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⏱L’essentiel en quelques mots
Investir dans une location meublée non professionnelle (LMNP) est une solution intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier et compléter ses revenus. L’opération permet en plus de bénéficier d’avantages fiscaux (abattement forfaitaire pour le régime micro-BIC ou déduction des charges pour le régime réel simplifié).
Vous projetez d’investir cette année dans une résidence pour seniors, pour étudiants ou touristique ? Pour maximiser le rendement de votre investissement et pour limiter les risques de vacance locative, il est crucial de choisir avec précision l’emplacement de votre location meublée.
Pour cela, nous vous recommandons :
Écrit par Abdelkader Diarra
01 janvier 2026 – 5 min. de lecture
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Sommaire
Pour que votre investissement en LMNP soit fructueux, il convient d’apporter un soin particulier au choix de la localisation du bien. Et ce que vous envisagez d’investir dans une résidence étudiante, une résidence de services pour seniors ou encore dans une résidence de tourisme.
Voici les éléments à étudier pour déterminer le meilleur emplacement :
Ces critères sont à affiner en fonction du profil du locataire (senior, étudiant, touriste, clientèle d’affaires…) que vous ciblez. Car les attentes peuvent sensiblement varier.
En effet, si vous pensez faire un investissement en résidence étudiante, il est préférable de miser sur des quartiers proches d’une université ou d’une grande école parfaitement desservis par les transports.
Si vous imaginez plutôt une acquisition dans une résidence pour seniors, le cadre de vie, la richesse de la vie sociale et culturelle ou encore la localisation (climat doux, proximité du littoral…) sont certainement des éléments décisifs à regarder de près.
Si vous prévoyez un achat dans une résidence d’affaires, ciblez plutôt un emplacement avec un important bassin d’emplois et accueillant déjà des entreprises de renom.
Il est possible d’investir en LMNP dans toute la France. Cependant certaines régions et localisations sont plus prisées que d’autres. C’est le cas des grandes agglomérations qui réunissent de nombreux atouts pour les locataires.
Alors dans quelles villes investir en LMNP en 2023 pour réaliser un placement rentable ? Voici le classement Vinci (valable au 27/02/2023) des 5 villes françaises les plus incontournables.
Dynamique à tous points de vue, la capitale arrive en tête du classement avec une demande locative très élevée. Même si les prix immobiliers sont plus hauts (le prix d’achat moyen au m² dépasse les 10 000 €) que ceux pratiqués dans les autres régions, investir à Paris s’avère particulièrement rentable. La ville attire aussi bien les touristes que les étudiants, les professionnels et les seniors. Elle possède de nombreux espaces verts, un réseau de transports étoffé et une offre de loisirs conséquente (145 théâtres, 85 cinémas et 59 musées). Paris se place à la troisième place du podium des métropoles mondiales les plus attractives.
L’agglomération bordelaise se démarque par sa localisation (à proximité du littoral et à moins de 2h30 de Paris en TGV), son dynamisme économique et sa qualité de vie. Elle est très appréciée des locataires comme des investisseurs, ce qui fait grimper les prix du marché immobilier. Même si le tarif moyen au m² reste plus abordable qu’à Paris avec environ 4 500 €. Bordeaux concentre une population étudiante forte grâce à son université, ses 8 écoles d’ingénieurs, sa classe de prépa et ses multiples écoles privées spécialisées dans la communication, le commerce ou le web.
Située à une heure de train de la capitale, Lille séduit les investisseurs et les locataires. Elle présente une situation frontalière avec la Belgique intéressante, ainsi qu’un bon dynamisme économique (Euralille est le 3e quartier d’affaires de France, EuraSanté est le 3e pôle santé de France…) et culturel. À noter également que Lille compte quelques 120 000 étudiants, ce qui en fait la troisième ville étudiante de France après Paris et Lyon, et dispose d’un réseau de transports dense (deux gares, deux lignes de métro, 88 bus…). Le prix d’achat moyen au m² avoisine les 3 000 €. Mais il varie fortement selon le quartier.
Comme Bordeaux, la ville séduit par son cadre de vie agréable (nombreux espaces verts, bords de Loire…) et par sa proximité avec l’océan Atlantique (45 minutes en voiture). Elle présente aussi de nombreuses infrastructures intéressantes (écoles, équipements sportifs et de loisirs, aéroport…), un réseau de transports conséquent et un fort potentiel de développement. Autre avantage pour l’agglomération nantaise (6e ville la plus peuplée de l’Hexagone) : elle se situe à deux heures en TGV de Paris. Comptez sur un prix moyen au m² compris entre 3 500 et 4 000 €.
Grâce à une population estudiantine importante et une expertise en aéronautique, la ville rose connaît un dynamisme soutenu et stable. La demande locative est bien souvent plus élevée que l’offre de logements meublés. Cependant il existe des différences marquées selon les quartiers. Le prix d’achat moyen au m² (environ 3 000 €) reste propice à l’investissement. La nouvelle LGV (ligne à grande vitesse) Paris-Toulouse, qui sera mise en service en 2030, devrait renforcer l’attractivité de Toulouse, puisqu’il sera possible de rejoindre la capitale en trois heures seulement.
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