Détenir des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) est une solution alternative à l'immobilier en direct. Ce placement peut s'effectuer à crédit à quelques années de la retraite. Le paiement comptant permet de recevoir dans les 6 mois, des revenus réguliers.
Par Laurence Boccara
Investir dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) est une solution bien plus accessible que l'immobilier en direct. Elles permettent de devenir propriétaire de parts d'immobilier tertiaire, ce qui est généralement difficile pour un particulier. Grâce à des minimums de souscription peu élevés (quelques centaines d'euros), le montant d'investissement se calibre à « sa mesure », autrement dit selon ses capacités financières du moment. Rien n'empêchera par la suite de renforcer son portefeuille en achetant des parts supplémentaires.
L'atout de la SCPI est sa capacité à générer dans rapidement des revenus complémentaires. Une fois les parts souscrites et un délai de jouissance (ou de carence) de 3 à 6 mois passé, ce produit sert, à échéance fixe (souvent le trimestre), un rendement de bonne tenue. D'après les dernières statistiques de l'Association française des sociétés de placements immobiliers (ASPIM), le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,45 % en 2021 contre 4,18 % en 2020. Une performance non négligeable par les temps qui courent.
L'atout de la SCPI est sa capacité à générer dans rapidement des revenus complémentaires.
Soulignons que ce résultat est net car contrairement à une détention d'immobilier physique directe, il n'y a plus rien à payer en sus (taxe foncière, charges ou travaux). Mais attention, les disparités de performance entre les différents véhicules sont importantes allant de 3 % à près de 6 %. En outre, l'investissement en parts de SCPI n'est pas sans risques, les taux d'occupation étant susceptibles de baisser en cas de récession. Enfin, certaines sociétés pourraient être impactées par la vague de télétravail qui amène les entreprises à réduire leurs surfaces de bureaux.
Ce placement collectif offre une bonne mutualisation du risque locatif grâce à un patrimoine immobilier composé de dizaines, voire de centaines, d'immeubles et bien plus d'entreprises locataires. Ainsi si l'une d'entre elles venait à ne pas payer son loyer ou si certaines surfaces restaient vacantes, ce manque à gagner serait dilué en raison de la présence de nombreux autres occupants. Atout non négligeable cet investissement dans l'immobilier : il ne génère aucun souci de gestion locative pour l'investisseur. La société de gestion s'occupe de tout et reverse une grande partie des loyers aux associés, soit les titulaires de parts.
La diversité de ce placement se retrouve dans l'offre abondante de véhicules disponibles (plus de 200) sur le marché. Certains sont « Spécialisés », d'autres « Diversifiés ». Dans la première catégorie, les sociétés de gestion privilégient une thématique unique comme les actifs de bureau, les entrepôts de logistique, les établissements de santé et d'éducation, les commerces, les hôtels et les logements.
La diversité de ce placement se retrouve dans l'offre abondante de véhicules disponibles (plus de 200) sur le marché.
A l'opposé, les SCPI « diversifiées » adoptent une stratégie d'investissement opportuniste sans secteur de prédilection souvent dans le seul but de capter le maximum de rendement. Depuis quelques années, les SCPI ont étendu leur zone de prospection. Les gérants continuent de faire leurs emplettes en France (Paris, province) mais investissent de plus en plus souvent en Europe (Allemagne, Belgique, Espagne). Cette diversification géographique mutualise davantage le risque.
En matière de fiscalité, les gains issus d'une SCPI détenue en direct sont considérés comme des revenus fonciers, donc taxés à l'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Cette ponction va donc dépendre de la situation fiscale du futur ex-chef d'entreprise à la retraite. S'il reste dans une tranche marginale d'imposition élevée, la facture peut être salée.
Pour ne pas subir les prélèvements du barème de l'impôt sur le revenu, ce placement pourra si besoin s'effectuer via la poche unités de compte d'un contrat d'assurance-vie. La fiscalité qui s'appliquera sera celle de cette enveloppe. Reste que le choix de SCPI chez un assureur n'est pas aussi large que l'offre de détention en direct.
Enfin, il ne faut pas négliger les frais. Pour une détention en direct, les frais de souscription sont – sauf exceptions – facturés entre 8 et 12 % sur le montant investit et les frais de gestion annuels oscillent entre 10 et 15 %. Mieux vaudra donc attendre plusieurs années avant de revendre les parts, histoire d'amortir ces coûts.
Laurence Boccara
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