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La fin de l’année 2022 est marquée par une stagnation voire une baisse des prix immobiliers dans les grandes villes, et ce, malgré l’inflation qui progresse. Plusieurs facteurs permettent d’expliquer ce phénomène, dont l’accès restreint au crédit qui oblige les vendeurs à revoir leurs prétentions. Et la question que beaucoup se pose est : faut-il acheter maintenant ou attendre une dégradation des prix ?
Selon la plateforme Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière en ligne, les prix des logements anciens ont stagné dans les métropoles entre septembre et octobre 2022 : 0% d’évolution en un mois. C’est la troisième fois en quatre ans que les valeurs n’augmentent pas en variation mensuelle et cette stagnation pourrait signaler le début d’un cycle baissier.
En dépit d’une inflation élevée (+6,2% en octobre sur un an), le marché s’affiche en baisse dans la plupart des grandes villes comme Paris (-0,5%), Bordeaux ou Strasbourg (-0,8%). Les seules du Top 11 qui gardent le cap sont Marseille (+0,8%), Lille et Montpellier (+1%), et dans une moindre mesure Nice avec +0,3%.
 Voici, dans le détail, l’évolution mensuelle des prix de l’immobilier ancien dans les 11 plus grandes villes de France :
Villes
prix m2 moyen appartement au 1er novembre 2022
évolution entre octobre et novembre 2022
Paris
10 346 €
-0,5%
Marseille
3 686 €
+0,8%
Lyon
5 335 €
-0,4%
Toulouse
3 690 €
-0,7%
Nice
4 978 €
+0,3%
Nantes
3 945 €
-0,4%
Strasbourg
4 180 €
-0,8%
Montpellier
3 682 €
+1%
Bordeaux
4 803 €
-0,8%
Lille
3 577 €
+1%
Rennes
4 158 €
-0,6%
source Meilleurs Agents
Dans le Top 10 des grandes villes, qui n’inclut pas Paris, les prix dans l’ancien ont augmenté en moyenne de +4,7% depuis janvier 2022. Dans la capitale, les valeurs ont perdu 0,4%. Dans le même temps, en zones rurales, les logements ont gagné +7,2%, la moyenne à l’échelle nationale étant de +4,6%.

Ce mouvement baissier devrait s’installer dans les semaines à venir. L’hiver, plus encore que l’automne, n’est pas une saison propice à l’achat immobilier ; les logements à vendre ne sont pas sous leur meilleur jour sous la terne lumière hivernale. Les velléités d’achat restent dans les tiroirs, d’autant qu’en 2022 le contexte économique et géopolitique marqué par une inflation galopante et une guerre en Europe est de nature à tirer vers le bas le moral des ménages. Cette situation est pourtant paradoxale : les prix à la consommation augmentent sans entraîner dans leur sillage ceux de l’immobilier ancien.
Au-delà de l’aspect saisonnier, il faut compter avec la nouvelle réglementation sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui met sur le banc de touche environ 90 000 logements anciens à partir du 1er janvier 2023. Les bailleurs qui possèdent une passoire thermique n’auront plus le droit de louer à compter de cette date. La loi Climat interdit progressivement la location des logements énergivores, et commence par les plus mauvais de la classe G sur l’échelle du DPE. Il ne s’agit pas de mettre les locataires dehors, mais d’empêcher la relocation des biens jugés indécents selon la loi.
Les propriétaires bailleurs qui n’ont pas les moyens financiers de rénover leur bien préfèrent vendre, quitte à baisser leurs prétentions. Sont concernées en premier lieu les petites surfaces situées à Paris, studios sous les toits, chambres de bonne, souvent mal isolés et qui nécessitent une mise aux normes coûteuse. Pour mémoire, le montant maximum accordé par MaPrimRénov’, dispositif d’aide à la rénovation énergétique, est de 10 000€ (MaPrimRénov’ Bleu pour les ménages très modestes), loin des montants nécessaires à une rénovation complète. Le cumul de MaPrimRénov’ et de l’éco-PTZ permet toutefois d’atteindre les 50 000€.
La baisse des prix des logements anciens est aussi imputable à l’écosystème du financement bancaire. Le crédit immobilier est en sous-régime fin 2022, à cause du dysfonctionnement réglementaire des taux d’usure, qui, couplé à la hausse continue des taux d’intérêt, resserre l’accès à l’emprunt, voire le ferme purement et simplement. Le délai de vente s’allonge et plutôt que de voir son bien invendu, certains choisissent de baisser son prix.
