Depuis fin 2007, les prix moyens dans les 10 plus grandes villes françaises ont progressé de 12 % contre 44 % à Paris, selon MeilleursAgents.com. Les perspectives sont encore orientées à la hausse, modérée, pour les prochains mois.
Un marché plutôt fluide, des volumes de ventes élevés, et des prix toujours en progression : telles sont les principales tonalités du marché immobilier dans l’ancien, selon la plateforme MeilleursAgents.com. De quoi entonner un refrain plutôt plaisant à l’oreille de nombreux candidats à l’accession à la propriété : ils peuvent bénéficier de taux d’intérêt au plancher (1,43 % en moyenne en juillet, hors assurance et toutes durées d’emprunt confondues, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA) tandis que les banques n’hésitent pas à entamer une danse du ventre et multiplier les ristournes pour attirer les meilleurs dossiers. Ces futurs clients vont être captifs pour de nombreuses années, la durée d’emprunt moyenne, en hausse, s’établit désormais à 18 ans et demi. Mais à y regarder de plus près, cette petite musique ressemble plutôt à une valse à trois temps, selon la ville observée.
Paris en solo
Pour le mois de septembre 2018, le prix moyen des appartements anciens s’élève à 9 300 €/m² à Paris selon MeilleursAgents.com. Depuis le mois de janvier, il a progressé de + 4,6 %, après + 6,7 % en 2017 et + 5,3 % en 2016. "Rappelons qu’entre 2009 et 2011, le prix moyen à Paris avait bondi de 39 %, à l’issue d’un mouvement spéculatif et de rattrapage post crise financière qui avait duré 2 ans", rappelle Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. "L’entrée en vigueur des normes bancaires de la convention Bâle II avait sifflé la fin de la partie. Aujourd’hui, même si la demande est toujours élevée, elle a toutefois légèrement fléchi ces derniers mois et les délais de vente médians montrent une légère inflexion à la hausse. Selon nos calculs, le prix moyen ne devrait donc pas dépasser les 10.000 €/m² à la fin de l’année dans la capitale".
Le cœur des grandes villes
La partition de l’évolution du marché immobilier dans les 10 plus grandes villes françaises (hors Paris) est un canon : elle s’inscrit dans la même mélodie que Paris, mais à un tempo nettement plus calme. Depuis fin 2007, les prix moyens dans les 10 plus grandes villes françaises ont progressé de 12 % contre 44 % à Paris. Et depuis septembre 2012, ils ont augmenté de 6 % contre 11,2 % à Paris. Depuis le début de l’année, les prix ont progressé notamment de 4,3 % à Nantes et Rennes et de 4,1 % à Marseille et Lyon, tandis qu’ils se sont assagis (- 0,1 %) à Bordeaux, après deux années crescendo. Sur ces 10 villes, les délais de vente médians continuent de se réduire, sauf à Bordeaux et Strasbourg. La demande reste toujours supérieure à l’offre, mais fléchit légèrement, comme le montre la courbe de l'indice de tension immobilière (ITI) calculé par la plateforme.
La petite musique de fond des zones rurales
A l’opposé de l’allegro urbain, les zones rurales entonnent un adagio au registre plus modéré. Les prix y sont stables. Avec une petite hausse de 0,8 % depuis le début de l’année, ils sortent à peine "d’une longue phase d’hibernation entamée courant 2014", estime Sébastien de Lafond. "Ils sont toujours 10 à 15 % moins chers qu’il y a 10-11 ans." Deux signaux positifs : malgré une légère remontée ces derniers mois, les délais de vente médians se maintiennent largement sous la barre des 100 jours tandis que depuis le début de l’année, la demande est redevenue supérieure à l’offre de biens à vendre. A noter que le marché des zones rurales s’inscrit toujours dans un décalage de plusieurs mois par rapport aux tendances observées à Paris ou dans les plus grandes villes.
Des perspectives positives jusqu’à mi-2019
Selon la plateforme, la hausse des prix devrait se poursuivre sur les prochains mois, mais beaucoup plus piano, de l’ordre de + 1,5 % d’ici mi-2019. D’une part, les agents immobiliers observent une reconstitution de l’offre, avec plus de mandats de vente en stock et une demande en recul, avec moins d’acquéreurs présents sur le marché. Surtout, les durées d’emprunt, dont l’allongement permet d’emprunter plus, sont au plus haut, tandis que les taux d’intérêt sont au plus bas. La Banque centrale européenne a commencé à montrer les premiers signes d'une évolution de sa politique en réduisant progressivement ses opérations de "quantitative easing" et a annoncé une possible hausse des taux à l'horizon de l'été 2019. Soit alors, le cas échéant, une nouvelle partition à jouer pour le marché immobilier.
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