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Révélée par le magazine Capital, l’information témoigne du malaise qui s’est emparé du marché immobilier ces derniers mois : près d’un compromis de vente sur dix est voué à l’échec car l’acheteur n’a pu obtenir son crédit bancaire. Le site d’annonces immobilières PAP observe l’amplification de ce phénomène en cette fin 2022, qui a pour cause principale le problème de l’usure.
Leader de l’annonce immobilière, le site PAP.fr s’est rendu compte d’un fait étrange qui s’est intensifié au fil des mois : des annonces de bien à vendre sont publiées, retirées puis à nouveau publiées quelques semaines après. Le phénomène des biens intermittents n’est pas nouveau mais en 2022 il prend de l’ampleur.
En novembre, près de 10% des annonces de vente publiées sur la plateforme étaient concernés par ce mouvement aller-retour, contre 2% il y a un an, le taux habituel ces dix dernières années.
Pour comprendre ce phénomène, revenons sur les étapes d’une vente immobilière :
Quand l’acheteur potentiel signe le compromis de vente, il bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours durant lequel il peut renoncer sans justification et sans avoir à payer d’indemnité au vendeur, tout en récupérant ses 10% correspondant au dépôt de garantie.
L’achat immobilier se faisant à crédit dans l’immense majorité des cas, le compromis de vente contient une clause suspensive de crédit : si l’acheteur n’obtient pas le financement bancaire, la vente est annulée sur présentation d’une attestation de refus de prêt. Le dépôt de garantie lui est restitué si le refus intervient dans le délai mentionné dans l’avant-contrat, soit 21 jours ; au-delà de la date butoir, le vendeur est en droit de conserver les 10%. La mention liée à l’obtention du prêt immobilier est la seule clause suspensive obligatoire dans un compromis de vente, toutes les autres étant facultatives.
Quand le compromis de vente est signé, le vendeur retire logiquement l’annonce du site. En cas d’échec de la transaction, il remet son bien sur le marché et republie l’annonce. Le compromis de vente peut contenir d’autres clauses suspensives, la plus courante étant celle selon laquelle l’acheteur ne pourra s’engager que s’il réussit au préalable à vendre son propre bien.
Le site PAP observe ainsi depuis un an une recrudescence des annonces qui font le va-et-vient et en enquêtant auprès des vendeurs et des acheteurs, il s’est aperçu que près de 10% des acheteurs se sont rétractés suite à un refus de prêt, soit le même pourcentage que les annonces intermittentes.
En creusant plus encore les recherches, le site révèle que tous les profils d’emprunteurs sont touchés par un refus de prêt, mais dans des proportions diverses :
Et pour la majorité d’entre eux (61%), le taux d’usure est incriminé. Voici donc une nouvelle fois mise en exergue la problématique de l’usure, à la source du blocage du marché immobilier.
Cela fait des mois que les courtiers alertent les pouvoirs publics sur l’inadéquation des taux d’usure à la réalité du terrain, soutenus plus tardivement par les banques qui ne prêtent plus ou presque, et plus récemment par les notaires eux-mêmes, qui dénoncent « un goulet d’étranglement » sur le crédit immobilier en sous-régime.
D’autres explications entraînant la rétractation de l’acquéreur sont avancées :
2022 restera une année hors normes au regard de l’évolution radicale des conditions d’emprunt. La remontée brutale des taux d’intérêts a mis en lumière l’obsolescence et le dysfonctionnement d’un dispositif réglementaire censé protéger les ménages contre des pratiques bancaires abusives. Calculés sur une base trimestrielle, en net décalage avec les taux du marché qui évoluent à vitesse grand V, les taux d’usure ne sont plus des régulateurs du crédit immobilier mais des freins à l’accession à la propriété. Bientôt une réforme de l’usure ? Tous la réclament, sauf la Banque de France qui campe sur ses positions et pense que le marché va se normaliser au fil de la progression des taux d’intérêts.
D’aucuns se demandent, à raison, s’il faut attendre 2023 pour emprunter. Aujourd’hui comme demain, le seul levier efficace pour maintenir son TAEG sous l’usure est de déléguer l’assurance emprunteur. Le premier des avantages de la délégation d’assurance de prêt en 2022 n’est pas tant de faire des économies que d’obtenir son crédit immobilier, un constat qui vaudra aussi pour 2023.
