En 2013 les prix de l’immobilier en Haute-Garonne ont été relativement stables, observent les notaires, qui relèvent aussi une forte disparité selon les quartiers et les communes.
L’immobilier toulousain semble résister à la crise, a diagnostiqué hier la Chambre des Notaires, à la veille du salon de l’immobilier qui s’ouvre vendredi au parc des expositions. Pas d’effet spectaculaire de la crise sur les prix, mais plutôt une «stabilisation». En Haute-Garonne les appartements anciens (à la revente) ont un petit peu baissé : -1,4 %. Cette légère inflexion n’est pas significative, d’autant que ce premier trimestre 2014 la corrigerait déjà. Les prix à Toulouse ont moins baissé l’an dernier que dans le reste de la région (-2,4 %) et de la France (-1,7 %). «Dans un contexte de crise économique et d’instabilité fiscale, le marché toulousain semble assez bien résister. Nous sommes dans un marché de transition, avec moins d’acheteurs et moins de vendeur» observe Me Philippe Pailhès, responsable immobilier à la Chambre.
Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu, note une forte disparité des prix des maisons selon les quartiers et les communes, allant de -10 % à +10 %, parfois plus. Le marché est «très hétérogène». En Haute-Garonne, le prix de vente médian (prix situé au milieu, entre les plus chers et les plus bas) d’une maison à la revente est de 235 000 €. Ce prix médian grimpe à 293 000 € à Toulouse, alors qu’à Saint-Gaudens, il se situe autour de 120 000 €. Pour les Toulousains le «budget idéal» pour une maison est de 300 000 €.
Du côté des apparts «anciens» les prix n’ont pas augmenté autant que les autres années. Le secteur le plus cher de Toulouse, Saint-Etienne, a même chuté de 9,2 % avec un prix de 3 770 €/m2.
Depuis le début de l’année, les notaires ont remarqué un regain d’activité, qu’ils attribuent à la fiscalité. Les acquéreurs se sont dépêchés de signer avant le 1er mars pour éviter l’augmentation de 10 % des frais de notaires. La réforme des plus-values qui prend effet fin août, a le même effet sur le volume des échanges. Cela permet aux vendeurs et aux acquéreurs de se retrouver. Les vendeurs faisant quelques concessions pour signer avant le 31 août et bénéficier de 25% d’abattement et les acheteurs obtenant de meilleures conditions.
Les politiques municipales impactent le marché. Exemple, l’annonce du grand projet Matabiau a eu pour effet immédiat l’an dernier de booster de 10% les prix dans le quartier Bonnefoy remarquent les notaires. Les choix du futur maire de Toulouse en matière de transports (BHNS et prolongement de la ligne de tramway le long du Canal du Midi ou 3e ligne de métro?) auront forcément un retentissement sur le prix de nos logements. «Tout ce qui est structurant est positif» disent les notaires, estimant cependant que «le tram maintient la cote mais ne donne pas de plus-value», contrairement au métro.
Dans le quartier chic de la Côte Pavée, la grosse maison familiale à plus de 450 000 € a plus de mal à trouver preneur, observent les notaires. Le marché s’y est considérablement ralenti car ce quartier est jugé mal desservi et trop cher pour la majorité des acheteurs. Le quartier qui a vu sa cote grimper, c’est celui de Nougaro : les Minimes, nouveau quartier «bobo» selon les notaires. Le prix des maisons y a augmenté de 10 % en 2013 avec un prix médian à 390 000 €! Au cœur de Toulouse le prix du mètre carré des appartements à la revente dépasse les 3 000 €, avec un maximum de 3 930 € à Saint-Georges (+9,2 %). Léger fléchissement des Carmes : 3 600 €/m2 (-4%). Saint-Cyprien grimpe : 3 350 € (+10,8 %). Mais moins que le Busca : 3 420 € (+13,1 %). Dans le quartier Matabiaule prix médian est de 3 260 €/m2 (+3,8%).
«Avec 13 178 transactions en Haute-Garonne en 2013, contre 15 935 en 2011, on constate une baisse d’activités de 17 % sur deux ans», indique Emmanuelle Lassalle-Michel, présidente de la Fnaim, la fédération d’agents immobiliers dont 120 membres communiquent, depuis 2010, des chiffres alimentant un observatoire de l’immobilier toulousain (et périphérie). Ce «Marqueur», pas toujours en accord avec les données communiquées par les notaires, notamment pour des raisons techniques (les prix donnés par les notaires sont «médians» alors que les agents immobiliers calculent des «prix moyens»), relève des tendances toujours utiles. Ainsi la Fnaim indique que la tendance pour 2014 est biaisée par deux rebonds d’activités, l’un qui a eu lieu en mars où de nombreuses transactions se sont déroulées avant la hausse de la taxe départementale sur les mutations, et l’autre au 31 août, avec la fin à cette date de l’abattement de 25 % sur les plus-values. Le Marqueur de la Fnaim relève une stabilité globale des prix avec une baisse d’1 % sur Toulouse de 2012 à 2013 mais une hausse de 2,2 % sur le centre-ville et une baisse de 6,6 % en périphérie (pour les appartements). Le budget moyen des ventes est à la baisse à 146 199 € en 2013 (soit -8 % sur deux ans, -12 % pour la périphérie) et à 214 466 € sur le centre de Toulouse (-3,5 % sur 2 ans). «La stabilité des prix alliée à des taux d’intérêt toujours assez bas, et qui ne devraient pas monter, contribue au maintien de l’activité», commente E. L-M. À noter que près de deux ventes sur trois (61 %) en 2013 concernaient des T2 ou T3 et une sur deux des reventes d’appartements d’immeubles récents des années quatre-vingt-dix ou deux mille (en fin de défiscalisation et destinés à habitation principale). Il faut 180 jours pour conclure une vente en mandat simple et 54 jours en mandat exclusif tandis que les prix sur les sites de particuliers seraient surévalués de 9,5 % par rapport aux prix constatés frais de notaires inclus. Ce qui laisse une bonne marge de négociation.
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ça ne se fera jamais parce que nos politiciens proposent toujours mais ne réalisent jamais rien lorsqu’il s’agit d’immobilier. Qui dit 20 000 logements en plus, dit plus de voitures, donc plus de circulation, donc besoin de plus de places de parkings, de plus de transports en communs déjà saturés aux heures de pointes ( cf : http://sosconso.blog.lemonde.fr/2014/02/28/peut-on-construire-60-000-logements-sociaux-a-paris/ ) . Alors il est bien beau de proposer de surélever des bâtiments pour créer des logements mais après? Où sont les places de parkings? les nouveaux bus? les nouvelles rames ? Rien n’est fait et ne sera fait. D’ailleurs où en est on du nouveau dispositif Pinel ( cf : http://www.la-loi-pinel.com/le-dispositif-pinel/ ) ? Probablement un énième échec d’une énième ministre du logement depuis la 5 ième république…