Le désamour pour les grandes villes s’est illustré durant la crise sanitaire, mais il perdure en 2022 avec la hausse des taux d’emprunt et les graves difficultés pour accéder au prêt immobilier. Les ménages qui vivent dans ces zones où le taux d’effort pour se loger est plus élevé qu’ailleurs sont les premiers touchés par ces obstacles multiples pour devenir propriétaires.
Selon Meilleurs Agents, les prix des logements anciens vont continuer de fléchir jusqu’au printemps 2023. Le loyer de l’argent pour les banques commerciales va augmenter suite au relèvement du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne en décembre prochain, la quatrième hausse depuis juillet 2022. Cela va mécaniquement faire monter les taux débiteurs des crédits immobiliers et pénaliser le pouvoir d’achat immobilier, en chute libre en 2022. Si la conjoncture économique continue de se dégrader, il y aura certainement de bonnes affaires immobilières à saisir en 2023.
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Un amendement au projet de loi de finances rectificative pour 2022 prévoit de doubler le montant du déficit foncier imputable sur les revenus. Cette mesure devrait plaire aux propriétaires bailleurs, lourdement incités, sous peine d’interdiction de louer, à rénover leurs logements. En sous-titre, il s’agit de recentrer le dispositif d’aide MaPrimRénov’, accusé par les parlementaires de ne pas toucher sa cible, à savoir les biens énergivores. Soutenir la rénovation énergétique du parc locatif Adopté la semaine dernière, le projet de loi de finances rectificative (PLFR) pour 2022 prévoit d’augmenter de 29 millions d’euros le budget alloué à MaPrimRénov’, qui atteint ainsi 2,45 milliards d’euros. Portée par Les Républicains, cette mesure vise à améliorer le principal dispositif permettant d’économiser grâce à la rénovation énergétique, aujourd’hui décrié pour sa maigre efficacité : selon les chiffres de la Cour des comptes, seulement 2 500 logements auraient changé de classe énergétique, alors que l’objectif était de rénover quelque 80 000 passoires thermiques. L’amendement qui rallonge le budget de MaPrimRénov’ vise à corriger les ratés d’un dispositif, dont le succès n’est pas remis en cause, mais victime de couacs à répétition et incapable d’éradiquer à grande vitesse les passoires thermiques, à savoir les logements classés F et G sur l’échelle du DPE. Il faut en moyenne entre 40 000€ et 50 000€ pour une rénovation globale permettant à un logement énergivore d’afficher une classe plus vertueuse, loin des 3 200€ versés en moyenne par dossier MaPrimRénov’. Dans sa note d’exécution budgétaire 2021, la Cour des comptes constate le non-décollage de MaPrimRénov’ pour les propriétaires bailleurs, alors que l’accompagnement financier de ces publics sur lesquels pèsent les interdictions progressives de location à partir de janvier 2023 est un enjeu majeur. Doubler le déficit foncier En lien avec ce soutien à la rénovation énergétique du parc locatif privé, le PLFR 2022 contient un amendement visant à doubler le déficit foncier imputable sur les revenus. Aujourd’hui, le montant du déficit foncier peut réduire l’impôt dans la limite de 10 700€, le déficit excédent pouvant être imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce seuil de 10 700€ est efficace pour encourager les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens mais insuffisant pour mener des travaux d’envergure. Et sans rénovation énergétique, ce sont des milliers de logements qui sortent potentiellement du parc locatif en vertu de l’application de la loi Climat qui interdit progressivement à la location les passoires thermiques à compter de janvier 2023. L’amendement porté également par les élus Républicains prévoit de rehausser le déficit foncier imputable sur les revenus à 21 400€. Ce doublement du déficit foncier est conditionné à la réalisation de travaux de rénovation permettant à un logement loué considéré comme une passoire thermique (classe E, F ou G) d’atteindre une meilleure classe (classes A à D). Les travaux seront précisés par décret. Cette mesure s’appliquera aux dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, en cohérence avec le calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Pour éviter un effet d’aubaine, seuls seront retenus les devis de travaux acceptés à compter du 5 novembre 2022.  Définition du déficit foncier Pour rappel, le déficit foncier est applicable uniquement à la location non meublée, sous réserve que le bailleur ait opté pour le régime d’imposition au réel. Il peut alors déduire ses charges de ses revenus fonciers et déclarer un déficit quand les charges sont supérieures aux revenus. Ce déficit peut ensuite être déduit du revenu global et permettre de diminuer le montant de l’impôt. Peuvent être déduites des revenus fonciers les charges suivantes : les frais de gestion et d’administration du bien les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire (taxe foncière) les dépenses d’entretien, de réparation et de rénovation hors travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement les provisions pour charges de copropriété les charges locatives (eau, électricité, gaz, etc.) l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire les primes d’assurance dont l’assurance emprunteur les intérêts et les frais du prêt immobilier ayant financé l’achat du logement.  À noter que les intérêts d’emprunt doivent être déduits en priorité du revenu foncier, avant déduction des autres charges, car ils ne peuvent pas être déduits du revenu global.
