaux immobiliers réalisés. Elle martèle que le fait générateur de l’imposition repose exclusivement sur le principe de la créance acquise. Le CA est réputé réalisé dès que les produits sont livrés, les services rendus ou les travaux immobiliers exécutés, indépendamment des flux financiers ou des formalités juridiques ultérieures.
Troisièmement, la DGI tranche le débat en identifiant sans équivoque la livraison physique comme le fait générateur fiscal unique pour les ventes immobilières, en totale abstraction de la date d’encaissement du prix ou de la signature de l’acte authentique. Elle précise que «la livraison correspond généralement à la facturation» et se réfère à l’article 499 du Dahir des obligations et des contrats (DOC) pour en donner une définition légale impérative : «la livraison est réputée réalisée lorsque le vendeur ou son représentant se dessaisit effectivement de la chose vendue et permet à l’acquéreur d’en prendre possession sans obstacle». Une matérialité du transfert de jouissance qui prime ainsi sur toute considération contractuelle ou financière.
Quatrièmement, la DGI opérationnalise ce principe en définissant les preuves matérielles incontournables de la livraison dans le secteur immobilier : la remise des clés ou des plans aux clients accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un procès-verbal de réception signé par le client. Une combinaison d’éléments tangibles (remise de clés/plans) et juridiques (compromis, PV signé) qui constitue la présomption irréfutable du transfert de possession, déclenchant immédiatement l’exigibilité de l’impôt sur les sociétés sur la marge correspondante.
L’administration fiscale établit ainsi une ligne rouge infranchissable : le droit comptable (NPCSI) ne saurait prévaloir sur ces principes fiscaux et civils ancrés dans le CGI et le DOC, qui consacrent la réalité économique du transfert de propriété comme seul critère d’imposition.
Un séisme aux multiples répliques
Concrètement, la position catégorique de la DGI, détaillée dans son courrier du 21 janvier 2026, déclenche un véritable séisme aux répliques immédiates pour l’ensemble des acteurs économiques liés au secteur immobilier. Pour les promoteurs immobiliers, dont le groupe Al Omrane est l’emblème dans cette correspondance, l’impact est frontal et opérationnel. La fin de toute illusion d’alignement entre la norme comptable NPCSI et les règles fiscales est actée : la tentative de reporter l’imposition du chiffre d’affaires et de la marge jusqu’à la signature de l’acte authentique ou l’encaissement total est irrémédiablement caduque.
La formulation sans appel de la DGI – «abstraction faite de la date de l’encaissement du prix de vente et de la conclusion de l’acte définitif de vente» – consacre un risque financier majeur évoqué par Al Omrane lui-même : l’imposition immédiate de marges non encore encaissées.
Exemple concret pour illustrer cette contrainte : un promoteur livrant un appartement en décembre 2025 (matérialisé par la remise des clés, un compromis de vente et un procès-verbal de réception signé) mais dont l’acte authentique n’est signé qu’en mars 2026 et le prix payé en échéances jusqu’en 2027, devra déclarer l’intégralité de la marge bénéficiaire à l’impôt sur les sociétés (IS) au titre de l’exercice 2025.
Une anticipation fiscale qui survient alors que les liquidités perçues peuvent se limiter à un faible acompte, tandis que les charges financières (intérêts d’emprunts, frais de gestion courante) demeurent pleinement supportées, générant un choc de trésorerie potentiellement violent. Une réalité qui impose aux promoteurs une refonte urgente de leur gestion financière : le provisionnement de l’IS sur des marges non encaissées nécessitera des fonds propres consolidés ou des lignes de crédit renforcées, sous peine de mettre en péril la solvabilité des projets.
De manière paradoxale, la DGI valide rétrospectivement l’ancienne pratique comptable d’Al Omrane (constatation du chiffre d’affaires à l’encaissement total) dans la mesure où cette méthode coïncidait avec le fait générateur fiscal de la livraison, démontrant ainsi que la règle fiscale demeure indépendante des choix comptables dès lors qu’elle respecte le principe de créance acquise.
