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Est-ce un point de bascule inattendu qui vient d’avoir lieu sur le périmètre de l’ex-Languedoc-Roussillon ? S’il est inédit depuis 2009, il est probable que les professionnels de l’immobilier l’aient vu venir, tant ils alertent depuis des années sur la raréfaction de l’offre en logements neufs sur la métropole montpelliéraine…
Car selon l’analyse des chiffres de l’immobilier neuf en 2021, réalisée par le cabinet Adéquation, les marchés secondaires (Nîmes, Perpignan, Sète, Béziers, Narbonne) ont été des relais de croissance d’un marché de la métropole montpelliéraine en fort ralentissement au point de représenter 55% des mises en vente. Habituellement, ces marchés pèsent plutôt 40% des mises en vente et la dynamique est largement portée par la métropole de Montpellier.
Cette bascule est le point fort de cette analyse chiffrée du niveau d’activité de la promotion immobilière, qui rejoint un constat fait au niveau national :
« Les petites et moyennes agglomérations de moins de 250.000 habitants en France ont connu une progression des ventes plus importante que la moyenne nationale en 2021, souligne en effet Simon Chapuy, directeur régional chez Adéquation à Montpellier. Alors que l’Île-de-France représentait 30% du marché global en 2019, il ne pèse aujourd’hui que 20%. L’avenir nous dira s’il s’agit d’une tendance de fond, mais il faut aussi préciser que ces territoires B2 et C de villes moyennes ont été peu investis en promotion immobilière jusqu’alors et qu’il y a donc un effet de rattrapage. »
D’autant qu’entre les marchés au ralenti, les stocks qui s’amenuisent et les prix qui montent dans les métropoles, les acquéreurs s’éloignent, et les opérateurs répondent à cette demande là où il y a du foncier disponible.
Que s’est-il passé en Languedoc-Roussillon en 2021 ? Comme partout, la tendance haussière sur laquelle surfait la promotion immobilière, particulièrement entre 2017 et 2019, avait été doublement percutée en 2020 par la crise sanitaire et par le traditionnel coup de frein des périodes d’élections municipales.
« En 2021, la demande est repartie en forte hausse, avec une augmentation de 26% des ventes au détail (4.400 logements, NDLR), même si on ne retrouve pas les niveaux hauts de 2017 ou 2019, indique Clémence Peyrot, experte des marchés occitans chez Adéquation à Montpellier. Mais par rapport à l’année de référence de 2019, les volumes mis en vente ont continué de subir une chute importante de – 20% et même de – 38% pour la Métropole de Montpellier, contre – 13% au niveau national… C’est la 3e année consécutive de baisse, et on atteint un niveau historiquement bas depuis 20 ans. Ça représente 3.450 logements sur l’ensemble du Languedoc-Roussillon (5.140 en 2019, NDLR), en sachant qu’on est monté jusqu’à 6.000 ou 7.000 mises en vente par an ! Ce qui confirme qu’on est bien dans une crise de l’offre et non de la demande. »
Le marché du Languedoc-Roussillon subissant le double effet ciseau d’une alimentation faible et d’une dynamique des ventes, l’offre se réduit comme peau de chagrin, tombant à 2.730 logements disponibles au 31 décembre 2021 (soit une baisse de – 34%).
« On frôle la pénurie, d’autant que qualitativement, l’offre ne répondra pas forcément à la demande en termes de prix ou d’emplacement géographie », met en garde Clémence Peyrot.
Car du côté des prix, le marché poursuit son irréductible ascension pour atteindre les 4.500 euros/m2, soit une augmentation de + 7,2% par rapport à 2020. Pire : selon Adéquation, aujourd’hui, quatre logements disponibles sur dix sont à plus de 4.800 euros/m2…
La région de Montpellier (la métropole et les EPCI Pays de l’Or, Grand Pic Saint-Loup, Pays de Lunel et Vallée de l’Hérault) fait évidemment partie des secteurs en situation de pénurie : par rapport à 2020, le recul des mises en vente a été de – 40% (soit une alimentation du marché de seulement 1.600 logements en 2021) et le niveau de ventes au détail a augmenté de + 31%, soit 2.500 logements. Un chiffre à prendre avec précaution puisque sur la seule métropole de Montpellier, les ventes ont chuté de – 17% vs 2019. Résultat, le stock de logements disponibles plonge de moitié par rapport à 2020 ou 2019 (- 46%).