En France, quelque 7 millions de ménages détiennent un crédit immobilier, nécessairement couvert par une assurance emprunteur. Ce produit contraint leur coûte cher, mais la réglementation les autorise à déléguer le contrat et même à en changer en cours de prêt pour économiser. Sur le papier ! Dans les faits, les banques captent 87% des parts de marché. La loi Lemoine applicable depuis juin 2022 devrait a priori changer la donne, sans pour autant ôter tous les verrous au changement. Assurance de prêt immobilier : une succession de lois La souscription à l’assurance emprunteur est un préalable à toute demande de prêt immobilier. Bien qu’elle ne relève pas d’une obligation légale, elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité pour arrêt de travail). Son coût pèse lourd dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), seul indicateur du coût final car il intègre tous les frais nécessaires à l’obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, assurance crédit immobilier). Pour permettre à l’emprunteur de maîtriser cette dépense qui représente en moyenne 30% du TAEG, le législateur a souhaité introduire davantage de concurrence, et faire obstruction au quasi-monopole des bancassureurs sur ce produit. Trois lois fondamentales se sont succédées depuis 2010 : la loi Lagarde qui introduit le principe de libre choix du contrat en autorisant la délégation d’assurance : les emprunteurs ne sont plus soumis au contrat d’assurance groupe bancaire et peuvent souscrire l’offre alternative qui leur convient, sous réserve que l’équivalence de garanties soit respectée ; la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de changer d’assurance prêt immobilier à tout moment au cours de la première année du prêt ; l’amendement Bourquin de janvier 2018 qui ouvrait droit au changement annuel au-delà des douze premiers mois, avec un préavis de deux mois. Malgré cet arsenal législatif, la position dominante des banques n’a pas bougé d’un iota : les prêteurs concentrent toujours à eux seuls 87% des cotisations annuelles en assurance de prêt après une décennie de dispositifs censés améliorer l’ouverture du marché à la concurrence. Les contraintes mises par les banques à l’octroi du crédit empêchent les emprunteurs de profiter de la loi Lagarde, les obligeant à recourir en seconde intention aux lois Hamon et Bourquin s’ils veulent un meilleur tarif et parfois de meilleures garanties. Les emprunteurs les plus réactifs ont pu se placer sous la protection de la loi Hamon, plus simple à mettre en œuvre que l’amendement Bourquin, devenant la seule voie réellement accessible au libre choix, bien avant la loi Lagarde.  Pourtant, les chiffres sont sans appel : les assureurs alternatifs proposent des contrats entre deux et quatre fois moins chers, ce qui permet à l’emprunteur de réduire le coût global de son crédit, et la situation qui prévaut en 2022 l’a démontré, de maintenir son TAEG sous l’usure afin de décrocher son prêt immobilier. Pour éviter les fuites à chaque nouvelle loi, les banques se sont organisées, accentuant la pression sur les emprunteurs en faisant obstacle aux demandes de substitution via des pratiques indélicates, voire illégales, parmi les plus fréquentes des retards indus pour formuler une réponse et des refus non motivés. Certaines ont aussi ajusté leur stratégie commerciale en recourant davantage à la segmentation et en s’alignant sur les offres concurrentes.  