Pour l’administration fiscale elle-même, ce courrier constitue un acte d’affirmation de souveraineté. La DGI réaffirme sans concession que les normes comptables, y compris sectorielles et officielles comme le NPCSI, ne sauraient primer sur les principes fondamentaux du CGI, en l’occurrence le principe de créance acquise. L’article 8-I du CGI, autorisant à modifier le résultat comptable conformément à la législation et à la réglementation fiscale en vigueur, est érigé en bouclier juridique contre toute déviation.
Plus profondément, l’administration ancre sa doctrine dans la primauté de la réalité économique tangible – le transfert effectif de la jouissance du bien (livraison, Art. 499 du DOC) – sur les formalités juridiques ultérieures (acte authentique). Un choix philosophique qui privilégie la substance sur la forme, garantissant théoriquement une imposition plus juste de la capacité contributive réelle. Disons que ce décalage brutal entre la norme comptable NPCSI et la règle fiscale jette une lumière crue sur une incohérence majeure pour le législateur et les normalisateurs comptables.
Le courrier expose sans fard l’inadéquation entre une prescription comptable conçue pour sécuriser le processus contractuel immobilier (en retenant l’acte authentique comme fait générateur) et un principe fiscal général (la créance acquise sur livraison), ancré dans le CGI et le droit civil. Une dissonance, potentiellement dommageable pour la trésorerie des entreprises, qui pourrait relancer des débats sur l’opportunité d’une harmonisation législative, soit par une adaptation du CGI pour le secteur immobilier, soit par une révision du NPCSI sous contrainte fiscale.
Enfin, pour les investisseurs et les marchés financiers, la clarification apportée par la DGI élimine une zone d’incertitude mais introduit une complexité accrue. Si la lisibilité de la règle fiscale est désormais totale, la gestion opérationnelle des promoteurs s’alourdit d’une double temporalité : une comptabilisation du chiffre d’affaires à la signature de l’acte (NPCSI) mais une imposition à la livraison (CGI). Un décalage, perçu comme un facteur de risque pour la profitabilité et la stabilité financière à court terme des acteurs du secteur, qui pourrait impacter les modèles d’évaluation boursière.
La nécessité d’anticiper l’IS sur des flux de trésorerie non encore réalisés est susceptible de dégrader temporairement les indicateurs de liquidité et de rendement, invitant les investisseurs à réévaluer leur appétence pour le secteur immobilier, sous cet angle nouveau.
Un cap clair, mais des eaux agitées
Le courrier de la DGI du 21 janvier 2026 est un acte d’autorité fiscale. Il rappelle avec une clarté salutaire que le principe de la créance acquise, matérialisé par la livraison effective du bien immobilier (et non par la signature de l’acte ni l’encaissement total), reste le seul fait générateur de l’imposition du chiffre d’affaires et des marges des promoteurs à l’IS au Maroc. Cette position, juridiquement solide car fondée sur le CGI et le DOC, met fin à toute ambiguïté née du NPCSI.
Concrètement, cela signifie pour les promoteurs une avance d’impôt massive sur des marges non encaissées, posant des défis redoutables de trésorerie et de gestion financière. L’administration, quant à elle, réaffirme la primauté du droit fiscal général sur les normes comptables sectorielles lorsque celles-ci s’en écartent.
Ainsi, ce courrier n’est pas une simple clarification technique ; c’est un rappel fondamental des règles du jeu fiscal au Maroc, dont la méconnaissance ou la négligence peut désormais avoir des conséquences financières sévères pour l’ensemble de la profession immobilière.
La balle est désormais dans le camp des promoteurs pour adapter en urgence leurs stratégies financières et leurs pratiques contractuelles à cette réalité fiscale incontournable. La recherche de «l’image fidèle» invoquée par Al Omrane se heurte ici au mur de la réalité imposable définie par le CGI.
Bilal Cherraji / Les Inspirations ÉCO
Rejoignez LesEco.ma et recevez nos newsletters