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Pour commencer l’année, pas de résolutions, mais des solutions ! La souscription à une assurance emprunteur est un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte représente en moyenne un tiers du coût global du prêt, un poids important qu’il est possible de diminuer en faisant jouer la concurrence. On vous explique comment décrocher l’assurance de prêt la moins chère pour votre projet immobilier en 2023. Le coût de l’assurance emprunteur L’assurance de prêt est une double protection pour l’emprunteur et pour la banque qui accorde le financement. Elle intervient en cas de défaillance du premier, victime d’un aléa de la vie (décès, invalidité, incapacité, voire perte d’emploi). Aucune banque n’accepte de prêter des sommes souvent importantes sur une longue durée sans cette garantie qui pèse sur le coût global du prêt immobilier. Le coût de l’assurance de prêt immobilier dépend de divers paramètres, totalement indépendants de la solvabilité de l’emprunteur qui est alors scrutée pour l’octroi du crédit : L’âge de l’emprunteur Son état de santé Sa profession Ses habitudes comportementales (fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risque). S’y ajoutent les caractéristiques liées au prêt : montant, nature (résidence principale ou secondaire, achat locatif) et durée. Le coût global de l’assurance est calculé en pourcentage du montant emprunté, exprimé par un taux d’assurance. Plus vous êtes âgé, plus l’assurance coûte cher en raison d’un risque de décès et d’invalidité qui s’accroît. Les métiers à risques comme pompier, gendarme, militaire, sont également pénalisés, tout comme les personnes qui pratiquent régulièrement un sport considéré comme dangereux (alpinisme, équitation, voile, etc.). Mais le facteur le plus influent sur le coût de l’assurance est l’état de santé. Les personnes malades ou anciennement malades sont frappées de surprimes ou d’exclusion de garantie, voire écopent d’un refus d’assurance si les risques de sinistralité sont estimés trop élevés. Elles peuvent toutefois s’appuyer sur la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) pour accéder à l’assurance et au crédit à des conditions standards ou moyennant une surprime plafonnée. Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) sont obligatoires et généralement complétées par les garanties incapacité et invalidité qui entrent en jeu en cas d’arrêt de travail (garantie ITT). La garantie perte d’emploi est plus rarement souscrite, car le bénéfice coût/protection n’est pas établi. Le libre choix de l’assurance emprunteur Produit contraint pour emprunter, l’assurance de prêt immobilier peut être heureusement choisie en toute liberté. La loi interdit la vente liée de crédit et d’assurance depuis la loi Murcef de 2001, mais c’est la loi Lagarde de 2010 qui va instaurer le principe de libre choix de l’assurance emprunteur, en autorisant l’assuré à refuser le contrat proposé par sa banque. Quel intérêt ? Payer moins cher ! En moyenne, les offres des assureurs alternatifs sont entre deux et trois fois moins onéreuses que les contrats bancaires dits contrats groupe car mutualisés sur une communauté d’emprunteurs. Le fait d’être couvert sur-mesure, avec des garanties parfaitement adaptées à sa situation, est un des avantages de la délégation d’assurance emprunteur. Assurance emprunteur : ce qui a changé en 2022 La réglementation en matière d’assurance de prêt immobilier a subi maints changements depuis la loi Lagarde. Exercer de manière effective son droit au libre choix du contrat lors de la demande de prêt s’étant révélé une gageure pour une majorité d’emprunteurs, le législateur a ajouté deux autres dispositifs permettant de changer de formule en cours de prêt : la loi Hamon de mars 2014 qui autorisait le changement de contrat dans les douze premiers mois, la loi Bourquin de janvier 2018 qui a tenté, en vain, de faciliter la substitution d’assurance à date d’échéance au-delà de la première année du prêt. Malgré ce renforcement du droit des emprunteurs, les bancassureurs détiennent toujours 87% des cotisations annuelles, un quasi-monopole que le Parlement va chercher à briser en ouvrant davantage le marché à la concurrence grâce à la loi Lemoine. Entrée en application le 1er juin 2022, la loi Lemoine est révolutionnaire pour les emprunteurs car elle leur permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans engagement minimum et sans avoir à respecter une quelconque date butoir. Les lois Hamon et Bourquin disparaissent pour laisser place à cette disposition unique, plus simple et plus transparente. La loi Lemoine contient deux autres mesures phares : Le renforcement du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer peuvent accéder à l’assurance sans avoir à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé, passés 5 ans au lieu de 10 après la fin du protocole. Ce droit concerne désormais les anciens malades de l’hépatite C. La suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions : l’assureur ne peut rechercher aucune information relative à la santé de l’emprunteur pour un crédit immobilier de moins de 200 000€ remboursé avant 60 ans. Comparez pour payer moins cher votre assurance de prêt Maintenant que vous maîtrisez mieux l’encadrement réglementaire de l’assurance emprunteur, vous pouvez choisir en connaissance de cause le contrat qui correspond à votre profil. Comme tout produit d’assurance, l’assurance de prêt immobilier doit être comparée car les tarifs varient d’un prestataire à l’autre à garanties équivalentes. Utilisez un comparateur d’assurance emprunteur pour mettre les meilleures offres en concurrence et sélectionner la plus compétitive, tout en respectant les exigences de la banque en matière de garanties. Cet outil est rapide, gratuit et sans engagement, et vous permet en quelques clics d’obtenir plusieurs devis parmi les meilleurs contrats alternatifs du marché. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en assurance emprunteur : là encore, le service est gratuit et facilite le choix de la formule adaptée grâce à des conseils éclairés. Chez le courtier Magnolia.fr, le taux moyen d’assurance est de 0,11% pour un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans qui souscrit un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans. Une personne entre 35 et 45 ans qui emprunte 400 000€ sur 20 ans bénéficie du taux moyen d’assurance de 0,13%. Pour ces mêmes profils, les banques appliquent des taux d’assurance minimum de 0,36%. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour visualiser tout l’intérêt de faire jouer la délégation d’assurance. Choisir librement son assurance emprunteur en première intention ou en cours de prêt permet de réaliser d’importantes économies. Le gain moyen se chiffre en plusieurs milliers d’euros. Alors que beaucoup se demandent si on pourra emprunter en 2023, compte tenu de la progression constante des taux d’intérêts qui vient se heurter à l’immobilité de l’usure, la délégation, en diminuant le coût de l’assurance, est et restera le seul levier d’économies pour faire baisser le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui doit impérativement rester sous le seuil légal, vous permettant ainsi de décrocher le graal en 2023.