@bububu113,

Baisse-Hausse ?, Hausse-Baisse ?, un proprio comme moi, s'en fout. J'ai acheté ma maison pour me loger. Pas pour la revendre en spéculant sur une plus-value hypothétique par définition.

Par ailleurs ce n'est pas le prix (je m'étais fixé un plafond en fonction de mes revenus) qui a primé pour mon acquisition, mais le coup de coeur que j'ai eu pour cette vieille maison à restaurer(ce que j'ai fait moi-même, aidé par la famille et les copains).

Le prix 15000€ (peut-être était-il excessif à l'époque, 1990) était vraiment secondaire. A l'heure actuelle, et 40 000e de travaux étalés sur 24 ans (les derniers en 2013-2014 pour réfection de la grange attenante) je possède une habitation de 200 m2. Au départ elle ne faisait que 96 m2 habitable.

Et…Il n'est pas question que je la vende…Je pense l'habiter jusqu'à la fin de mes jours. A moins que le Maire de ma commune de naissance me donne enfin le droit de construire sur une parcelle de terrain (reçue, par héritage de mes parents)qui est pour l'instant, non constructible…Et très certainement pour très longtemps…à cause de ce dernier et des promoteurs qui lorgnent et bavent depuis longtemps sur toute la section cadastrale (je ne suis pas le seul dans ce cas)… qu'ils voudraient acquérir à moindre coût.
Au moment du salon de l’immobilier, la DDM a publié un beau panorama d'articles (une bonne vingtaine) sur la baisse des prix constatée dans la région. Prenez un article au hasard…
La voici cette baisse, la vraie, celle qui se constate sur le terrain, en zone rurale et qui commence sur Toulouse.
Celle qui prouve que lorsqu'on achète en 2014 on est assuré de perdre son argent.

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