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Bien choisir la ville et le quartier est crucial. L’investisseur prudent préférera les villes où le risque de vacance locative et de moins-value est faible. Pour une plus forte rentabilité, il faudra s’aventurer sur des terrains plus risqués.
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Le (bon) choix de l’emplacement. C’est, on ne l’écrira jamais trop, la principale clé du succès pour qui achète un bien immobilier avec l’objectif de le louer. Cela dit, il y a, globalement, deux types de stratégie pour prendre sa décision : jouer la sécurité financière avant tout, ou miser sur un territoire plus risqué, mais à même d’offrir une rentabilité locative plus élevée.
Pour une grande partie des investisseurs, notamment les débutants, la première option s’impose, car il s’agit surtout de s’assurer que le logement trouvera preneur et, qu’à terme, la revente s’accompagnera d’une plus-value. Dans ce cas, les grandes villes sont généralement une valeur sûre. Là, la présence d’un centre hospitalier universitaire et d’universités assurera une demande locative constante et importante.
Les grandes villes sont-elles trop chères à l’achat pour offrir une rentabilité intéressante ? Pas toujours. A Marseille, par exemple, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) estime, dans une note de conjoncture publiée en septembre, qu’il faut tabler, pour un appartement, sur une rentabilité brute moyenne de 5,1 %, grâce à des prix qui restent raisonnables pour une métropole : un peu moins de 3 000 euros le mètre carré à l’achat, loué en moyenne 12,50 euros.
« Attention cependant à prendre en compte dans vos calculs la taxe foncière, car elle s’envole l’an prochain à Marseille », prévient Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers. De plus, les prix sont très hétérogènes selon les quartiers, ceux du sud de la cité étant beaucoup plus coûteux que le centre-ville.
D’autres grandes villes ouvrent la voie à une rentabilité moyenne d’environ 5 %, selon les calculs de la Fnaim. C’est le cas du Havre en Seine-Maritime (5,4 %), de Toulon (5,2 %), de Dijon (5,1 %), de Grenoble (environ 5,6 %). Poitiers, où l’installation en 2011 d’une antenne de Sciences Po Paris a dopé la demande étudiante, se situe aussi à 5,6 %. A Montpellier, où l’encadrement des loyers vient d’être instauré, la rentabilité brute à attendre est de 4,7 % avec, au mètre carré, des prix d’achat d’environ 3 400 euros en moyenne et des loyers mensuels moyens de 13,50 euros.
Les autres métropoles, comme Lyon, Bordeaux ou Strasbourg permettent une rentabilité moins importante, sous les 4 %, car les prix sont élevés. Mais si le logement est en bon état, bien situé et au prix du marché, la location est quasi assurée toute l’année.
La ville la moins rentable demeure Paris : en dépit de loyers très élevés par rapport au reste du territoire (26,50 euros le mètre carré en moyenne, un prix qui évolue fortement selon le quartier, la surface et les caractéristiques du logement), la capitale offre une rentabilité à seulement 3 %, les prix d’achat restant très élevés malgré la crispation récente – 10 537 euros le mètre carré en moyenne selon l’étude de la Fnaim. « Mais investir à Paris, c’est la sécurité : les logements se louent en quelques heures et se revendent très facilement, en général avec une plus-value », rappelle Michel Platero, président de la Fnaim du Grand Paris.
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