Après une année incroyable où les biens se vendaient comme des chocolatines, le marché de l’immobilier s’essouffle un peu en ce début d’année. Il reste cependant très actif dans une ville qui suscite l’intérêt des investisseurs.
En 2021, environ 400 maisons et 180 appartements ont été vendus à Castres. Une année exceptionnelle pour les agents immobiliers, même si les biens se font rares en ce début d’année. Et tout ce qui est rare est cher, en témoigne la hausse des prix médians : 150 100 € pour les maisons anciennes (+6.4 %) et 1 500 € le m2 pour les appartements anciens (+14.2 %). Par quartier, les prix des maisons se divisent ainsi : 126 000 € à Lameilhé, 144 200 € à Roulandou-Martinet, 214 000 € aux Monges et 185 500 € dans les zones nord et est. Pour celui des appartements, c’est toujours moins qu’Albi où il s’élève à 2030€. Avec des acheteurs de plus en plus : 20 % d’entre eux ont moins de 30 ans. Cinq chefs d’agences immobilières de Castres déchiffrent le marché immobilier castrais.
> Beaucoup d’acheteurs, peu de biens “Les transactions sont toujours aussi nombreuses, la difficulté réside à trouver des biens à la vente. Les acquéreurs restent très nombreux. Dès qu’un nouveau bien arrive sur le marché, il génère de nombreuses sollicitations et se vend sous quelques jours et presque toujours sans négociation de prix”, constate Florence Rives-Portes, gérante d’Immoval. “2021 était actif et stressant : le premier arrivé était le premier servi. 2022 est plus calme mais tendu : de la demande mais peu d’offres”, poursuit Claire Canac, responsable de l’agence éponyme Orpi. “Les taux remontent et on est obligé de demander aux clients de revoir leur copie concernant leur enveloppe financière.”
> Le marché de la location bouché
“Il est très difficile de trouver une maison en location depuis un an. Si une annonce apparaît elle part dans la journée et même sans diffusion de l’annonce”, déplore Isabelle Brusson, directrice de transactions chez Brusson immobilier. Claire Canac enchaîne : “Nous recevons de très nombreuses demandes par jour, par contre tous les dossiers sont loin d’être solvables.” Pour Steve Fiset, directeur Century 21 Castres : “On peut ajouter un nouveau concurrent qui se nomme Airbnb. Ce nouvel acteur de l’immobilier vient perturber légèrement le parc locatif car certains biens destinés à la location, se retrouvent loués en Airbnb, donc en location dit de tourisme. Je note aussi que les biens en locations meublés sont de plus en présents. Nous n’arrivons pas à saturation, mais à ce rythme certains propriétaires commenceront à se retrouver avec des mois de carences locatives.” Patricia Gomez, Era Immobilier, résume : “Le marché de la location est complètement bouché car peu de logements, beaucoup de réglementations et le permis de louer ne va rien faciliter…”
> Les investisseurs lorgnent sur l’axe de la future A69 Castres-Toulouse
Patricia Gomez ressent “effectivement un effet autoroute avec l’arrivée des investisseurs et des promoteurs Toulousains, le marché étant saturé sur Toulouse.” “J’observe auprès de mes clients qu’ils sont nombreux à être démarchés par une société Toulousaine dans le but de leur acheter leur terrain pour y faire des lotissements”, pointe Isabelle Brusson. “Jusqu’à présent il n’y avait que les vendeurs qui en parlaient et dorénavant la clientèle acheteuse en parle aussi et cela revient dans les discussions”, ajoute Claire Canac. De son côté, Florence Rives-Portes nuance : “Elle est souvent un argument avancé par les vendeurs afin de rehausser leur prix de vente mais beaucoup moins du côté des acheteurs qui, je crois, auront des réserves tant que la première pierre ne sera pas posée.” “Ce n’est pas l’autoroute qui fera gonfler les prix, mais bien les entreprises prêtes à venir s’implanter dans la région avec la facilité du transport, ou ceux qui ne pourront pas se loger à Toulouse”, complète Steve Fiset.
