Elle pensait acheter un havre de paix, elle tombe sur un voisin déjà condamné et des dégradations à répétition. Récit d’une vente annulée pour dol et des conséquences financières qui peuvent surprendre vendeurs comme acheteurs.
Signer pour un appartement sans vraiment savoir qui habite derrière la porte d’à côté : beaucoup d’acheteurs le font, en croisant les doigts pour que le voisinage soit paisible. Quand la réalité se révèle tout autre, certains se retrouvent piégés dans un logement où les nuisances rendent la vie quotidienne invivable, alors que la vente est déjà signée.
Le Code civil permet pourtant, dans quelques situations bien ciblées, de faire annuler une vente immobilière après coup. L’un de ces cas est le dol, c’est à dire le fait pour le vendeur de tromper l’acheteur, notamment en lui cachant des informations décisives. C’est précisément ce qui est arrivé à une acheteuse qui avait ignoré tout de son voisin de palier jusqu’au jour où elle a découvert son passé très lourd, avant d’obtenir l’annulation de la vente immobilière en justice.
Dans un arrêt du 18 avril 2019 (n° 17-24330), la Cour de cassation a validé l’annulation d’un compromis de vente au profit d’une acheteuse à qui la vendeuse avait assuré qu’il n’existait « aucun problème de voisinage ». Or, le voisin de palier avait déjà été condamné pour usage illicite de stupéfiants et s’était rendu coupable d’ »importantes nuisances contre ses voisins, et notamment de multiples dégradations contre la copropriété », rappelle Droit-Finances. Les juges ont estimé que la réalité du voisinage avait été délibérément dissimulée.
La Cour souligne un point décisif : pour cette acheteuse, la sécurité n’était pas un détail. Dans sa décision, elle rappelle que « la notion de sécurité était primordiale pour l’acheteuse compte-tenu d’une agression subie dans son enfance ». En cachant le comportement du voisin, la vendeuse a commis un dol du vendeur : sans ces manœuvres, l’acheteuse n’aurait pas contracté. Son consentement étant vicié, la justice a validé l’annulation de la vente et l’acheteuse a pu rendre le bien et récupérer le prix.
Pour autant, tous les conflits de voisinage ne suffisent pas à annuler un achat. Dans un autre arrêt du 21 décembre 2017 (n° 16-27821), la Cour de cassation a jugé qu’un simple voisin bruyant ne permettait pas, en soi, de parler de dol. Le vendeur s’était contenté de demander à ce voisin de faire moins de bruit pendant les visites : pour les magistrats, cette attitude ne constituait pas une manœuvre frauduleuse susceptible d’annuler le contrat.
Les juges exigent donc des nuisances liées au voisinage d’une certaine gravité : comportement dangereux, condamnations pénales, atteintes répétées à la copropriété… Autre illustration, un arrêt du 4 mai 2016 (n° 14-18490) a retenu le dol parce que le vendeur avait omis de signaler l’implantation future d’une décharge à proximité du bien. À chaque fois, la même logique s’applique : lorsque le vendeur tait volontairement une information essentielle qui aurait fait renoncer l’acheteur, l’annulation de la vente immobilière devient possible.
Une fois la nullité prononcée, commence un autre volet, très concret : qui rend quoi, et qui indemnise qui. Une décision du 5 décembre 2024 (n° 23-16.270) l’illustre bien : après l’achat d’une maison 390.000 euros, la vente a été annulée pour dol, et la Cour de cassation a accordé à l’acheteur 20.000 euros supplémentaires, car les prix de l’immobilier avaient augmenté de 21,5 % entre la vente et son annulation. Cette hausse des prix de l’immobilier a été reconnue comme un « préjudice direct et certain » empêchant l’acquéreur de racheter un bien équivalent. En parallèle, la haute juridiction a rappelé que l’indemnité d’occupation reste due par l’acheteur pour la période où il a habité le logement, indépendamment de la faute du vendeur.
Autre affaire commentée par EFL : quand la vente est annulée parce que l’exploitation du bien était contraire aux règles d’urbanisme, la Cour a distingué ce qui relève des simples restitutions et ce qui répare un véritable préjudice. Les travaux nécessaires et utiles (mise en conformité de l’électricité, réfection de la toiture, des parquets, des plafonds, peinture des murs) sont analysés comme des dépenses de conservation du bien, qui doivent être restituées, sans engager la responsabilité du notaire. En revanche, le remboursement des charges de copropriété, du coût de l’assurance et des taxes foncières payés par l’acquéreur présente un caractère indemnitaire, pouvant justifier une action contre le notaire. EFL rappelle à ce sujet que l’ancien article 1381 du Code civil disposait : « celui auquel la chose est restituée doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose », et que l’article 1352-6 prévoit désormais que « pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ». En pratique, en cas d’annulation, plusieurs postes de dépenses peuvent être remboursé :
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