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Les transactions résidentielles conclues sans garanties légales ont explosé au Québec en 15 ans, passant de 4 % des ventes en 2010 à 43 % en 2025, selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).
La maison que Rachel Longpré a achetée fait partie des 38 % des transactions immobilières qui excluaient des garanties légales dans Lanaudière en 2025.
Photo : Radio-Canada / Cédrick Tremblay
De plus en plus d’acheteurs procèdent à la plus importante transaction de leur vie en renonçant aux protections auxquelles ils ont droit. Au Québec, 43 % des ventes résidentielles excluaient les garanties légales. Dans certaines régions, acheter une maison assortie d’une garantie est devenu chose du passé.
C’est le constat douloureux de Rachel Longpré. La nouvelle propriétaire a acheté une maison chaleureuse de quatre pièces et demie à Saint-Calixte, dans Lanaudière, en septembre dernier.
Il n’y avait pas une maison qui était avec garanties légales.
Huit mois de recherche l’ont menée vers une quinzaine de maisons sur le marché. L’acheteuse dans la trentaine, seule, devait respecter un budget d’un peu plus de 200 000 $.
Rachel Longpré s’est résignée à acheter une maison sans garanties légales après huit mois de recherche.
Photo : Radio-Canada / Cédrick TremblayMon courtier me disait : « Je te déconseille de faire ça, parce que tu vas être moins protégée au fil des années », souligne-t-elle. Mais j’ai un peu abandonné l’idée d’avoir une maison pour pas trop cher avec garanties légales parce qu’il n’y en avait pas.
Rachel Longpré n’est pas la seule à avoir renoncé aux garanties légales afin d’accéder à la propriété.
En l’espace de 15 ans, la proportion des ventes résidentielles sans garanties légales au Québec est passée de 4 % en 2010 à 43 % en 2025, selon les données colligées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). On peut voir une augmentation importante à partir du moment où on a vu le marché prendre son envol
, observe le courtier immobilier Martin Desfossés.
La pandémie a donné un électrochoc à cette tendance déjà en hausse. Entre 2020 et 2022, le pourcentage des ventes sans garanties légales a bondi de 24 % à 37 %. Pendant cette période, près de 200 000 résidences – unifamiliales, condos ou chalets – ont été vendues en excluant les garanties. Il y a eu une augmentation du nombre d’acheteurs, la motivation était au rendez-vous, les taux d’intérêt étaient bas, relate Martin Desfossés. Quand on est en compétition, on joue du coude. Beaucoup de gens ont laissé tomber des conditions hyper importantes comme l’inspection, et la garantie légale y est passée aussi.
Martin Desfossés, courtier immobilier.
Photo : Radio-Canada / Courtoisie : Martin Desfossés
Avant de gagner en popularité, ce genre de clause était surtout employé dans le cas d’une reprise de faillite, d’une succession ou encore d’un immeuble en très mauvais état. Les choses ont changé, signale l’avocate spécialisée en droit immobilier Isabelle Sirois.
On dénature notre droit. Le législateur nous dit clairement dans le Code civil que les garanties légales sont automatiques dans une vente.
À moins d’y renoncer, l’acheteur est protégé par deux types de garanties.
La garantie du droit de propriété couvre notamment certains empiètements de surface et souterrains non divulgués, les hypothèques et son plus gros volet, des infractions à une loi ou à un règlement que l’acheteur ne connaissait pas et ne pouvait pas découvrir.
La garantie de qualité est plus connue sous le nom de garantie des vices cachés. Le vendeur garantit que chaque composante de l’immeuble atteindra la fin de sa vie utile. Ça prend quelque chose qui n’est pas normal par rapport à l’âge de l’immeuble, par rapport aux méthodes normales de construction de l’immeuble, vraiment quelque chose d’anormal qu’un acheteur ne pouvait pas prévoir
, indique Me Sirois.
Le problème doit précéder l’achat, mais ne doit pas être visible à l’oeil nu. De nombreuses nuances et exceptions s’appliquent. Il faut que ce soit grave, note l’avocate. Grave signifie : il y a une conséquence importante.
Par exemple, une toiture en bardeaux de 25 ans rénovée cinq ans avant la transaction, mais qui connaîtrait des défaillances notoires trois ans après la vente, n’aurait pas atteint sa garantie de vie utile.
L’acheteur pourrait dans ce cas avoir un recours légal contre le vendeur de la maison pour le reliquat de vie utile
, et non pas pour une remise à neuf. Ce vendeur pourrait à son tour se tourner vers son entrepreneur en construction pour réclamer un dédommagement.
Même en renonçant à une ou deux garanties, l’acheteur conserve certains recours, mais il portera le fardeau de la preuve devant les tribunaux.
Un vendeur peut exclure une ou deux garanties légales en vertu des deux options suivantes : l’exclusion simple (plus courante) et l’exclusion dite aux risques et périls de l’acheteur
. Cette dernière est plus contraignante pour l’acheteur, qui devra démontrer un cas de fraude.Je trouve ça épouvantable. Le phénomène est beaucoup plus large que le Grand Montréal, c’est panquébécois
, signale Me Sirois.
Toutes les régions ne sont pas égales face à cette tendance. Dans les régions majoritairement rurales, les maisons vendues avec des garanties légales sont devenues l’exception à la règle.
Plus de 70 % des propriétés ont été vendues sans garanties légales en Abitibi-Témiscamingue, au Saguenay–Lac-Saint-Jean et dans le Bas-Saint-Laurent, selon les données de l’APCIQ.
Ce pourcentage monte à plus de 80 % en Mauricie, en Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine, sur la Côte-Nord et dans le Nord-du-Québec.
À Montréal, à Laval, en Montérégie, dans Lanaudière et dans les Laurentides, environ le tiers des propriétés ont été vendues sans garanties légales l’an dernier.
De telles clauses sont plus répandues lors de la vente d’une maison que d’un condo.
À Montréal, par exemple, 48 % des maisons unifamiliales vendues l’an dernier ne comprenaient pas de garanties légales, contre 15 % pour les condos, selon des données d’Equifax.
La surchauffe immobilière n’est pas l’unique responsable de cette pratique de plus en plus populaire, selon Martin Desfossés. Il cite en exemple sa clientèle, qui est principalement âgée de 65 à 90 ans.La majorité me parle de la garantie légale en me disant : « J’aimerais que l’acheteur n’appelle jamais mes enfants, mes petits-enfants, s’il découvre un problème »
, précise le courtier.
De telles clauses ne semblent d’ailleurs pas tirer les prix à la baisse, surtout en présence d’acheteurs multiples. Négocier leur inclusion est tout à fait possible, quoique périlleux. Si on avait ajouté une clause de plus, j’aurais eu peur de perdre la maison
, explique Rachel Longpré.
Mis à part le remplacement du panneau électrique et du réservoir d’eau chaude, elle n’a pas eu de problème majeur depuis l’achat. Elle vit en paix avec son choix.Ce que ça me dit, c’est que les gens ne veulent pas être responsables pour x raisons, et je peux comprendre, dit-elle. Quand je vais vendre ma maison, je ne pense pas que je vais mettre une garantie légale. Je ne veux pas être responsable pour ceux qui ont été propriétaires avant moi.
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