« On ne pourra pas répondre à l’ensemble de la demande, d’autant que vient s’ajouter l’augmentation des prix de + 7% à 4.940 euros/m2 sur la région de Montpellier, même jusqu’à 5.000 ou 6.000 euros/m2 », souligne Clémence Peyrot.
Une situation qui a profité aux marchés secondaires, même si un report du marché montpelliérain vers les marchés régionaux secondaires n’est pas la seule raison de leur bonne santé. Et c’est ainsi que les villes moyennes du Languedoc-Roussillon ont supplanté la Métropole jusqu’alors locomotive en matière d’immobilier…
« Cette année, les marchés secondaires ont pris une place prépondérante, avec 55% des mises en vente de logements neufs, c’est la première fois depuis 2009, pointe Clémence Peyrot. Auparavant, ils représentaient autour de 40% et la dynamique était portée par la métropole de Montpellier. Ces marchés confirment ainsi leur bonne santé en raison d’un double effet : le report de l’activité de Montpellier mais aussi parce qu’ils ont une demande propre qui se confirme et que les acquéreurs répondent présents. »
Un coup d’œil sur les chiffres dans les villes moyennes du Languedoc-Roussillon révèle une hausse des ventes sur la région de Nîmes (560, + 3%), de Sète (302, + 0,7%), de Béziers (402, + 150%), de Narbonne (192, + 75%), même si sur ces deux derniers, les hausses sont à relativiser car portant sur de petits volumes. La région de Perpignan enregistre 482 ventes, soit une légère baisse de 2%.
Les mises en vente sont en hausse sur la région de Narbonne (251) et de Sète (374), cette dernière « se donnant de l’air et se recréant un stock », commente Clémence Peyrot, qui ajoute toutefois que l’alimentation du marché est insuffisante par rapport aux niveaux de ventes sur la région de Béziers (361) et de Perpignan (348).
« Si le marché de la région de Nîmes est essentiellement porté par l’agglomération de Nîmes, ce n’est pas le cas de la région de Béziers qui est surtout alimenté par les communes littorales où le zonage Pinel est plus favorable comme Agde ou Sérignan, tandis que ça reste atone à Béziers », précise l’experte chez Adéquation.
Quant aux prix de ces villes moyennes, comme à Montpellier, ils augmentent partout, avec une mention spéciale pour Nîmes, à 3.990 euros/m2 (+ 7%), le secteur pesant pour 30% des marchés secondaires régionaux) ou Sète à 4.260 euros/m2 (+ 7% également). Les régions de Béziers (4.240 euros/m2), Narbonne (3.470 euros/m2) et Perpignan (3.820 euros/m2) contiennent une augmentation de + 2 ou 3%.
La part des investisseurs locatifs se stabilise à 64% du marché en Languedoc-Roussillon, ce qui explique la géographie des marchés en vogue sur les zonages favorables comme Nîmes, Sète ou Perpignan. A-t-on observé un report des investisseurs locatifs de Montpellier vers ces marchés secondaires ?
« Oui dans une certaine mesure, répond Clémence Peyrot. Il faut aussi considérer qu’on a des marchés secondaires où les prix sont plus abordables, où on trouve une demande, et où la rentabilité est donc intéressante, parfois plus qu’à Montpellier où les prix sont très élevés. »
Cette dynamique des marchés secondaires pourrait-elle s’installer durablement en Languedoc-Roussillon ? Sans avoir de boule de cristal, les analystes du cabinet Adéquation restent prudents.
« La métropole de Montpellier devrait retrouver progressivement une dynamique : lors des Assises du territoires (le 9 février dernier, NDLR) le maire Michaël Delafosse a annoncé le lancement de 8.000 logements en secteurs aménagés sur deux ans, dont plus de 5.600 dès 2022, ce qui est important au regard du programme local de l’habitat qui prévoit 5.000 logements par an, pronostique Clémence Peyrot. Il y a clairement une volonté de redynamiser le marché, ce qui laisse présager d’une reprise de l’activité. Mais on le sait, les procédures sont longues et il y a un temps incompressible… Ces nouveaux logements viendront plutôt nourrir le marché en 2023. »
Mais elle reste également positive concernant les marchés secondaires : « Nous estimons qu’ils sont suffisamment équilibrés et disposent d’une demande en propre pour confirmer leur bonne dynamique, même si la région de Montpellier se redynamise ».
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