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ÉconomieImmobilier et BTP Publié le ,
Le 27e rapport sur l’état du mal-logement en 2022 en France n’y va pas par quatre chemins. La fondation Abbé Pierre y voit des ménages à bout de souffle et une production de logements insuffisante.
Précisant “qu’en sept ans, la demande de logement social a progressé cinq fois plus vite que le nombre de ménages et deux fois plus vite que le nombre de logements sociaux, pour atteindre 2,2 millions de ménages”. Des ménages faisant face à des délais alarmants, en moyenne 10 ans pour l’octroi d’un logement dans la métropole de Lyon par exemple.
Le Lyonnais Hervé Legros, président du groupe Alila (800 M€ de CA en 2022), ne cesse de le clamer comme dans sa dernière tribune. Pour le spécialiste du logement social, implanté dans 10 régions en France, il ne fait aucun doute que l’on n’échappera pas à cette crise et qu’elle nécessite une vraie politique du logement.
“Le logement en général est en grande difficulté, c’est pourquoi j’ai fait un manifeste pour le congrèsUSH (du 27 au 29 septembre derneir à Lyon, Ndlr), pour interpeller un peu tout le monde et dresser le constat des difficultés.”
Du côté de la Fédération des promoteurs immobiliers de la région lyonnaise, “il faut une prise de conscience de la gravité de la situation qui va toucher tous les types de logement (locatif social, libre et accession)”, soutient aussi Philippe Layec, son président.
Le principal signal d’alerte est constitué par la forte baisse des constructions depuis 2017.
“On se trouve pour la grande agglomération lyonnaise (Métropole et les communautés de communes du secteur de L’Isle-d’Abeau, Vienne, Villefranche et la Vallée du Garon) avec une baisse régulière dans la métropole, en partie compensée avec les extérieurs mais en partie seulement. Sur ce grand territoire, dans les années 2016-2017, le volume de réservation annuel atteignait 8 000 logements pour l’ensemble des promoteurs, en 2022 on sera en-dessous de 5 500 logements alors que le territoire a gagné 15 000 habitants par an », étaie le président de la FPI.
“Si on pouvait imaginer une pénurie de terrains pour justifier une telle baisse, ce n’est pas le cas. “Il n’y a pas de pénurie de foncier. Il y a moins de grands fonciers publics comme dans le passé, mais le foncier existe », constate Philippe Layec. Les raisons selon lui sont à trouver dans la non-révision du PLUH 4, les élections municipales, la crise sanitaire, la guerre en Ukraine “mais en numéro 1 je mettrais notre difficulté à obtenir des permis de construire. De nombreux maires pour des raisons valables ou excessives rechignent à les délivrer”, complète-t-il.
Une tendance à laquelle s’ajoutent les difficultés de dépôt, des problèmes de recours et des délais de montage des opérations de plus en plus longs, en raison des séances de présentation, d’ateliers et d’architecte conseil. “Là où avant il fallait un an et demi entre la signature de la promesse de vente et le démarrage des travaux, il faut maintenant deux ans et demi”, relève le président de la FPI du Rhône.
Une baisse de la production qui impacte fatalement la part de locatif social et entraîne un étalement urbain en dehors des métropoles, avec quelques tensions sur les communes extérieures qui voient arriver des promoteurs en nombre, comme dans le Nord Isère. Des élus qui “quelle que soit la couleur politique”, note Hervé Legros, entendent préserver le cadre de vie de leurs habitants en marquant une pause dans la construction arguant aussi du fait de la baisse de leurs moyens pour créer des équipements complémentaires.
“Le logement est devenu une arme politique mais il faut bien loger les travailleurs, les étudiants et les familles monoparentales”, s’alarme le dirigeant d’Alila. La région lyonnaise ne fait pas figure d’exception. Si Saint-Etienne possède les caractéristiques d’un territoire détendu ce, même si le marché de l’ancien est plus dynamique en raison d’un prix au mètre carré plus accessible que dans le neuf – secteur dont les frémissements sont relevés par les professionnels depuis deux à trois ans – il n’en est pas de même partout.

À Grenoble la tension s’accentue aussi. Gilles Trignat à la tête de l’entreprise de promotion immobilière éponyme et vice-président de la FPI des Alpes pour le département de l’Isère, constate “une forte demande qui fait que malgré le taux d’usure, la hausse des prix liées aux nouvelles normes de construction, et la hausse des taux d’intérêt, on construit. En revanche, il est vrai que le parcours immobilier est plus difficile.”
À la rareté des produits, s’ajoutent la hausse des prix des matières premières impactant les coûts travaux (une augmentation de 15 % à 20 % en deux ans) et des contraintes réglementaires, comme la taxe d’aménagement majorée adoptée dans certains quartiers de Lyon et Villeurbanne par exemple. De quoi faire un peu plus tanguer ce marché fragilisé.
“La promotion immobilière a fait sa part de l’effort, y compris sur les marchés déjà signés. Cela a évidemment une incidence sur les prix de commercialisation, qui ne sont pas au même niveau qu’avant. Il y a forcément une inflation sur les nouvelles opérations, inerrante aux prix”, complète Gilles Trignat. Mais sans que cela entraîne forcément une envolée des prix ou une baisse, comme l’annonçait la semaine dernière, l’agence de notation Mood’ys.
“Le fait de la hausse des taux d’intérêt, avec dans certains secteurs des prix à ne pas dépasser peut se traduire par une baisse du prix du foncier. On peut l’envisager mais dans certains secteurs seulement. Sur des opérations complexes avec des remembrements, malheureusement comme la hausse du prix de l’ancien a été supérieure à la hausse du prix du neuf, si on veut faire aux propriétaires des propositions plus intéressantes que la valeur de leur maison en l’état, c’est difficile d’envisager une baisse des prix. Mais on peut s’attendre à ce que des opérations ne sortent pas en raison d’un déséquilibre financier pour le promoteur », annonce Philippe Layec.
Un avis partagé par Yann Pommet, président de la filière construction de la Fédération BTP Rhône et Métropole qui constate des marges très faibles ou négatives sur certaines opérations.
“Les élus doivent accepter de faire une pause dans les évolutions réglementaires y compris au niveau national“, estime Philippe Layec qui considère que l’on peut rester vertueux en construisant un peu plus haut pour répondre à la demande de centaines de dépendants à la location.
Pour se donner les moyens de relancer la construction, le président de la FPI est favorable à des mesures en faveur du financement des communes bâtisseuses. Une démarche dans laquelle s’est engagée la métropole de Lyon qui a voté une enveloppe de 10 M€ pour elles, mais qui serait insuffisante pour le professionnel qui porte une autre mesure, celle d’une TVA à 10 % sous conditions de ressources pour les primo-accédants. Expérimentée en Belgique, elle faciliterait l’accession à la propriété en baissant les prix de vente.
Hervé Legros lui réclame une loi Marshall: “De nombreux promoteurs n’arrivent plus aujourd’hui à obtenir une garantie financière d’achèvement et à payer le salaire de leurs salariés. Le logement est pris en otage par l’exécutif.” Pour lui, la solution passerait par des mesures plus coercitives pour obliger les élus à raccourcir les délais d’instruction et à construire, avec à la clé des pénalités en-dessous d’un certain nombre de logements construits dont les objectifs doivent être “définis et drastiques”.

Pour le président de la filière construction de la Fédération BTP Rhône et Métropole, la crise du logement est une réalité dans l’agglomération lyonnaise.
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