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Me Julien Lacombe, délégué de la Chambre des notaires en charge de l’immobilier du Tarn-et-Garonne : “Il y a un souci sur le marché du primo-accédant. Les capacités d’emprunt sont en baisse, de 300 000 € à 220 000 €, alors que les prix du marché sont restés au même niveau.” Crédits : LAURENT PAGA
Les derniers chiffres de l’immobilier, établis par la Chambre des notaires de Tarn-et-Garonne, viennent de tomber et, sans surprise, les indicateurs sont tous à la baisse. Fin juin 2024, le prix médian des appartements anciens, de 1 790 €/m2, a baissé de 0,6 % en un an ; le prix des maisons anciennes, en moyenne à 175 000 €, chute de 5,4 % ; et celui des terrains à bâtir, à 47 500 €, diminue de 5,9 %. Une situation générale à l’ensemble de la région. Les baisses les plus flagrantes se situent en Gascogne sur le secteur Beaumont-Lavit, ainsi que sur Montauban et le Pays de Montauban de Nègrepelisse à Albias. À Montauban les chiffres sont respectivement de 1900€/m2 pour un appartement (+0,1 %), et 210 500 € pour une maison (-7,6 %). Ce nouveau baromètre de l’immobilier renseigne également sur le profil des acquéreurs, il s’agit principalement d’un (e) Tarn-et-Garonnais(e) trentenaire ayant une profession intermédiaire.
Il est des chiffres qui ne mentent pas. Ceux des ventes de terrain. Ils sont la tête de proue de l’immobilier, celui qui amène à une construction neuve, au carrefour de la confiance en l’avenir, de la richesse des ménages et de la santé de l’économie du pays. Et les derniers chiffres ne sont toujours pas rassurants. Face à une telle situation de blocage, une seule question : « Quelqu’un a une solution ? »
Par quel chiffre commencer pour rendre compte de la situation ? Le nombre de ventes depuis 1 an peut-être. Certes, l’année n’est pas finie, mais à moins d’un investissement massif d’un émirat, il est difficile d’imaginer un rattrapage de 26 % en Tarn-et-Garonne. La chute est vertigineuse. « On subit une crise et cela fait 1,5 an que cela dure. C’est global à l’ensemble du département. On est revenu au niveau des années 2015. Un retour de presque 10 ans en arrière alors que le prix du m2 a pratiquement doublé en 15 ans. On est passé de 1000 à 2000€ le m2 », déplore Me Julien Lacombe, délégué de la Chambre des notaires en charge de l’immobilier du Tarn-et-Garonne.
LES VENTES DE BIENS S’ÉCROULENT
Elle est loin l’année record post-covid de 2022, aujourd’hui le volume de transactions de logements anciens s’est écroulé, à l’instar de l’effondrement que connaît, dans le même temps, le secteur de la construction. Dans le détail, il s’est vendu 610 appartements en 1 an contre 820 les 12 mois précédents (-25 %), 2 550 maisons anciennes contre 3 490 (-27 %) et 490 terrains neufs contre 740 (-33 %).
LA SITUATION EST BLOQUÉE
Une baisse qui trouve plusieurs explications mais aussi pas mal d’incompréhension alors que les taux d’intérêt ont enfin baissé et se situe aujourd’hui à un niveau « honnête » de 3,5 %. Un bon chiffre malheureusement annihilé par une inflation qui frappe les particuliers de plein fouet et des vendeurs trop attentistes qui ne veulent rien baisser. « Nous nous sommes confrontés à une situation de blocage. Les vendeurs n’ont pas forcément voulu baisser leur prix de vente, et les acquéreurs sont restés attentistes, préférant patienter avant d’acheter », résume Julien Lacombe. C’est donc le statu quo.
En Tarn-et-Garonne, le prix médian du mètre carré pour un appartement stagne à -0,9 % sur un an (1 790 €/m²). Sur cette même période, la baisse est de 5,4 % pour les maisons (175 000).
UN DÉSAMOUR POUR LES PROPRIÉTAIRES
Et puis, au cours de la période étudiée, il y a la fin annoncée de la loi Pinel, le 31 décembre 2024, et une baisse de l’avantage fiscal en début d’année. Là, ce sont les investisseurs qui se détournent, principalement des particuliers qui achètent pour faire du locatif.
Parmi les autres chiffres qui effraient les professionnels, on trouve le stock de biens disponibles à la vente qui est famélique.
Du côté du neuf, même si tous les astres devaient s’aligner, il faudrait compter trois ans pour relancer la machine, c’est en moyenne le temps entre le lancement d’un projet et la remise des clés.
Derrière tout cela, une volonté politique selon les professionnels de l’immobilier. Le désamour entre Emmanuel Macron et les propriétaires n’est pas nouveau. La baisse des APL qui a amoindri les comptes des bailleurs sociaux, la suppression de la taxe d’habitation qui n’encourage pas à devenir propriétaire, les étiquettes énergétiques DPE…
Localement, les institutions politiques se disent tout aussi démunies. Elles ne sont pas maîtresses de leur fiscalité, pas plus réellement que de l’implantation des logements sociaux. Ou alors, la cartographie des fameuses zones B1 et B2, qui séparent les territoires éligibles aux aides de l’État de ceux qui ne le sont pas.