Le bilan 2022 pour le secteur de l’immobilier neuf est peu reluisant, avec une chute de près de 30% des ventes de maisons individuelles et une baisse de 22% des permis de construire délivrés. L’inflation galopante qui propulse les coûts de construction et les restrictions d’accès au crédit immobilier n’ont pas facilité la tâche aux ménages porteurs d’un projet dans le neuf. À quoi s’attendre en 2023 ? 2022, année noire pour l’immobilier neuf L’immobilier neuf est à la peine en 2022, entre l’inflation qui renchérit les coûts de construction et de l’énergie, et les difficultés d’accès au crédit immobilier marquées par la forte remontée des taux d’intérêts et la problématique de l’usure. L’immobilier ancien a quant à lui bien résisté d’après les chiffres chocs des notaires, même si le resserrement du crédit bancaire n’a pas permis d’égaler le record de l’année passée (1,2 million de transactions). Les ventes dans le neuf se sont effondrées en 2022. Selon un communiqué de presse de la Fédération Française du Bâtiment datant d’octobre dernier, le marché de la maison neuve accuse une chute brutale, avec des ventes à fin août en repli de près de 17% sur un an et de 28% sur trois mois en glissement annuel. 114 800 ventes sont comptabilisées sur douze mois à fin août, contre 139 600 unités réalisées en 2021. Le logement collectif subit le même sort avec un recul de 9% des réservations sur les deux premiers trimestres en comparaison annuelle. Les mises en vente fléchissent quant à elles de près de 10%. Promoteurs et constructeurs sont frappés de plein fouet par la cherté du foncier, l’augmentation des prix des matériaux de construction et les nouvelles normes environnementales qui tirent les prix vers le haut. Les ventes en bloc plongent de 35,8% au troisième trimestre 2022 par rapport au T3 2021. Les dispositifs pour l’immobilier neuf en 2023 L’immobilier neuf est en pleine crise et les professionnels demandent au gouvernement de relancer l’accession à la propriété. Dispositif fiscal phare pour acquérir sa résidence principale, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est reconduit en l’état jusqu’au 31 décembre 2023. Malgré les appels des acteurs du bâtiment pour rétablir la quotité de 40% sur l’ensemble du territoire, cette proportion restera réservée aux seules zones tendues (A, A bis et B1), les zones B2 et C ne donnant droit qu’à une quotité de 20% du montant de l’opération. Le PTZ fera néanmoins partie des solutions pour réussir un premier achat immobilier en 2023. Les changements dans l’immobilier en 2023 visent la perfection environnementale, ce qui devrait resserrer davantage l’accès à l’investissement neuf comme ancien. À compter de janvier 2023, le Pinel commence à perdre son avantage fiscal, les critères d’éligibilité restant les mêmes : Durée de l’engagement locatif Réduction fiscale en 2022 Réduction fiscale en 2023 Réduction fiscale en 2024 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 12 ans 21 % 17,5 % 14 % Pour continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein en 2023, il faudra investir en Pinel +, un Super Pinel assorti de nouvelles contraintes : surface minimale du logement : 28m2 pour un appartement 1 pièce, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5 double orientation à partir du T3 présence d’un espace extérieur minimum allant de 3m2 pour un studio à 9m2 pour un T5 niveau de performance énergétique renforcé : classe A du DPE et jalons 2025 de la RE2020. À compter de janvier 2025, seul le Pinel + sera accessible. Pour mémoire, la réduction d’impôt est accordée pour un investissement d’un montant limité à 300 000€ (dans la limite de 2 logements), avec un plafond du prix du mètre carré de 5 500€, quelle que soit la zone où se situe le logement. Autre changement qui concerne cette fois le logement neuf meublé : la loi Censi-Bouvard s’éteint au 31 décembre 2022. Passé cette date, le dispositif fiscal est supprimé. Pour investir dans une résidence de services ou réaliser un investissement neuf meublé, il faudra s’appuyer sur le statut LMNP ou LMP pour optimiser sa fiscalité.
