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L'achat d'un bien immobilier en démembrement de propriété correspond à une séparation du droit de nue-propriété et de l'usufruit. La durée, définie à l'avance, équivaut généralement à la durée de vie de l'usufruitier. Ce montage s'avère particulièrement intéressant pour anticiper la transmission de son patrimoine et bénéficier d'avantages fiscaux. Un démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à séparer le droit d'usufruit (la jouissance du bien) du droit de nue-propriété. Les deux parties se partagent donc la pleine-propriété du bien. Il s'agit d'un processus différent de l'indivision. Le ou les usufruitiers peuvent utiliser le logement et en tirer des revenus. Le ou les nus-propriétaires, quant à eux, ne peuvent pas l'utiliser ni en tirer de revenus ; ils seront propriétaires à terme. La pleine propriété se compose effectivement de l'usufruit et de la nue-propriété.
En règle générale, ce sont les parents qui achètent l'usufruit d'une habitation tandis que leurs enfants achètent la nue-propriété. Néanmoins, cette démarche peut parfaitement s'opérer entre tiers, hors lien familial. Un barème fiscal est toujours appliqué en fonction de l'âge de l'usufruitier. Il permet de calculer le montant que chaque partie devra allouer au projet.
Il existe quatre solutions pour acheter en démembrement de propriété :
La donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit est largement utilisé au sein des familles afin d'anticiper une succession. Donner la nue-propriété à ses enfants permet de réduire les frais de succession qu'ils auront à payer le jour du décès de leurs parents. Chaque parent peut en effet donner jusqu'à 100 000 euros par enfant sans qu'il y ait de droits de donation à acquitter. Par ailleurs, au-delà de cet abattement, les droits de donation sont calculés uniquement sur la nue-propriété, et non pas sur la valeur du bien en pleine propriété. La valeur de la nue-propriété est estimée grâce à un barème qui tient compte de l'âge de l'usufruitier (voir ci-dessous). Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Elle est par exemple de 60 % si l'usufruitier est âgé de 61 ans à 70 ans. Au décès de l'usufruiter, l'enfant devient pleinement propriétaire sans droits de succession supplémentaires à payer sur la valeur de l'usufruit.
En ce qui concerne le démembrement de propriété lors d'une succession, des changements sont intervenus en 2018, lorsque l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF (impôt sur la fortune) : pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2018, si le démembrement de propriété intervient au cours de la succession, chacune des parties est redevable de l'IFI en fonction de ses droits. Concrètement, cela signifie qu'un individu qui jouit de l'usufruit d'un bien à l'issue du décès de son conjoint doit déclarer à l'IFI sa part d'usufruit non pas à la valeur du bien en pleine propriété, mais seulement à la valeur de son usufruit.
L'achat en démembrement de propriété reste soumis aux mêmes barèmes qu'une vente traditionnelle, à savoir 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et 2 à 3 % dans l'immobilier neuf. L'acte juridique en lui-même est rédigé par le notaire dont les frais s'élèvent de 1 000 à 2 000 euros pour ce type de prestation. Il faut donc compter en moyenne 1 500 euros.
La répartition financière entre usufruit et nue-propriété est prévue par un barème fiscal. Ce dernier est établi en fonction de l'âge de l'usufruitier et de la valeur du bien. Il s'applique uniquement dans le cas d'un usufruit viager (à vie). L'administration française propose d'ailleurs un simulateur en ligne permettant de calculer le démembrement de propriétés selon le barème suivant :
Les conditions de sortie d'un démembrement de propriété sont clairement définies lors de la signature du contrat. Il s'agit généralement du décès de l'usufruitier ou de la fin de la période fixée. Toutefois, cet accord peut prendre fin avant les termes prévus si l'usufruitier abuse de son droit ou y renonce, et s'il ne respecte pas ses obligations, notamment en ce qui concerne l'entretien du bien.
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