Créée en 2020 à Montpellier, la jeune pousse achète des immeubles qu'elle met en location et qu'elle divise en tranches de 10 euros. Les particuliers peuvent acheter ces parts pour percevoir chaque mois des loyers au prorata de leur investissement.
Par Chloé Marriault
Chercher un bien qui correspond à ses critères, estimer le montant d'éventuels travaux, négocier un prêt avec sa banque, passer chez le notaire… Investir dans l'immobilier locatif peut être prenant et compliqué. Et pour beaucoup, ce n'est pas envisageable, faute de pouvoir obtenir un crédit.
Cédric O'Neill entend bien révolutionner le secteur. Cet entrepreneur, cofondateur de l'entreprise 1001pharmacies, a créé la start-up Bricks en 2020. Son ambition : permettre à tous d'investir dans l'immobilier locatif fractionné en quelques clics et à partir de 10 euros.
Les salariés de la jeune pousse montpelliéraine commencent par sélectionner et négocier des immeubles mis en vente. Ils cherchent des biens susceptibles de prendre de la valeur avec le temps et dont les loyers sont intéressants. S'ils trouvent la perle rare et s'accordent avec le propriétaire sur un prix de vente, le bien est mis en ligne sur la plateforme. Il est divisé en ce que l'entreprise appelle des 'bricks', des tranches d'une valeur de 10 euros que les particuliers peuvent acheter.
Mais attention, en les acquérant, ces derniers ne deviennent pas propriétaires d'une partie de l'immeuble – seule l'entreprise Bricks en est propriétaire. Les clients de Bricks détiennent en réalité un contrat de royalties, c'est-à-dire un droit à percevoir une redevance sur les loyers au prorata de leur investissement et un droit à percevoir une plus-value si Bricks décide à l'avenir de revendre le bien (si elle ne le juge plus assez rentable dix ans après l'achat par exemple).
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Si une partie de l'achat est financée grâce aux fonds de particuliers, une autre (en général la moitié) l'est grâce à un prêt souscrit par l'entreprise. « Emprunter à la banque nous permet d'actionner l'effet de levier bancaire », explique Cédric O'Neill. Avec des taux d'intérêt bas, le coût d'emprunt est plus faible que le rendement, ce qui permet d'augmenter la rentabilité des investissements. D'ailleurs, en achetant des bricks, quelle rentabilité peut-on attendre ?
Sur la page d'accueil de son site, la start-up annonce 11,83 % de rentabilité moyenne. Un chiffre alléchant à prendre avec du recul parce qu'il se divise en deux parties. D'une part, le rendement issu du versement mensuel des loyers déduits des charges. En moyenne, Bricks l'estime à 4,5 %. En clair, si vous achetez 100 euros de bricks, vous pouvez espérer percevoir 4,50 euros par an. Attention cependant : cette rentabilité n'est pas garantie. Elle peut diminuer en cas de vacance locative, de défaut de paiement d'un locataire ou de travaux. La rentabilité affichée est composée, d'autre part, de la plus-value que peuvent tirer les particuliers au moment de revendre leur brick. Celle-ci dépend de l'évolution du marché immobilier.
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Avec 140.000 inscrits sur la plateforme début mars, les bricks se vendent en un claquement de doigts. Fin février, un immeuble à 600.000 euros s'est écoulé en… moins de 30 secondes. Un autre, à 1,5 million, est parti en 1 minute 30. Il faut dire que l'entreprise a connu une vague d'inscriptions ces dernières semaines. La raison ? La diffusion de l'émission « Capital » mi-janvier sur M6, qui la mentionnait.
Problème : « Nous n'étions pas préparés à un tel afflux de nouveaux inscrits », raconte Cédric O'Neill. Pendant des semaines, des clients se sont plaints de ne pas avoir leur inscription validée, de subir des bugs d'affichage (d'acheter des bricks mais de ne pas les voir apparaître sur leur compte) ou encore de rencontrer des difficultés pour joindre le service client. Mais l'entrepreneur assure que tout est rentré dans l'ordre.
En ce début mars, 25.000 particuliers détiennent au moins une brick. Ils peuvent à tout moment décider de s'en séparer. Bricks a lancé une marketplace sur laquelle les particuliers peuvent acheter/revendre leurs bricks à plus ou moins 10 % du prix auquel l'entreprise estime leur valeur à l'instant T. « On encadre le prix de revente car on souhaite éviter la spéculation », précise le fondateur. Cette marketplace est aussi un moyen pour ceux qui n'arrivent pas à acquérir une brick lors de la vente initiale d'investir dans divers immeubles.
La start-up se rémunère de deux manières. Elle inclut une commission de 10 % dans le prix de vente des bricks (pour couvrir la recherche du bien, les travaux…). Elle prélève également 1 % de la valeur du bien par an pour s'occuper de la gestion locative et administrative.
La start-up emploie à ce jour 35 personnes. Elle entend grossir rapidement ses rangs pour arriver à environ 125 collaborateurs fin 2022. Propriétaire de 25 immeubles résidentiels en France (à Montpellier, Lille, Toulouse, Belfort, Sainte-Maxime, en Normandie, etc.), elle compte diversifier ses acquisitions. Elle proposera dès cette année des bricks dans des immeubles de bureaux, des locaux commerciaux et des villas (ces dernières étant plutôt destinées aux locations de courte durée). Des biens à l'étranger – pour l'heure au Portugal – devraient être mis en ligne sur la plateforme dès 2022. Elle réfléchit aussi, à l'avenir, à investir dans les forêts ou la vigne.
Les gains que perçoivent les particuliers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, puisque les détenteurs de bricks ne sont pas propriétaires d'une partie du bien. Détenir des bricks (au même titre que des actions), c'est dépendre de la fiscalité applicable aux revenus de capitaux mobiliers.
Les particuliers sont donc soumis à l'impôt forfaitaire unique de 30 % (flat tax) sur les plus-values réalisées. Ils ne sont imposés qu'à partir du moment où les revenus perçus dépassent le montant investi au départ. S'ils investissent 1.000 euros, ils seront taxés seulement après avoir perçu 1.000 euros.
Chloé Marriault
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