UN FRÉMISSEMENT DE REPRISE CET ÉTÉ ?
Avec tout cela, tout au long de l’été, le marché immobilier a joué au yoyo avec une succession de haut et de bas. Serait-ce l’indice d’un début de reprise ? Tout le monde veut l’espère et veut y croire. La tendance devrait évoluer positivement « Nous observons actuellement un frémissement du marché » avait ainsi annoncé Vincent Roberti, préfet, la semaine dernière lors de l’assemblée des maires. Le taux d’inflation continue de baisser. Il est passé sous les 3 % en ce mois de mars. Et le taux d’intérêt (sur 20 ans) est descendu sous les 4 %. On voit certains acquéreurs relancer leurs démarches auprès des banques qui commencent, elles, à rouvrir un peu les vannes pour accorder des prêts.
La chambre des notaires de Tarn-et-Garonne veut, elle aussi croire en cette embellie avec des perspectives positives pour juin 2024 et une reprise des ventes dans l’ancien et des prix contenus. À titre informatif, les perspectives pour la fin du mois d’octobre s’inscrivent à la hausse sur un an, que ce soit pour les appartements anciens (1 920 €/m2, +4,5 %) ou les maisons anciennes (190 000 €, +4,4 %). Plus localement, la situation serait un peu différente sur Montauban avec une hausse plus modéré dans l’ancien à 2 090 €/m2 pour les appartements (+0,3 %) et même une baisse qui se confirme pour les maisons à 220 000 € (-6,3 %).
Les écarts de prix toujours présents
Concernant l’évolution des prix des maisons anciennes, les disparités s’avèrent un peu moins importantes selon les territoires mais l’on ne peut toutefois pas parler de rattrapage. Le prix de vente a chuté de 5,4 % sur un an dans la continuité de ce que l’on trouve chez nos voisins. Le prix médian d’une maison ancienne en Tarn-et-Garonne se situait l’an passé à 184 500 €, il est désormais de 175 000 €. À Montauban, le tarif s’élève à 210 500 € contre 226 500 il y a un an, un recul de 7,6 %. Les prix ont également baissé sur la couronne toulousaine (-4,7 % – 205 200 €), le pays de Montauban qui s’étale d’Albias à Nègrepelisse (-7,4 % – 194 400 €) ou encore le secteur Garonne et Confluent, de Castelsarrasin à Valence d’Agen (-4,2 % – 148 000 €). Ils se sont même écroulés en Gascogne (-9,3 % – 136 000 €), déjà bonne dernière de ce classement. La zone semble ainsi payer le prix de son enclavement dans une période de métropolisation où l’on se rapproche des grandes villes (Toulouse gagne 15 000 habitants tous les ans).
Face à cela, le Quercy Ouest, de Molières à Montaigu-de-Quercy, ou encore le Quercy Est, de Caussade à Laguépie, s’affichent en hausse de 6,8 % et 3,1 % pour un prix moyen de 159 800 € et 154 600 €. Si les prix montent, c’est en raison de ventes exceptionnelles, souvent de jeunes retraités qui viennent chercher une facilité de vie. Des acquéreurs à fort potentiel qui visent ainsi des produits rares et chers.
La vente des terrains à bâtir enregistre une forte baisse
Selon les notaires du Tarn-et-Garonne, le volume de terrains à bâtir achetés entre le 1er juillet 2022 et le 31 mars 2023 en Tarn-et-Garonne a subi une baisse d’environ 33 %, pour s’établir légèrement en-dessous des 500 ventes. Ce chiffre est un peu inférieur à celui des appartements anciens cédés sur la même période (environ 600), et bien en dessous de celui des maisons anciennes (plus de 2500).
À noter que, dans notre département, depuis 2013, il est fréquent que le volume de terrains à bâtir soit inférieur à la barre des 500 ventes. En termes de superficie, les terrains les plus recherchés sont ceux compris entre 900 m² et 1 499 m² (30 % des ventes). Les acheteurs se tournent de plus en plus vers les petites surfaces, une situation normale dans un département où le petit pavillon reste le mètre-étalon.
Concernant le prix de vente médian d’un terrain à bâtir en Tarn-et-Garonne, toujours selon les notaires de Tarn-et-Garonne, il serait de 47500 €, avec une évolution annuelle de -5,9%. C’est plus élevé que dans l’ensemble des départements limitrophes à l’exception de la Haute-Garonne (90 600 €).La baisse est générale par secteur sauf à Montauban où le prix médian grimpe de 15% pour s’établir à 68800€.C’est encore la Gascogne qui subit la plus forte baisse malgré, là aussi, un prix déjà au plus bas (27200€, -9,4%).
LP
Thématiques : Actualités, Département
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