Retrouvez un vendredi sur deux notre rubrique bimensuelle en partenariat avec l’Ordre des avocats de Saint-Etienne : « Les Pages du Barreau » :
Vous avez acheté un bien immobilier il y a moins de cinq ans et vous découvrez l’existence de désordres qui n’étaient pas apparents lors des visites (infiltrations, ponts thermiques, présence d’insectes xylophages…). Les conséquences financières pour engager des travaux de reprise ne sont pas anodines. Quelles sont les solutions qui s’offrent à vous ?
Par Me Anne-Aline Menier Gallo, avocate au Barreau de Saint-Étienne.
La définition juridique est la suivante : le vice est un défaut, ou une imperfection, qui rend le bien acquis impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis s’il en avait eu connaissance ou, à tout le moins, pour un prix inférieur.
Selon les textes, le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue sous réserve que trois conditions soient remplies :
Régulièrement, l’acte de vente prévoit que l’acheteur acquiert le bien dans l’état où il se trouvait au moment de l’achat. On parle de clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.
Une précision toutefois, cette clause n’est applicable uniquement lorsque le vendeur et l’acheteur ont la même qualification, c’est-à-dire si la vente est passée entre deux particuliers ou entre deux professionnels. Elle ne peut s’appliquer si la vente est signée entre un professionnel de l’immobilier, d’une part, et un particulier, d’autre part.
Dès lors, si cette clause s’applique, comment tenter de rechercher la responsabilité du vendeur pour vices cachés ?
Malgré la clause d’exclusion, il reste possible de rechercher la responsabilité du vendeur de mauvaise foi en démontrant que ce dernier avait connaissance du défaut mais qu’il en a caché volontairement l’existence lors de la vente du bien immobilier.
La dissimulation ne prend pas nécessairement la forme d’un acte matériel de la part du vendeur, il peut s’agir d’une réticence dolosive.
En d’autres termes, la responsabilité du vendeur peut être recherchée s’il est prouvé que l’acheteur avait connaissance du défaut mais qu’il a effectué des manipulations destinées à le cacher (exemples : repeindre un mur présentant des taches d’humidité ou encore coffrer des poutres vermoulues ou pourries) mais aussi lorsque ce dernier omet volontairement d’informer l’acheteur de l’existence de ce désordre.
Lorsque la garantie des vices cachés trouve à s’appliquer et qu’il est démonté la mauvaise foi du vendeur, deux options s’offrent à l’acquéreur :
Toutefois, il faut être vigilant quant aux délais pour engager un recours contre son vendeur. En effet, l’action doit intervenir dans les cinq ans suivant la vente et dans les deux ans suivant la découverte du vice. Cela signifie qu’il faut agir rapidement dès la découverte du défaut.
Dans un premier temps, il est préférable de faire appel à un expert technique privé qui pourra déterminer l’étendue du vice et, éventuellement, rechercher si le bien immobilier n’est pas affecté d’autres désordres.
Ce rapport servira de base pour adresser un courrier recommandé au vendeur et tenté de rechercher une solution amiable.
À ce stade, il est préférable de d’ores et déjà vous faire assister d’un avocat, qui rédigera un courrier circonstancié.
Cependant, à défaut d’une entente amiable avec le vendeur, et dans la mesure où le rapport n’est pas contradictoire (puisque réalisé en l’absence du vendeur), il n’y aura pas d’autre choix que de saisir le tribunal. Dans un premier temps, il peut s’avérer nécessaire de demander une expertise judiciaire, qui sera contradictoire et qui permettra de déterminer la réalité des défauts et les travaux à réaliser, ainsi que leurs coûts.
Ce préalable permettra de justifier l’annulation de la vente ou de déterminer le montant des demandes indemnitaires à réclamer devant la juridiction.
La procédure peut s’avérer longue et coûteuse. Aussi, afin d’éviter un tel écueil, le mieux est encore de prendre le temps de visiter le bien immobilier avec un ou plusieurs professionnels de la construction avant de passer la vente.
