Le marché de l’immobilier tertiaire est en constante évolution. Si la vente et la location d’immeubles de bureaux et d’activités ont pris un nouveau tournant après la crise de Covid-19 qui a rebattu les cartes du monde du travail, ici, dans les Alpes-Maritimes, le marché se découpe toujours entre deux secteurs : la Métropole niçoise et la technopole de Sophia Antipolis.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 1,5 million de m² de surfaces de bureaux existantes à Sophia Antipolis, contre 750.000 m² sur toute la Métropole Nice Côte d’Azur.
Pour décortiquer ces chiffres et dresser le bilan de ce marché sur l’année 2025, le Club immobilier azuréen (CICA) a fait appel à plusieurs experts dont Grégory Renault (Nicea Conseil) et Jean-Philippe Crimi (Arthur Loyd Sophia et Var-Est).
Sur la Métropole, en 2025, 22.000 m² de demandes de locaux ont pu être pourvues, et le taux de vacance est de 3,3 %, « ce qui correspond à un an de transaction à peine, indique Grégory Renault. C’est faible. C’est sans compter le fait que l’on ne peut proposer aux clients que des plateaux de 450 m² maximum ; cela n’incite pas les grandes entreprises à s’installer durablement. »
Il faudra alors se rabattre sur Sophia Antipolis, un secteur que connaît par cœur Jean-Philippe Crimi. « C’est le premier parc tertiaire des Alpes-Maritimes. Avec son 1,5 million de m² construit, un taux de vacances de 5,7 % qui permet de voir, un peu, venir. Même si Sophia Antipolis reste un marché endogène. »
Et puis la Covid-19, a modifié la façon de travailler, amenant l’essor du flex office. Le bâtiment Cor Natura (plus de 10.000 m²) réalisé par Courtin Promotion sur la technopole, a connu son heure de gloire en coworking mais accueille aujourd’hui plusieurs grands comptes. Car les modes de travail ont de nouveau évolué. Pas facile de suivre… Retenons que le département est attractif et pourrait l’être davantage.
Côté investissement, « on stagne », avec, entre Nice et Sophia Antipolis, quelque 100 millions d’euros ont été investis dans le tertiaire en 2025.
Résultat, on constate une pénurie d’offres neuves, notamment sur la métropole niçoise, avec des loyers, en hypercentre qui peuvent atteindre 300 euros (hors taxes, hors charges, par m² et par an et sans parking). Carros, Meridia et l’Arénas tirent leur épingle du jeu mais manquent également de stock.
Pour 2026 ? « Si le contexte économico-politique est incertain, il faudrait tout de même augmenter l’offre pour assurer une attractivité économique à la hauteur des enjeux du département », suggère-t-on au CICA.
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