Il devenait urgent de rendre effectif le libre choix et faciliter le changement du contrat d’assurance emprunteur. En février 2022, le Parlement a adopté la loi Lemoine, une réglementation qui vient supplanter les lois Hamon et Bourquin depuis le 1er juin 2022. La révolution Lemoine en assurance emprunteur Le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier s’est nettement simplifié depuis l’entrée en application de la loi Lemoine. En supprimant toute date butoir pour engager une démarche de changement de contrat, cet ultime dispositif lève un verrou majeur, utilisé par les banques pour empêcher toute demande de résiliation/substitution. L’assurance de prêt immobilier devient ainsi le seul produit résiliable à tout moment sans engagement minimum, au contraire de l’assurance habitation, de l’assurance auto/moto et de la mutuelle santé qui requièrent toutes une année pleine de souscription avant de pouvoir être substituées. Depuis le 1er septembre, tout emprunteur, quelle que soit l’antériorité de son crédit, peut résilier l’assurance en cours à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Les délais imposés par les précédents dispositifs servaient bien souvent de prétexte aux établissements prêteurs pour jouer la montre. Un grand nombre de demandes de changement ne recevait pas de réponse dans le délai légal de 10 jours ouvrés et/ou n’obtenait pas l’ensemble des motifs de refus dans une réponse unique. La loi Lemoine remet de l’ordre en soumettant les banques à leurs obligations sous peine de sanction administrative pouvant aller jusqu’à 15 000€ : La banque doit formuler sa réponse à toute demande de changement d’assurance de prêt immobilier dans les 10 jours ouvrés à compter de la réception de la lettre de résiliation. Tout refus doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique. Chaque année, la banque doit informer son client de son droit au changement à tout moment de l’assurance de prêt immobilier. En optant pour un contrat délégué, tout emprunteur peut réaliser d’importantes économies. On estime que pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans le changement d’assurance dans les trois ans suivant la signature de l’offre de prêt peut générer plus de 15 000€ d’économies sur la durée restante du crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’impact financier de la loi Lemoine sur le budget d’un emprunteur. Les écueils de la loi Lemoine Les emprunteurs ont semble-t-il bien compris l’enjeu de la loi Lemoine. Chez le courtier Magnolia.fr, les demandes pour changer d’assurance de prêt immobilier ont grimpé de 200% depuis le 1er septembre. Grâce à l’intervention d’un pôle d’experts, des milliers d’emprunteurs ont fait valoir leur droit au changement et pu réduire de manière significative le coût de leur assurance. Un simple exercice de mise en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier permet d’évaluer le gain potentiel en substituant l’assurance bancaire par un contrat alternatif. Ne tombons pas dans l’angélisme. La loi Lemoine est révolutionnaire mais perfectible : Les banques ont toujours le dernier mot et peuvent faire preuve de mauvaise foi dans l’appréciation de l’équivalence des garanties sans que l’emprunteur soit en capacité d’argumenter. Le double prélèvement n’est pas rare quand la banque modifie unilatéralement la date de prise d’effet du nouveau contrat d’assurance. Il arrive également que l’avenant au contrat tarde à être émis, ce qui retarde d’autant le bénéfice de la délégation d’assurance. Certains courtiers suggèrent que soit supprimé cet avenant, qui n’apporte aucune information additionnelle à l’emprunteur. Plus grave est le non-respect du mandat de mobilité confié au courtier en assurance de prêt immobilier. La loi Lemoine a par ailleurs un effet boomerang sur les tarifs en vertu d‘une autre mesure phare qu’elle contient : la suppression du questionnaire de santé pour les emprunteurs dont le cumul des prêts assurés est inférieur à 200 000€, avec un terme avant leur 60ème anniversaire. Dans l’impossibilité de tarifer au risque, les assureurs ont augmenté leurs prix sur ce segment, de l’ordre de 20% à 25% selon le premier bilan de la loi Lemoine 2022 dressé par un récent rapport de l’Assemblée Nationale.  
