“L’année passée, nous avions connu une baisse significative du volume des transactions (-29 %) et une amorce de baisse des prix. Cette année, enfin, la tendance s’inverse et le volume des ventes repart à la hausse (+3,8 % tous biens confondus)”, résume Laurent Vialla, président de la Chambre des notaires de l’Héraul, chiffres à l’appui.
Au-delà des chiffres, ces données mettent en lumière des fractures sociales et territoriales. Les seniors et les professions intermédiaires dominent les acquisitions, tandis que les jeunes et ménages modestes restent marginalisés par des prix élevés et des conditions de crédit strictes.
“Cela aurait pu être pire, mais nous ne sommes pas sortis de la crise et l’éclaircie est faible. Le contexte économique et l’incertitude politique n’aident pas les Français à investir dans l’immobilier, d’autant que les banques sont aussi frileuses pour accorder des prêts, même si les taux sont revenus dans des moyennes plus classiques”, poursuit la notaire Françoise Cadène, en charge de coprésenter les données 2024/2025.
Les ventes départementales s’établissent à 24 120 actes, contre 23 240 l’année précédente. Les appartements neufs connaissent la plus forte progression (+33 %), suivis par les maisons anciennes (+4,2 %) et les appartements anciens (+2,1 %). “La hausse des ventes d’appartements neufs s’explique en partie par un effet d’aubaine, de nombreux investisseurs ayant sauté le pas juste avant l’arrêt du dispositif Pinel fin 2024,” précise Françoise Cadène.
En revanche, le marché des terrains à bâtir continue de se contracter, avec 1 050 ventes soit -25 % sur un an et -65 % en trois ans. “Les communes limitent la création de lotissements pour respecter les quotas de logements sociaux et protéger les espaces naturels. L’augmentation des devis freine aussi les projets des particuliers”, explique-t-elle. Les parcelles inférieures à 600 m² concentrent la majorité des transactions, signe d’un marché “où les grands terrains se font rares”.
Le volume des ventes reste concentré sur quatre pôles urbains : Montpellier (34 %), Agde (14 %), Sète (8 %) et Béziers (7 %), accentuant l’attractivité de ces zones et la fragilité des ventes en périphérie ou dans les zones rurales. “La reprise dépend de la stabilité des taux et de l’environnement économique. Sans cela, le souffle fragile du marché pourrait disparaître.”
Le prix médian au m² des appartements anciens s’établit à 3 330 €, soit une baisse de 0,9 % par rapport à la période précédente. Cette moyenne cache de fortes disparités : Montpellier recule de 1,6 %, Béziers de 0,6 %, Agde progresse de 3 % et Sète affiche un étonnant +6,3 %. “Le bassin de Thau et le littoral ont toujours été des espaces à part. Ils attirent une population venant souvent de l’extérieur du département, qui vient chercher le bord de mer ou la typicité de Sète avec un pouvoir d’achat supérieur”, commente Valéry Flandin.
Les quartiers montpelliérains montrent également des évolutions contrastées. Port Marianne reste le plus cher à 4 260 €/m², devant le centre historique et les Beaux-Arts (3 840 €/m²), les Arceaux (3 800 €/m²) et Boutonnet (3 730 €/m²). En fin de classement, Celleneuve, Lemasson et Saint-Martin restent abordables. “Notre étude permet de dégager de grandes tendances, mais il faudrait mener une enquête plus ciblée, presque vente par vente, pour analyser parfaitement la tendance. À La Paillade, les prix ont baissé, mais le volume des ventes a fortement augmenté. A contrario, aux Arceaux, les prix restent élevés mais la demande ne faiblit pas”, détaille le notaire.
D’après les chiffres de l’immobilier, le marché du neuf a profité de l’effet Pinel, avec 2 480 ventes sur la période, contre 1 870 l’an dernier. Toutefois, le prix médian des appartements neufs a reculé. Pour la Chambre des notaires de l’Hérault, ces évolutions sont le reflet de “la volonté des promoteurs de déstocker et de séduire les acheteurs avec des remises”. Malgré tout, Montpellier demeure au-dessus des prix moyens du département, tandis que le reste de l’Hérault converge vers les niveaux provinciaux, autrefois dominés.
Pour les maisons anciennes, le prix médian démarre à 180 000 € dans les Hauts Cantons et atteint 356 000 € à Montpellier et sa périphérie. Le marché privilégie les maisons de quatre pièces ou moins, tandis que les grandes maisons voient leur demande décliner. La périphérie montpelliéraine recule de 6,3 %, Montpellier intra-muros de 5 %, Béziers de 14,3 %, tandis que Saint-Clément-de-Rivière et Saint-Thibéry affichent des hausses respectives de 13 et 15 %. La forte variabilité entre communes et quartiers reflète l’effet de localisation, l’attractivité et l’offre limitée.
Les terrains à bâtir, en déclin depuis trois ans, connaissent une baisse des prix modérée, malgré une chute des volumes. “La contraction est accentuée par l’augmentation du coût de construction et la prudence des communes. Les parcelles de moins de 600 m² concentrent l’essentiel des ventes, confirmant une tendance vers des projets de petite taille”, expliquent les notaires.
D’après le rapport présenté par la Chambre départementale des notaires, les seniors représentent la tranche d’âge la plus active du marché immobilier, surtout sur le littoral et le bassin de Thau, où ils représentent 40 à 45 % des acquisitions. Les jeunes de moins de 29 ans restent minoritaires, principalement actifs dans les centres urbains.
Les professions intermédiaires et cadres constituent la majorité des acheteurs, les ménages modestes et employés étant marginalisés par le coût du crédit et l’accès à l’épargne. “Le marché reflète les disparités de notre société. Ceux qui ont épargné ou bénéficient d’un emploi stable restent privilégiés. Les jeunes et les modestes peinent à accéder à la propriété”, pointe la Chambre.
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