Elles profitent de l’appel d’air venu des grandes métropoles pendant la crise sanitaire. L’Occitanie n’échappe pas à ce phénomène, avec des situations toutefois contrastées.
Les villes moyennes, nouvel eldorado de l’immobilier ? C’est ce qui ressort d’une enquête de nos confrères du Figaro avec une augmentation des achats de biens de 6,4 % dans les communes rurales au cours de l’année écoulée. Et l’Occitanie n’échappe à cette tendance.
"On voit qu’il y a un attrait pour sortir des très grandes villes", confirme Grégory Rouvière du réseau Century 21, qui possède six agences, notamment à Montpellier, La Grande-Motte et au Grau-du-Roi. "Cette fuite s’observe moins à Montpellier, qui reste très attractive. Mais avec l’effet Covid et confinement, les gens veulent plus d’espace et sont prêts à se déplacer mais en gardant toutes les commodités, transports, commerces, à proximité. Et dans ce phénomène-là, les villes qu’on appelle sous-préfectures tirent leur épingle du jeu".
Tout ce que ces villes dites moyennes peuvent offrir, et qui en font désormais des vrais choix de destination : "Elles étaient jusqu’alors des marchés de report quand les gens n’avaient pas le budget pour Montpellier ou sa banlieue. Cela devient en effet un vrai choix de vie."

Les chiffres de l'immobilier sur le marché de l'ancien
Les chiffres de l'immobilier sur le marché de l'ancien ML

Un comportement qui a peut-être sauvé l’année 2021 de la profession, toujours selon Grégory Rouvière : "Nous sommes un secteur miraculé du Covid. Nous avons fait une année 2021 record grâce aux villes moyennes. Lunel, Sète, Béziers, Agde marchent très bien."
Le tout sur fond d’activité repartie à la hausse en général avec une moyenne de surface supérieure sur les biens achetés. À l’évidence, l’épargne forcée accumulée pendant la crise sanitaire a augmenté les apports personnels et accéléré les processus de décision dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas, autour de 1,05 % selon l’Observatoire du logement.
Et même si les prix augmentent, boostés par une demande plus forte que l’offre, leur hausse est bien plus modérée dans les villes moyennes (+4,9 %) que dans les grandes métropoles (10 %). À cela s’ajoute un nouveau mode de résidence, né du télétravail. "On observe énormément d’achats dans le centre-ville de Nîmes pour des résidences semi-principales, semi-secondaires, note Sarah Galibert, présidente de la Fnaim Gard-Lozère. Ce sont des personnes qui ont privilégié le télétravail pendant la crise sanitaire en cherchant un cadre de vie et de travail meilleur."
Pour Bertrand Malquier, président régional de la Fnaim, "ce phénomène s’observe surtout sur l’est de la région et en allant vers la Provence mais est beaucoup moins vérifié dans le reste de l’Occitanie. Nous restons prudents sur les chiffres car il y a eu beaucoup de trous et d’à-coups avec le confinement. Nous attendons un bilan consolidé au 30 octobre qui prendra en compte la saison estivale et sera bien plus révélateur".
Dans une étude, la chambre des notaires de l’Aveyron s’inquiète toutefois des risques de déséquilibres liés à cet exode, vers la province, des habitants des grandes métropoles : "Ils exportent avec eux leur pouvoir d’achat qui ne correspond pas à celui des utilisateurs locaux. Cela déséquilibre à la hausse les marchés, générant des prix anormalement élevés et pas toujours justifiés."
J.-Philippe Schemla de France Agence Immobilier, répond à nos questions.
Observez-vous une hausse des ventes sur Perpignan, où se trouve votre agence ?
Je suis aussi expert immobilier. Ici c’est de la folie, près de plus 20 % en un an. Avec la pandémie on a vu un retour aux sources, à la nature, la mer. Perpignan offre un cadre privilégié et le meilleur rapport qualité prix de l’arc méditerranéen. Nous avons de nouveaux arrivants tous les jours, venus de région parisienne, Aix, Marseille, des Toulousains et des Montpelliérains qui en ont marre des nuisances des grandes villes.
Il y a une grosse différence de prix entre Perpignan et ces capitales régionales ?
C’est quasiment du simple au triple. On est autour de 4 500 € du mètre carré sur Montpellier ou Toulouse et à 1 800 € sur Perpignan. À l’aube, peut-être, d’une nouvelle crise financière, les gens ont pris conscience que la valeur refuge, c’est la pierre. Je pense que l’”écolonomie” en termes touristiques, immobiliers et environnementaux, sera l’avenir pour les Pyrénées-Orientales.
Êtes-vous touché par le phénomène de résidence semi-principale pour le télétravail ?
C’est en train d’arriver, des quadras ou quinquas en activité. Mais nous avons toujours des retraités qui viennent au soleil.
Les banques vont durcir à partir du 1er janvier 2022 l’accès au crédit immobilier suite aux recommandations du Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF), qui associe entre autres le ministère de l’Économie et la Banque de France. Ces règles consistent en un taux d’effort, c’est-à-dire le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus, de 35 % maximum, une durée d’endettement de 27 ans au plus dans certains cas et la possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des crédits.
Ces dérogations devront concerner à 80 % l’acquisition d’une résidence principale et à 30 % des primo-accédants. La durée maximale de 27 ans concernera pour sa part, les ménages qui auront par exemple des travaux à effectuer avant de pouvoir emménager. Ils auront alors la possibilité de s’endetter sur 25 ans et de différer de deux ans le début de leur remboursement. C’est le gendarme du secteur financier, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui sera chargé de la vérification et, le cas échéant, des sanctions. En moyenne, 20,9 % des prêts accordés par les grands réseaux bancaires sont non conformes aux recommandations, selon le HCSF.

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