Modeler votre acquisition à votre image, bénéficier des dernières innovations techniques, être à la pointe des normes thermiques et phoniques… Un achat dans le neuf, a fortiori un bien en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement), comporte de nombreux avantages. Mais aussi des particularités qu'il est préférable de connaître et quelques pièges qu'il faut savoir éviter.
Par Anne-Lise Defrance
Acheter dans le neuf, c'est le rêve de nombreux acquéreurs et la solution de nombre d'investisseurs attirés par la perspective d'avantages fiscaux. La vente en l'état futur d'achèvement, ou Vefa, est une solution qui permet, en outre, de modeler le bien en fonction de ses desiderata… Mais elle peut aussi réserver quelques surprises. Ce qu'il faut savoir avant de signer.
A première vue, pas forcément. Car le prix d'achat au mètre carré du neuf est plus élevé que celui de l'ancien (de l'ordre de 20 % d'écart). Mais, sur le moyen terme, cette différence tarifaire se résorbe rapidement. Motif ? Les avantages financiers octroyés lors de l'acquisition d'un bien en Vefa. Outre la réduction d'impôt accordée dans le cadre d'un investissement en Pinel, le neuf ouvre droit, selon les collectivités locales, à une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant un certain nombre d'années.
De plus, souligne maître Philippe Stephan, notaire à Lille et membre du Groupe Monassier, « il bénéficie d'une réduction des droits de mutation à titre onéreux [ces droits composent l'essentiel de ce qu'on appelle les frais de notaire, NDLR]. Alors que le taux appliqué pour le neuf est de 0,715 % du prix d'achat hors taxe, il s'élève à 5,81 % pour l'ancien ». Quant à la TVA, due uniquement lors de l'acquisition d'un logement récent, elle peut faire l'objet sous conditions d'un taux réduit à 5,5 %, voire d'un remboursement intégral.
Aux avantages fiscaux liés à la Vefa vient s'ajouter pour l'acquéreur la possibilité de personnaliser son logement pour que celui-ci corresponde au plus près à ses envies et à ses besoins. Quelle que soit la typologie de bien acheté, il jouit d'un droit de transformation des plans dit « travaux modificatifs acquéreurs » (TMA). Sous réserve que les changements demandés ne contreviennent pas à la réglementation et soient demandés suffisamment tôt au promoteur, libre à l'acheteur – moyennant finances – de faire modifier les agencements et les équipements initialement définis dans le contrat de réservation.
Autres attraits du neuf : l'assurance que le bien réponde aux dernières normes environnementales et techniques, notamment en matière d'isolation ainsi que la quasi-certitude – grâce aux différentes garanties liées à ce type d'achat – de ne pas avoir à réaliser de travaux ou de rénovation dans la dizaine d'années suivant l'acquisition.
Le paiement d'un achat sur plan est encadré par la loi. Il est réalisé de manière échelonnée au fur et à mesure de l'avancée des travaux et fait l'objet d'appels de fonds de la part du promoteur. En pratique, détaille Guillaume Dubosq, directeur de l'animation commerciale chez Cafpi, « celui-ci ne peut pas demander plus de 5 % du prix total du bien lors de la signature du contrat de réservation, 35 % lors de l'achèvement des fondations, 70 % lors de la mise hors d'eau et 95 % lors de l'achèvement des travaux. Quant aux 5 % restants, ils sont à régler au moment de la livraison du logement. »
A noter : si le capital d'un crédit contracté pour un achat en Vefa n'est pas versé au promoteur en intégralité le jour de la signature authentique de l'acte, il n'est pas non plus remis à l'emprunteur mais est conservé par l'établissement bancaire. Lequel procède aux virements en temps voulu.
Pour ce qui est de la constitution du dossier de demande prêt, rien ne change. La banque requiert les mêmes documents que pour un prêt amortissable « classique » (avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés de compte…) et applique les mêmes conditions d'octroi (taux d'endettement, reste à vivre, apport personnel…). Même chose côté taux d'intérêt. Si ceux d'un crédit Vefa sont légèrement plus élevés que ceux d'un crédit immobilier traditionnel, l'écart est minime (de l'ordre de 0,10 %).
