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Alors que les taux de crédit sont en augmentation depuis le début de l’année pour atteindre aujourd’hui 1,50 % sur 20 ans en moyenne, ils devraient encore augmenter d’ici la fin de l’année 2022 pour atteindre les 2 à 3 %. Ce qui ne sera pas sans conséquence sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
 
Selon le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau, interrogé par BFM Immo, les taux de crédits immobiliers vont encore augmenter pour atteindre entre 2 et 3 % sur 20 ans, contre 1,50 % en moyenne actuellement.
Les raisons : la Banque centrale européenne (BCE) va remonter ses taux d’intérêt de 0,25 point dès le mois de juillet, puis de 0,50 % en septembre, pour limiter l’inflation. Cela permet en effet de freiner la demande, de moins l’encourager. Ce qui fait baisser les prix.
Les conséquences de la politique de la BCE sur les taux de crédit n’auront pas lieu immédiatement, bien qu’elle augmente ses taux dès cet été. Mécaniquement, à cause du taux d’usure. Il s’agit d’un seuil établi par la Banque de France au-delà duquel il est interdit pour une banque de prêter de l’argent. Son calcul prend en compte le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les banques, en fonction de la durée du prêt.
Les taux d’usure de juin ont ainsi été calculés sur les taux effectivement accordés (assurance de prêt et tout frais inclus) de janvier à mars 2022. Quand les taux étaient plus attractifs qu’aujourd’hui. Ainsi, plus les acquéreurs qui ont de bons dossiers empruntent à des niveaux bas, plus les taux d’usure baissent, et plus il difficile pour certains emprunteurs d’être financés.
« Il y a donc une inertie, explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier en prêts immobiliers Vousfinancer. Beaucoup d’emprunteurs voient aujourd’hui leur crédit immobilier refusé, puisque leur dossier dépasse les taux d’usure, actuellement bas. Ils ne remontent que très lentement… »
Les taux de crédit pourraient alors atteindre les 2 ou 3 % sur 20 ans à la fin de l’année. Avec pour conséquence une hausse importante du coût total du crédit par rapport à un crédit au taux actuel de 1,50 %.
Par exemple pour un emprunt de 200 000 € à 1,50 % sur 20 ans, le coût total du crédit s’élève à 31 622 €. À un taux de 2 %, il passe à 42 824 €, soit 11 202 € de plus et à un taux de 3 % à 66 207 €, soit 34 585 € de plus.
Cette remontée des taux va réduire la capacité d’emprunt des ménages. Par exemple, pour emprunter 200 000 € à 1,5 % sur 20 ans, il faut gagner 2 925 € par mois, alors qu’avec un taux d’intérêt à 3 %, il faudra gagner 3 361 € pour absorber la hausse de mensualité. Cela représente donc 436 € de plus par mois, soit 5 232 € de plus par an !
« Ce n’est pas rien, remarque Sandrine Allonier. Soit il faudra compenser cette baisse du pouvoir d’achat immobilier par de l’apport personnel, soit revoir son projet à la baisse. »
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D’après le gouverneur de la Banque de France, on reviendrait ainsi à des taux « plus normaux. »
En 2017, ils étaient à 2 % sur 20 ans. Pourtant, « cela a été une année record en termes de production de crédits, avec un volume de renégociation de crédits très important, indique Sandrine Allonier. Des taux de crédit à 2 %, ce n’est pas cela qui est de nature à bloquer le marché, ni à dissuader les emprunteurs. On s’est trop habitués à des taux de crédit en baisse. »
Sauf qu’il y a cinq ans, le crédit n’était pas encadré comme aujourd’hui, on pouvait emprunter sans apport, sur des durées longues, avec un endettement plus élevé. « Ce qui pose problème, c’est plutôt l’accumulation de ces freins, analyse-t-elle, dans une période d’inflation, avec le sentiment que les prix immobiliers sont très élevés. Le marché semble davantage bloqué aujourd’hui. »
Quand les taux sont hauts, les prix baissent… En général, l’adage est vrai. « On est dans une phase de remontée des taux qui pourrait se traduire à terme par une baisse des prix immobiliers, mais ce n’est pas automatique, remarque Sandrine Allonier. Les vendeurs vont assimiler le fait qu’en raison de la hausse des taux, la capacité d’emprunt des acheteurs potentiels diminuent. Cela pourrait les inciter à accorder des baisses de prix. Mais il y a toujours une pénurie d’offres de logements dans certaines villes, avec une demande soutenue. »
Et comme la remontée des taux va être très progressive et qu’il y aura toujours des transactions, un effondrement des prix ne devrait pas avoir lieu, surtout dans les zones tendues, estime Sandrine Allonier. « L’important est de bien choisir son logement et surtout d’obtenir son crédit immobilier », souligne-t-elle.

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