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PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE
Jacques Lépine, fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, estime que les taux hypothécaires sur cinq ans vont plafonner à 6 %.
Quand l’argent n’est pas cher, les actifs le sont. Inversement, quand le coût de l’argent, lire le taux hypothécaire, s’accroît, la valeur des immeubles se corrige. Considérant que le taux fixe de 5 ans est passé de 2,50 à 5,50 % depuis le début de l’année, faut-il faire une croix sur l’investissement immobilier ?
Pas du tout, assure Jacques Lépine, véritable gourou de la brique et du mortier et fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, lequel a formé plus de 35 000 personnes depuis sa création en 2001. Bon nombre de ses disciples lui doivent leur fortune.
La Presse a rencontré M. Lépine en septembre. Il fut question des perspectives du marché, des taux d’intérêt, de la pénurie de logements et des rénovictions.
« De 2002 à 2022, c’était fou, dit-il. N’importe qui dans l’immeuble a fait de l’argent, qu’il soit bon ou mauvais investisseur. Aujourd’hui, la vague s’est cassée. Les taux d’intérêt se sont mis à monter. La panique s’installe. »
À la question de savoir jusqu’où les taux vont monter, M. Lépine répond qu’il voit encore deux ou trois augmentations par la Banque du Canada avant une pause. Quant au taux hypothécaire de 5 ans, actuellement à 5,25 %, l’auteur de guides sur l’investissement immobilier les voit plafonner à 6 %.
Si les autorités monétaires laissent monter les taux plus haut, ils vont tous démolir l’économie.
Jacques Lépine, fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec
« Aux gens découragés, je dis : arrêtez ! On est dans une situation temporaire. Le Canada est la terre promise, croit l’investisseur optimiste. Regardez nos richesses naturelles, regardez l’eau qu’on a. C’est le prochain produit qu’il va manquer sur la planète. On a une bonne économie, on a une stabilité politique. »
« Le Canada est dans une situation privilégiée mondialement pour recevoir l’immigration, poursuit-il, et on va avoir une croissance extraordinaire en population. »
M. Lépine fait référence sans le nommer au groupe Initiative du siècle/Century initiative qui a pour objectif de mousser l’idée d’accroître la population canadienne à 100 millions de personnes d’ici l’année 2100. L’organisation, cofondée par Mark Wiseman (ex-BlackRock), a l’appui de libéraux et de conservateurs influents.
« Pour subvenir aux besoins de tout ce monde, ça prend tout ce qu’on a actuellement multiplié par trois », s’emballe-t-il.
Notre interlocuteur souligne que 450 000 nouveaux immigrants vont arriver au pays en 2023 et l’on manque déjà de logements. M. Lépine s’attend à un retour des programmes de subvention de la part des gouvernements pour stimuler la construction neuve.
« Le type de logement va se modifier, avance-t-il. On va faire des logements plus petits. Il va y avoir de la cohabitation avec une cuisine centrale et des appartements sans cuisine où on va partager des choses parce que le prix au pied carré va devenir trop cher », prédit celui qui a investi dans Boxabl, fabricant américain de maisons pliantes qui se vendent 100 000 $ l’unité.
On ne pouvait pas rencontrer le fondateur du Club d’investisseurs immobiliers sans lui parler des rénovictions. Pauline Cauchefer, qui a fait la manchette cette année, a été formée au club créé par Jacques Lépine. Ce dernier l’a vendu à Yvan Cournoyer en 2016.
Ce que les organismes de défense des locataires appellent une rénoviction survient quand un investisseur achète un immeuble dont les loyers sont inférieurs au loyer marchand et qu’il convainc les locataires de résilier leur bail pour pouvoir entreprendre des travaux majeurs.
L’objectif est de pouvoir ensuite remettre l’appartement au prix du marché, ce qui fait bondir la valeur de son immeuble. Les locataires qui renoncent à leur droit au maintien dans les lieux finissent par payer bien plus cher dans leur nouveau logis.
« Derrière une rénoviction, il y a une augmentation de valeur du logement qui se traduit par une augmentation des taxes perçues par la Ville. Ça, on n’en parle jamais », déplore M. Lépine.
Il souligne également l’impact positif des rénovations sur la pérennité du parc de logements locatifs.