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« La véritable différence tient aux modalités de remboursement. Un prêt en Vefa prévoit en effet une période de différé d'amortissement correspondant à la période des travaux afin que l'acquéreur n'ait pas à assumer les mensualités de ce crédit en plus des montants qu'il débourse déjà pour se loger. Tant que le logement n'est pas livré, il ne rembourse donc pas de capital mais s'acquitte en revanche d'intérêts calculés sur la fraction des fonds déjà débloqués », précise Guillaume Dubosq.
Conséquence : ce type de prêt coûte plus cher que son homologue traditionnel car ces intérêts dits « intercalaires » viennent s'ajouter à ceux dus pendant la phase d'amortissement du capital.
L'achat d'un logement en l'état futur d'achèvement implique de ne pouvoir prendre possession des lieux qu'une fois la totalité du programme livré. D'où l'importance qu'une date prévisionnelle de livraison – cohérente avec l'avancée du chantier – figure bien dans l'acte authentique de vente. Pour autant, même en cas de dépassement du délai, les probabilités d'être indemnisé sont faibles, concède maître Philippe Stephan.
« Dès le contrat de réservation et une nouvelle fois dans l'acte définitif de vente, le promoteur énumère de manière non exhaustive les événements qui ne pourront donner lieu à dédommagement en cas de retard de livraison. Sans compter que si l'acquéreur impute le retard à d'autres causes, c'est sur lui que pèse la charge de la preuve. »
Quant aux à la question des montants qu'il peut réclamer au titre du préjudice subi, faut-il encore qu'une clause stipulant le paiement de pénalités de retard soit insérée dans l'acte. Or celle-ci n'est pas obligatoire.
Si l'acquéreur est régulièrement tenu informé de l'avancée des travaux, il ne découvre réellement son logement que le jour de sa livraison. Pour parer à toute déconvenue quant à l'état du bien, la loi oblige donc le promoteur à souscrire un certain nombre d'assurances que l'acheteur peut actionner à partir de la remise des clés.
A commencer par celle de parfait achèvement. Pendant un an suivant la réception de son bien, l'acquéreur peut ainsi demander au promoteur la réparation des éventuels désordres constatés au moment du procès-verbal de livraison ou ultérieurement.
« Une garantie dite 'de bon fonctionnement' le couvre également pendant deux ans, à compter de la réception, contre les dysfonctionnements des éléments d'équipement du logement comme les volets roulants, et une autre dite 'phonique' assure le premier occupant des lieux de la conformité du bien aux exigences minimales requises en matière d'isolation acoustique. Et ce, pendant un an suivant la livraison », note Bérengère Joly, directrice juridique de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Là encore, la réglementation est très protectrice pour l'acquéreur, qui bénéficie obligatoirement de deux garanties distinctes. La première l'assure contre les vices de construction et les défauts de conformité apparents. Autrement dit, les différences de caractéristiques ou de qualité entre le bien décrit dans le contrat de vente et celui réellement livré.
A ce titre, rappelle Bérengère Joly, « le promoteur est tenu de remédier aux défauts et vices relevés dans le procès-verbal de livraison ou ceux, non apparents lors de la livraison, mais constatés par la suite et qui lui sont notifiés par lettre recommandée dans le mois suivant la remise des clés ». A défaut, l'acheteur dispose de douze mois pour saisir la justice.
Quant à la seconde, elle le couvre pendant dix ans à compter de la date de réception contre tous les vices cachés pouvant porter atteinte à la structure et à la solidité de l'ouvrage (immeuble comme logement) au point de le rendre impropre à l'habitation.
Non obligatoire lors de l'achat d'un logement en l'état futur d'achèvement, le contrat de réservation constitue pourtant un document important pour l'acquéreur. Motif ? Il fixe les conditions dans lesquelles se fera la vente. Outre les caractéristiques du bien, il indique aussi son prix prévisionnel ou encore les délais de livraison. Mais attention, si ce contrat constitue une base d'accord entre les deux parties, la transaction n'est définitivement conclue que lors de la signature de l'acte authentique de vente.
Or, cet acte notarié peut modifier les conditions d'exécution de la Vefa telles que convenues initialement. Ce sont alors celles-ci qui prévalent sur celles mentionnées dans le contrat de réservation. Pour éviter les mauvaises surprises à la livraison, une lecture attentive du projet de contrat de vente définitif ainsi que ses annexes s'impose.
Anne-Lise Defrance
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