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Grand écart. Aix-en-Provence a beau compter plus de 20 % de logements sociaux, la ville de Cézanne demeure la ville de plus de 30 000 habitants qui affiche les prix des logements les moins modérés des Bouches-du-Rhône. Avec un loyer médian de 15,2 €/m2 pour un appartement en 2021, la cité du Roy René reste de loin la ville où les valeurs locatives sont les plus élevées selon les chiffres de l’Observatoire départemental des loyers (ODL*). Marseille, la grande voisine affiche un prix moyen de 12,2 €/m2, un niveau proche de la valeur moyenne du département (12,6 €/m2). Deuxième du classement, La Ciotat, ancienne cité industrielle littorale dont la reconversion économique a engendré un boom immobilier, reste à distance avec un loyer moyen de 14 €/m2.
Le marché immobilier maintient le cap, mais jusqu’à quand ?
Même tendance pour les loyers à la relocation : à Aix, les loyers des appartements qui se libèrent atteignent 15,7 €/m2 alors qu’ils sont de 15,1 €/m2 pour les locataires déjà en place, soit un écart de 0,6 €/m2. Le différentiel est encore plus fort pour les petits appartements : lorsque leurs anciens occupants les quittent, les T1 aixois se relouent 1,4 € de plus par mètre carré qu’auparavant.
Ces chiffres cachent toutefois certaines disparités géographiques. Les écarts de loyers entre les zones du centre d’Aix et sa couronne urbaine (15,9 €/m2 tous types confondus) et la périphérie (14,9 €/m2), sont conséquents : un euro d’écart par mètre carré.
Ces écarts sont particulièrement importants sur les petites surfaces. En effet, les loyers des studios et appartements d’une pièce sont de 21,9 €/m2 dans le centre-ville, alors qu’ils sont de 19,4 €/m2 pour la périphérie, soit un écart de 2,5 €/m2. Les différences de loyer pour les grands logements (T4 et plus) sont également sensibles, de l’ordre un euro par mètre carré d’écart entre les deux zones. Autre chiffre clef : la taille du parc locatif privé. A Aix, ce dernier représente 43 % du parc total de logements, chiffre plus élevé qu’à Marseille (38 %).
Et la mobilité du parc locatif reste relativement élevée : avec un taux de rotation de 27 %, Aix affiche un taux de 10 points plus élevé que celui de sa voisine phocéenne (17 %). Une forte mobilité qui s’explique notamment par la présence d’un parc important de logements étudiants dans les parages du cours Mirabeau.
Le marché locatif reste très saisonnier : la majorité des prises à bail des logements s’effectue au cours de l’été, période correspondant à la préparation de la rentrée universitaire, avec un pic au mois d’août (entre 17 et 19 % du total de la mobilité sur ce seul mois).
En matière de transaction, Aix tient également le haut du pavé : selon les statistiques de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans le neuf (appartements), elle affiche le niveau de prix le plus élevé du département à 6 285 €/m2 en moyenne fin 2021, chiffre en hausse de 6 % par rapport à 2019 (dernière année avant la covid). Un tarif supérieur de quelque 1 000 € par rapport à ceux du neuf à Marseille (5 222 €/m2, + 7 % par rapport à 2019) et dans les Bouches-du-Rhône (5 113 €/m2, + 9 %).
Dans l’ancien, selon le baromètre SeLoger & Empruntis, Aix affiche un prix moyen de 6 644 €/m2 (ITC**) en 2021. Et en six ans, le coût des mensualités pour accéder à la propriété a augmenté de 90 € dans l’ancienne capitale des Comtes de Provence. A titre de comparaison, à Marseille, le prix moyen dans l’ancien se monte à 4 814 €/m2.
Pour les maisons anciennes, le ticket d’entrée est également aussi haut qu’un panneau de basket : selon la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, en 2021, il faut débourser 640 000 € (prix médian) pour s’offrir son rêve de pavillon dans les paysages cézanniens, un chiffre en hausse de 6,7 % par rapport à 2020. Pour faire baisser la fièvre, la municipalité a dégainé une mesure radicale : à l’automne 2021, elle a décidé d’abaisser de 2 000 à 1 000 mètres carrés le seuil à partir duquel elle impose au moins 25 % de logements locatifs sociaux. En outre, tout projet d’au moins 1 000 mètres carrés doit également comporter 15 % de logements locatifs intermédiaires et en accession sociale par le truchement des dispositifs comme le Bail réel solidaire (BRS) et le Prêt social location-accession (PSLA).
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