Les taux d’usure n’en finissent pas d’alimenter la polémique dans le domaine immobilier. Accusés depuis de longs mois par les courtiers de bloquer l’accès au crédit, ils sont désormais la cible des notaires, qui dénoncent, à juste titre, un « goulet d’étranglement » sur les prêts immobiliers. Outil de protection des consommateurs, l’usure est aujourd’hui facteur d’exclusion du crédit, et pendant ce temps, les prix immobiliers continuent leur progression. Un marché immobilier au ralenti Dans leur dernière note de conjoncture, les Notaires de France font le point sur l’état du marché immobilier. À fin août 2022, le nombre de transactions dans l’ancien s’est établi à 1 145 000 unités, soit un repli de 5,6% sur un an. En juin dernier, le marché s’était contracté de 3,7%. On observe ainsi une accélération dans cette baisse de régime. Les notaires pronostiquent 1,1 million de ventes pour l’année 2022, ce qui n’est pas en soi un mauvais millésime, au contraire. En 2021, année de tous les records, 1,17 million de transactions avaient été enregistrées, établissant une hausse de 15% sur un an. Après quinze mois de progression, le marché est nettement moins dynamique, en particulier sur les mois de septembre et d’octobre où les notaires observent des délais de vente plus longs. La faute à la remontée des taux d’emprunt qui n’a pas faibli depuis fin février. Autour de 1,1% en janvier, le taux moyen atteignait 1,70% en septembre et se situe désormais au-delà de 2% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La hausse des taux diminue la capacité d’emprunt des ménages, mais elle n’est pas le seul facteur qui freine l’activité. Le coupable est identifié depuis des mois : le niveau trop bas de l’usure. Les taux d’usure ferment l’accès au crédit Après les courtiers et les banques, c’est au tour des notaires de clouer au pilori le système français des taux d’usure. Face à l’augmentation brutale et continue des taux d’intérêt, les professionnels du crédit avaient, dès le mois de juin dernier, alerté la Banque de France et le ministère de l’Économie sur les risques de blocage du marché immobilier en raison d’une méthode de calcul trimestrielle des taux maximum légaux incapable de réagir à cette évolution. Les courtiers avaient même manifesté devant la Banque de France le 20 septembre pour dénoncer un mépris de leur profession et réclamer des mesures d’urgence pour éviter un arrêt de la production de crédits à l’habitat. La hausse des taux d’usure au 1er octobre avait entrouvert la porte du crédit à bon nombre de candidats recalés les semaines précédentes pour cause de TAEG au-delà du seuil légal. Un répit de courte durée, puisque les taux d’emprunt ont poursuivi leur course en avant. Aujourd’hui, les taux d’usure ne freinent pas l’accès au crédit, ils le ferment purement et simplement. Sur les durées les plus longues, les taux d’intérêt sont actuellement autour de 3%. En novembre 2022, les taux sont au plus haut depuis 7 ans ! Avec un taux d’usure fixé à 3,05% sur les durées de 20 ans et plus, il est illusoire d’intégrer tous les frais exigés pour l’octroi du financement, autres que les intérêts. Les banques commerciales sont de plus en plus réticentes à prêter fin 2022, certaines ne distribuent plus de crédit immobilier en attendant que la situation se normalise. D’autres proposent à leurs clients des prêts à taux variable, accessibles à des taux plus faibles que les prêts à taux fixe, mais plus chers au final car soumis aux variations des taux, en dépit du verrou de sécurité offert par les taux capés. La chute abyssale du nombre de prêt de septembre 2022 témoigne de l’épineux problème des taux d’usure. Le marché se heurte au dysfonctionnement réglementaire de l’usure, un outil de protection nécessaire du consommateur, qui se révèle aujourd’hui un « outil de raréfaction, voire d’exclusion du crédit, y compris pour de bons profils qui n’atteignent pas le taux d’endettement maximal de 35% », selon les termes des notaires. Ces derniers dénoncent un ajustement des taux d’usure insuffisant ou trop espacé dans le temps, à un rythme décalé de la hausse des taux débiteurs, créant ainsi « un goulet d’étranglement qui complique paradoxalement l’accès au crédit immobilier et exclut donc, de fait, certains ménages ». Le taux d’usure, l’épine dans le pied des emprunteurs À cause de la stagnation de l’usure, impossible de faire avancer son projet immobilier. Selon les notaires, le taux d’usure plane comme une épée de Damoclès sur 18% des rendez-vous et dans 19% des dossiers, la problématique liée à l’usure met en danger la concrétisation de la transaction. Dans les offices notariaux des grandes métropoles, le sujet de l’usure est plus que central, puisqu’il phagocyte environ 95% des projets immobiliers. Le marché immobilier français est confronté à une situation aberrante, où les taux d’intérêt réels sont très largement inférieurs à l’inflation (6,2% sur un an en octobre), mais le crédit verrouillé par un dispositif légal inadapté. Alors qu’ils pourraient devenir propriétaires en s’endettant à moindre coût et se protéger ainsi contre une inflation en roue libre, les ménages français n’ont d’autre choix que de rester locataires et d’assister, impuissants, à la chute de leur pouvoir d’achat. Il est encore prématuré d’espérer une réforme des taux d’usure en 2023, même si le ministre du Logement Olivier Klein s’est déclaré tout récemment favorable à des changements. La contraction de l’activité entraîne celle des prix immobiliers. Au deuxième trimestre sur un an, les prix des logements anciens ont augmenté de 6,8%, contre 7,3% le trimestre précédent. Sur la base des avant-contrats à la fin de l’année 2022, les prix vont continuer de décélérer et enregistrer une progression annuelle de 5,7%.

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