M. Lépine fait peu de cas de l’appauvrissement du locataire qui renonce à un loyer bon marché. « Il avait le choix de refuser », lance-t-il. Un propriétaire peut faire la vie dure à un locataire récalcitrant, lui fait-on valoir. Quand on le questionne sur la disparition des logements abordables causée par les rénovictions, il reconnaît le phénomène avant d’ajouter que c’est aux villes d’acquérir ou de construire un parc de logements sociaux en se servant de leur droit de préemption (premier refus).
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(Ottawa) La cadence annuelle des mises en chantier a ralenti en octobre par rapport à son sommet de l’année, atteint en septembre, a indiqué mercredi la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
(Ottawa) Les ventes d’habitations ont enregistré en octobre leur premier gain mensuel depuis février, a indiqué mardi l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), mais des analystes disent ne pas s’attendre pas à ce que le marché reprenne pour l’instant, puisque les conditions restent largement moins favorables que celles qui prévalaient pendant la pandémie.
(Pékin) La Chine a dévoilé des mesures pour relancer l’immobilier, un secteur crucial pour sa croissance, mais rendu exsangue par un durcissement des règles de financement et par la pandémie, qui ont placé nombre de promoteurs au bord de la faillite.
Alors que les mises en chantier ont chuté de façon draconienne en 2022, au moins un promoteur s’apprête à lancer un projet résidentiel d’envergure au centre-ville.
En contraste avec la récession qui menace d’engourdir les chantiers, les grues percent le ciel au centre-ville cet automne. Pour la première fois depuis le début des années 1990, cinq tours de près de 200 mètres sortent de terre simultanément. La Presse a eu le bonheur de se hisser au sommet des trois structures les plus avancées.
Le week-end dernier, nous avons présenté un guide pour y voir plus clair dans son prêt hypothécaire, avec la hausse des taux d’intérêt qui peuvent causer bien des soucis. Des propriétaires racontent maintenant leurs réalités et, surtout, dévoilent leurs trucs pour traverser cet automne trouble sans déprimer.
(Montréal) Les ventes de propriétés résidentielles à Montréal ont chuté en octobre à un niveau jamais vu depuis 2014, a indiqué jeudi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ)
(Toronto) Le recul des ventes de propriétés résidentielles dans le Grand Toronto s’est aggravé le mois dernier, le nombre de transactions ayant diminué de moitié par rapport au même mois l’an dernier, et les nouvelles inscriptions ont chuté à un niveau jamais vu depuis plus d’une décennie, selon la chambre immobilière de la région.
Les perspectives immobilières ont passablement changé depuis le début de l’année. Avec la montée abrupte des taux d’intérêt et la récession qui menace à l’horizon, on est passé du beau temps à un ciel gris menaçant. Les investisseurs se mettent à l’abri en attendant le retour du soleil.
La province voisine a annoncé mardi un plan énergique pour stimuler l’offre de logements afin de venir à bout de la crise de l’abordabilité de l’habitation. Le Québec devrait s’en inspirer, avancent des experts.
La Ville de Montréal a décidé d’aller de l’avant avec la modification de zonage de la tour 6 du Square Children de 20 à 4 étages, malgré l’avis défavorable rendu par l’Office de consultation publique de Montréal. Ce faisant, elle laisse plus de 6 millions sur la table.
Le sursaut dans la construction de maisons neuves causé par la popularité du télétravail pendant la pandémie appartient déjà au passé, constate un rapport sur l’état de l’offre de logements.
Avec le marché immobilier qui s’est brusquement renversé en septembre, le travail des courtiers immobiliers se complique et les étudiants en courtage devront peut-être repousser leur rêve à plus tard.
(Montréal) La crise du logement s’aggrave à la vitesse grand V au Québec alors que l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) rapporte des baisses importantes du nombre de mises en chantier d’unités d’habitation en septembre dernier.
Le quartier Bridge-Bonaventure, à l’entrée sud-ouest du centre-ville de Montréal, se prête bien à la construction d’habitations à densité élevée, selon un rapport de trois experts universitaires mandatés par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), lobby de l’industrie immobilière.
La baisse importante de près de 20 % du volume de transactions immobilières et celle de 10 % du prix médian des propriétés observées au cours du troisième trimestre de 2022 ont confirmé que le phénomène de surchauffe immobilière était bel et bien terminé. Une situation de marché qui ne déplaît pas à Julie Benoît, présidente de l’enseigne DuProprio, qui offre un service d’accompagnement aux propriétaires qui souhaitent vendre leur maison sans faire affaire avec un courtier.
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