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Sur un marché contraint par l’inflation, des normes plus strictes et un crédit moins facile, l’adaptation est la règle. Cibler le logement étudiant, s’intéresser à l’ancien, saisir les opportunités des SCPI ou du crowdfunding… La pierre reste un choix rentable et très prisé. Nos conseils pour en profiter à plein.
Sur un marché contraint par l’inflation, des normes plus strictes et un crédit moins facile, nos conseils pour réaliser un investissement locatif.
Avec une inflation prévue à plus de 5% en moyenne en France en 2022 selon les prévisions de l'Insee, et des pics prévus à plus de 7% en septembre, l'immobilier va voir sa dimension de valeur refuge se renchérir à nouveau chez les épargnants. Pour se constituer un patrimoine et percevoir des revenus complémentaires à la retraite, des milliers de Français cherchent à acquérir un logement à louer, dans l'ancien, le neuf ou les résidences services, voire dans des parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), ou encore misent sur le crowdfunding immobilier.
Ces dernières années, l'investissement locatif a été porté par des conditions de crédit exceptionnelles, avec des taux d'intérêt au plancher, rendant finançables des projets même sans apport personnel. Sans compter les avantages fiscaux accordés, sous certaines conditions: le dispositif Pinel dans le neuf, les dispositifs Denormandie et Loc'Avantages dans l'ancien, le Censi-Bouvard pour l'immobilier géré. Avantage ultime: les loyers sont indexés sur l'inflation, protégeant ainsi les revenus des bailleurs.
Et pourtant. Ces derniers mois, les règles du jeu ont changé. Si l'investissement locatif reste attractif, les propriétaires doivent plus que jamais être vigilants sur tous ses paramètres pour continuer à bénéficier de rendements dépassant parfois les 10%. C'est le cas d'un placement de niche, le crowdfunding immobilier, qui permet de prêter des fonds à des promoteurs, pour un rendement moyen de 8% à 9%. Mais l'augmentation des coûts des matériaux et de l'énergie, l'allongement des délais d'approvisionnement et les difficultés de recrutement risquent de réduire les lancements de programmes.
Du côté des SCPI, les rendements sont plutôt retombés autour de 4%. Un niveau correct, mais qui ne compense pas totalement l'inflation. Bureaux et commerces eux, secoués par la pandémie de Covid-19, continuent de s'ajuster avec l'évolution de la demande des entreprises, tandis que les gestionnaires se développent dans d'autres secteurs: logistique, établissements de santé, crèches, écoles, hôtels, locaux d'activités… "Les investisseurs aussi doivent se diversifier pour préserver leurs économies, souligne Paul Bourdois, président de France SCPI. Mais à condition de se livrer à un examen attentif des patrimoines des SCPI."
Quant aux tenants de la formule classique – acheter un logement pour le mettre en location -, ils doivent prendre en compte l'ensemble des nouveaux paramètres réglementaires intervenus ces derniers mois, pour espérer obtenir un rendement entre 2% et 8%. En toile de fond, l'accès au crédit est devenu plus compliqué et plus coûteux. D'une part avec les normes prudentielles du Haut conseil de stabilité financière, qui plafonnent le taux d'endettement à 35%. "Les investisseurs doivent désormais disposer d'un apport personnel de près de 20% du coût de l'opération pour boucler leur plan de financement", prévient Thierry Vignal, président de la plateforme d'investissement Masteos. D'autre part avec la remontée des taux d'intérêt, liée au relèvement très rapide par la Banque centrale européenne de ses taux directeurs, de 0% à 0,5% en juillet puis à 1,25% en septembre.
Cette hausse réduit la capacité d'achat: pour 1.000 euros de mensualité hors assurance, le montant emprunté passe de 217.441 euros à 1% à 197.674 euros à 2% et à 180.311 euros à 3%, soit jusqu'à 37.130 euros de moins. Cette chute non négligeable de la capacité d'endettement oblige à revoir le nombre de mètres carrés et le type de bien que l'on peut acheter. "Ce peut être l'occasion pour un budget avoisinant 100.000 euros d'investir dans les résidences étudiantes, qui offrent un rendement autour de 4%", suggère Laurent Dusollier, directeur général du groupe Odalys. Toutefois, "la hausse des taux n'a qu'un impact relatif pour les investisseurs, car les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs", rappelle Alexandre Fitussi, cofondateur de la plateforme Beanstock.
A cette situation s'ajoutent des changements réglementaires et législatifs, tant dans l'ancien que dans le neuf. Côté ancien, il faut tenir compte de la multiplication des villes appliquant des dispositifs d'encadrement des loyers: Bordeaux et Montpellier sont venues allonger la liste cet été après Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Paris et 18 communes de Seine-Saint-Denis. Et la loi Pouvoir d'achat du 16 août 2022 vient encadrer, pour un an, la revalorisation des loyers à 3,5% maximum. Par ailleurs, de nouvelles normes environnementales obligent les futurs bailleurs à se lancer dans des travaux avant de pouvoir louer. Ils doivent tenir compte de la note issue du diagnostic de performance énergétique: les loyers des logements classés F et G, dits "passoires thermiques", ne peuvent plus être augmentés depuis le 24 août dernier (loi Climat et résilience du 22 août 2021). Surtout, ces biens seront interdits progressivement à la location dès le 1er janvier 2023.
De nombreux propriétaires se retrouvent donc à devoir faire des choix: "Certains peuvent opter pour la location saisonnière, qui n'est pas concernée par ces normes, d'autres choisissent de vendre plutôt que de se lancer dans des travaux", constate Corinne Jolly, présidente du groupe PAP. Ce qui constitue autant d'opportunités pour de nouveaux investisseurs: "La décote moyenne sur ces passoires thermiques est d'environ 15%, constate Théo Guyvarc'h, directeur commercial à Little Worker. Mais il faut bien chiffrer les travaux à effectuer. Compte tenu de la hausse des coûts, il faut compter au moins 1.500 à 1800 euros le m²".
Dans le neuf, d'autres contraintes attendent l'investisseur. Il lui faut tenir compte de la différence entre les prix des logements, atteignant 7.000 à 8.000 euros le m² dans certaines villes, et le plafond de défiscalisation du régime Pinel, à 5.500 euros le m². La solution? S'éloigner, par exemple "au lieu de Lille, à Marquette-lez-Lille, Tourcoing, Armentières, voire Dunkerque au lieu de Lille", cite Emma Leca, directrice générale de Valorissimo. Surtout, le dispositif Pinel cohabitera dès l'an prochain avec le Pinel+: "Les taux de la réduction d'impôt seront ramenés en 2023 à 10,5%, 15% et 17,5%, et en 2024, à 9%, 12% et 14%, selon la durée du bail. Mais ils resteront à 12%, 18% et 21% si le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou s'il respecte certains critères environnementaux et de qualité d'usage", explique Olivier Bokobza, président des activités de promotion de BNP Paribas Real Estate. Dans tous les cas, voici nos conseils pour faire le bon choix dans un environnement complexe. Seule certitude: les locataires, eux, ont toujours autant, voire plus, besoin de se loger.
Avec des rendements annuels élevés sur le long terme, l'investissement immobilier permet d'absorber l'inflation actuelle. Une performance sécurisante.
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