Le langage non verbal n’a de sens que pour les initiés et les fidèles de la série Lie to me. Pour le reste, sa traduction reste encore méconnue aux yeux d’un large public. Pas pour Manon Viala, Castraise de 24 ans, synergologue.
“Je me suis toujours demandé ce qu’il y avait derrière les paroles, les non-dits. Le non verbal est un moyen de communication. Nous avons environ 1 500 gestes ou postures répartis en trois axes de travail : la cognition (mensonge et vérité), l’authenticité (les liens entre les personnes) et l’émotion, la sincérité (véracité de l’émotion)”, explique la fille de Dominique Boussuge, qui travaille avec elle auprès de l’Institut international des experts Vauban.
En s’appuyant sur des extraits d’émissions de télé et des expériences de terrain, Manon Viala vient de terminer un travail de recherche sur l’analyse du comportement des acheteurs en visite. Il en ressort du dossier de 100 pages (accessible en se formant auprès de la spécialiste) quelques conseils pour les agents immobiliers. “Le corps n’utilise pas son énergie pour rien. Rien n’est laissé au hasard”, certifie la Castraise, en présentant quelques exemples : “Un vrai sourire, sincère, est un sourire où les yeux se plissent. Le regard va pétiller, avec une dilatation de la pupille. Alors qu’un regard fuyant est un indice de non-intention d’achat. Tout comme une marche rapide et l’envie d’écourter la visite. Au contraire, le client à tendance à se projeter lorsqu’il se place au centre de la pièce, imagine l’emplacement des meubles et fait des gestes, vers l’arrière.”
Dernier détail mais d’importance : le choix du pied du visiteur. “Le pied gauche est associé à la partie du corps liée à l’émotionnel, au positif. Tandis que s’il démarre du pied droit, rattaché au négatif, l’acheteur potentiel est déjà impatient de visiter un autre bien. L’agent immobilier peut être attentif à ces gestes dans les moments creux de la visite”.
Preuve que le marché de l’immobilier se porte bien à Castres, le réseau national Arthurimmo.com a ouvert il y a quelques mois une agence dans la sous-préfecture tarnaise. C’est Pierre-Philippe Poitelon qui en a pris la direction et qui pilote 4 collaborateurs. “Je ne voulais pas ouvrir une agence de plus, confie ce Normand d’origine et Tarnais d’adoption qui avait jusque-là travaillé dans l’immobilier au Maroc. Je cherchais une approche différente.” Et ce qui l’a séduit dans ce réseau qui compte 300 agences en France c’est que tous les directeurs sont des experts immobiliers agréés auprès du Centre National de l’Expertise (CNE). “On fournit une expertise en valeur vénale, un rapport de 30 à 40 pages dans lequel on donne un juste prix objectif du bien en suivant une méthodologie qui permet de justifier tous nos calculs. Ce n’est pas juste du flair. Cela rassure le vendeur et l’acheteur. Car s’il n’y a pas de confiance, il n’y a pas de marché. Et cela a une valeur juridique pour les successions ou les donations, explique celui qui est aussi sollicité par les propriétaires de biens situés sur le tracé de la future autoroute et qui sont expropriés. L’expertise leur permet de mieux négocier face au concessionnaire”. Une expertise qui crédibilise les prix qui ont parfois tendance à s’envoler quand on voit certaines annonces sur des sites de vente de particuliers à particuliers. D’autant que sur Castres, le marché se porte très bien. “Le marché de l’immobilier au niveau national va se tasser quand même cette année avec les élections et les taux qui se resserrent, confie l’expert. Mais c’est vrai que Castres connaît un contexte particulier avec l’arrivée de l’autoroute et le fait que cela reste une ville dynamique, agréable et abordable.” Certains vendeurs s’enflamment donc sur le prix de leur bien. “D’où l’intérêt de l’expertise qui pose les choses”, continue Pierre-Philippe Poitelon qui affirme que “le juste prix déclenche l’achat”.
J’ai déjà un compte
Je n’ai pas de compte
Souhaitez-vous recevoir une notification lors de la réponse d’un(e) internaute à votre commentaire ?
C