Il est possible de réduire les frais de notaire lors d'un achat immobilier. Tout dépend de la base de calcul. – Unsplash
Les “frais de notaire”, constitués principalement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), sont des sommes que doivent payer les acquéreurs lors d’un achat immobilier, qu’il s’agisse de l’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain. Il est possible de réduire le total de ces frais d’acquisition dans certaines conditions. Mais avant toute chose, une définition des frais de notaire s’impose.
Prenons un exemple pour illustrer comment sont calculés les frais de notaire et savoir plus en détails comment ces derniers se décomposent (voir notre dossier complet sur le sujet ici). On estime que les frais de notaire correspondent généralement à entre 7 et 8% du prix d’achat dans l’ancien et de 2 à 3% dans le neuf. Il s’agit là de fourchettes généralement payées par les acquéreurs une fois l’opération conclue. La valeur de ces frais dépend donc du type de bien (neuf ou ancien) et du montant de l’acquisition.
Une simulation des frais de notaire pour un bien ancien situé dans Paris acheté au prix de 500.000 euros nous éclaire sur leur composition. Dans cet exemple, le total des frais de notaire s’élève à environ 36.400 euros. Les acquéreurs devront donc s’acquitter de la somme de 536.400 euros pour devenir propriétaire du logement.
Ces 36.400 euros sont constitués à plus de 80% de taxes collectées par le notaire pour le Trésor public, soit 30.000 euros de droits d’enregistrement. Les frais de notaire, à proprement parler ses émoluments, s’élèvent à environ 5.000 euros, soit près de 15% du total. Le reste est constitué de frais annexes. Une simulation qui vous permet de savoir ce que vous payez réellement.
Maintenant que vous savez comment ils sont calculés, découvrez comment réduire leur montant.
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Dans certaines situations, les acquéreurs peuvent bénéficier d’une réduction des frais d’acquisition. Cela dépend en premier lieu du type de bien acheté. Car si vous achetez dans le neuf, les frais de notaire sont de facto réduits, et quelquefois offerts.
Dans le neuf, comme nous l’avons susmentionné, les frais de notaire sont limités à 3% du prix d’achat car les taxes prélevées par le Trésor public sont réduites afin de soutenir la construction et d’inciter les particuliers à investir dans des logements aux dernières normes environnementales.
Ainsi pour un bien vendu 500.000 euros, les frais de notaire dans le neuf seront de 8.500 euros environ. Ce qui est de nature à favoriser le pouvoir d’achat des acquéreurs, qui payent toutefois généralement plus cher le mètre carré dans le neuf que dans l’ancien.
En plus de l’équipement de la cuisine ou de la salle de bain, certains promoteurs offrent même ces frais de notaire pour mieux vendre certains lots neufs. Une aubaine pour les acquéreurs aux budgets de plus en plus serrés et une bonne manière de faire passer certains dossiers en banques. Car rappelons que les frais de notaire sont financés avec l’apport personnel de l’acquéreur, qui est généralement de 10% du prix. Un apport immobilier de plus en plus élevé qui peut alors limiter les candidats à l’achat.
Une autre solution beaucoup plus accessible s’offre aux acquéreurs, il s’agit de la déduction du mobilier du prix d’achat du bien immobilier en tant que tel. Mais encore faut-il s’avoir quel mobilier il est possible de déduire du prix du bien pour réduire les frais de notaire.
Prenons un exemple, vous achetez un bien 500.000 euros à Paris. Dans ce logement, le propriétaire laisse une cuisine équipée et des meubles. La valeur de ce mobilier peut être déduite du prix total. A l’inverse, des éléments “incrustés”, tels que des volets roulants ou des toilettes ne pourront pas être déduits du prix. Pour illustrer, si les meubles valent 10.000 euros, la valeur de calcul pour les frais de notaires sera alors de 490.000 euros, ce qui fait baisser les frais de notaire à 35.700 euros, ce qui équivaut à une baisse d’environ 700 euros. En revanche, il faudra bien préciser la valeur des meubles et annexer un inventaire au compromis de vente afin de justifier cette baisse auprès de l’administration fiscale, qui peut dans certains cas réclamer des justificatifs voire des factures.
La même logique s’applique aux frais d’agence lorsque ces derniers sont à la charge de l’acquéreur. Dans ce cas, ils sont déduits du prix d’achat retenu, ce qui fait baisser les frais de notaire. Il faudra alors le préciser dans le compromis de vente. Dans tous les cas, l’acquéreur devra payer ces sommes qui ne sont pas déduites du coût total de l’achat immobilier et devra les financer, le plus souvent avec son apport personnel.
Enfin, une dernière solution peut permettre de réduire les frais de notaire. “Depuis la réforme Macron entrée en vigueur le 1er janvier 2021, les notaires peuvent consentir des remises partielles sur les émoluments concernant les transactions d’un montant au moins égal à 100.000 euros”, précisent les notaires de France. La remise peut aller jusqu’à 20% des émoluements du notaire. Cette ristourne n’est en revanche pas automatique.
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