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Selon la plateforme immobilière Bien’ici, la part des locations dans le nombre total des annonces publiées sur son site est passé de 35% à 26% en deux ans. Le marché locatif va-t-il disparaitre?
Le marché locatif attire-t-il encore les investisseurs?
Panique sur le marché de la location. De fait, depuis quelques mois, les professionnels du secteur constatent une baisse de l’offre locative: -13% en un an. C’est encore plus sensible pour les petits appartements (-17,5%), particulièrement prisés des étudiants en cette période de rentrée. Qu'est-ce qui explique cette baisse?
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Pour appréhender les changements à l'oeuvre, il faut bien comprendre les enjeux du parc actuel des logements en France. Sur 30 millions de résidences principales, le parc locatif en occupe encore aujourd’hui 12 millions, soit 40%. C'est donc loin d’être anecdotique… Un peu plus de 5 millions de ces locataires sont logés dans le parc social, les 7 autres millions dans le parc locatif privé. Or, jusqu’à récemment, le marché était plutôt fluide car une partie des locataires quittaient ce parc pour devenir propriétaires. C'est ce qu'on qualifiait alors de parcours vertueux de l'habitat: il fallait amener une partie de la population à passer du statut de locataire à celui de propriétaire. Seulement voilà! Les prix élevés à l’achat (voir graphique) et les exigences accrues des banques dans les montages des dossiers de crédit (sans parler de la hausse des taux!) ont rendu ce parcours de plus en plus difficile.
Du coup, le marché des primo-accédants a reculé de 7 points sur un an, selon la Fnaim. Le phénomène a été accentué par ce que Jacques Friggit, chercheur au CGEDD [attention à ceux qui cliquent sur le lien: le document est un peu complexe à lire, car il est rempli de courbes et fourmille d'informations], un laboratoire rattaché au ministère de la Transition écologique, a qualifié lors des Entretiens d’Inxauseta (un événement qui rassemble fin août des responsables du logement social, des promoteurs, des élus et des représentants de l’état, sur la question du logement) "d’appauvrissement relatif des locataires". En moyenne, leurs revenus n’ont en effet pas augmenté autant que ceux de l’ensemble de la population: le parc locatif rassemble donc des ménages de plus en plus pauvres et qui sont donc de plus en plus incapables de sortir du parc pour se lancer dans l'acquisition. Conséquence: locataires privés comme sociaux perdent de la mobilité. Pour le dire plus simplement, ils préfèrent rester en place, sans pouvoir acheter ni vouloir déménager.
Un autre phénomène explique cette baisse de l’offre locative: la "falaise réglementaire", qui pousse les propriétaires à vendre avant de subir les nouvelles réglementations sur leurs biens, et notamment ceux dont ils peuvent se débarrasser le plus facilement, leurs biens locatifs. Un premier coup est venu de la lutte des villes contre la prolifération des locations touristiques. Aujourd'hui, une centaine de municipalités ont voté des textes réduisant les locations Airbnb. Mais le corollaire de tout cela, c'est la moindre attractivité du statut de bailleur et, à Paris, depuis août 2021, la part de studios meublés à la vente a doublé, passant de 8% à plus de 15%.
Par ailleurs, la mise en application de la loi Climat et résilience, à partir de 2025, va interdire la location des biens classés G, puis F (au titre du diagnostic de performance énergétique), qui représentent entre 20 et 25% du parc locatif. Un certain nombre de propriétaires, peu désireux ou incapables d’engager les travaux nécessaires pour une mise aux normes, prennent les devants et mettent leur bien en vente. Pourtant, les besoins existent: avec une population qui continue de croître, une construction de logements sociaux quasiment à l’arrêt et un marché du neuf qui ne compense même pas les destructions de logements, la demande explose. Bien’ici a enregistré une hausse de plus de 30% des recherches locatives au premier semestre 2022, par rapport à la même période de 2021.
Plan épargne logement (PEL) Immobilier
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