Être bien couvert par une complémentaire santé est important à tout âge, mais devient indispensable quand on entre dans la catégorie senior. Les besoins changent, s’intensifient et nécessitent que la protection soit renforcée. Voici nos conseils pour choisir la mutuelle senior adaptée au meilleur prix. Quand souscrire une mutuelle senior ? En matière d’assurance santé, on est senior dès 55 ans, voire 50 ans. C’est tôt, direz-vous, surtout quand on est en pleine forme, mais à partir de cet âge, les besoins de santé augmentent, c’est statistique. Déficience auditive, problèmes de vue, défaut de réfraction, douleurs au niveau du squelette, arthrose, diabète, maladies cardio-vasculaires, dépression, etc. ces pathologies sont courantes passé le seuil des 50 ans et l’Assurance Maladie n’adapte pas ses remboursements, qui restent les mêmes pour tous les assurés, sauf en cas de maladie de longue durée (ALD). Les mutuelles dites solidaires et responsables sont obligatoirement souscrites sans l’étape du questionnaire de santé, contrairement aux formules commercialisées par certains assureurs. Vous renseignez votre âge, votre lieu de résidence, mais n’avez pas à donner d’information concernant votre état de santé. Il n’y a pas de discrimination pour raison de santé lors de la souscription à une mutuelle responsable, le tarif dépendra de l’âge et du niveau des garanties choisies. Pourquoi une mutuelle senior ? Les besoins de santé évoluent avec l’âge. À 20 ans, en l’absence de pathologie, on peut se contenter d’une mutuelle d’entrée de gamme ou low cost. Face aux changements biologiques, la couverture doit être adaptée pour assurer la protection de la famille. Une fois les enfants échappés du nid, les garanties maternité et orthodontie deviennent obsolètes pour laisser place à d’autres postes dont certains essentiels le cas échéant : Consultations de spécialistes : ce qui implique des dépassements d’honoraires Optique : lunettes progressives et chirurgie réfractive de l’œil Dentaire : prothèses et implants Audition : appareils et entretien. Avec la réforme 100% Santé, quel que soit votre âge, vous êtes intégralement remboursé de vos dépenses d’optique (remboursement lunettes de correction), de dentaire (prothèses) et d’audition. Dès lors que vous sélectionnez un équipement du panier 100%, vous n’avez plus aucun reste à charge après intervention d’Ameli et de votre mutuelle santé. Insistons sur la garantie hospitalisation qui reste la protection centrale de toute mutuelle, quel que soit l’âge. Que le séjour en hôpital ou en clinique conventionnée ait été programmé ou ait lieu suite à un accident, les restes à charge sont conséquents voire insurmontables, même en cas de séjour de courte durée. Vous pouvez renforcer cette garantie en optant pour un remboursement à 200% voire 300% du ticket modérateur, avec prise en charge des frais de confort (chambre individuelle, lit accompagnant). Si vous êtes adepte des médecines douces (ostéopathie, chiropraxie, acupuncture, naturopathie, etc.), tenez-en compte lors du choix de votre mutuelle. Certains organismes sont plus généreux que d’autres s’agissant du remboursement médecine douce via leur forfait prévention. Sachez enfin que certaines mutuelles senior proposent des prestations d’assistance en cas de coup dur (hospitalisation de longue durée ou immobilisation à domicile après une hospitalisation) : aide à domicile portage des repas et des médicaments ergothérapeute en situation de dépendance garde des animaux domestiques. La performance d’une complémentaire santé se joue également au niveau des délais de remboursement et de la qualité du service client. Sur ce dernier point, un tour sur les forums en ligne vous permet d’en savoir plus ! Combien coûte une mutuelle senior en 2023 ? Les contrats seniors sont les plus chers du marché de la complémentaire santé. Les besoins accrus de soins et de produits de santé impliquent une couverture spécifique, souvent renforcée sur les garanties hospitalisation et médecine de ville, deux postes qui vont générer des prestations récurrentes. En moyenne, une mutuelle senior coûte près de 1 500€ par an pour une personne entre 66 et 75 ans. Au fil des ans, la prime va augmenter. Chaque année, les tarifs des mutuelles sont tirés vers le haut. 2023 n’y échappera pas, d’autant que l’inflation vient renchérir les coûts à la charge des organismes. Les experts prévoient une hausse comprise entre 3% et 5%. Si vous êtes déjà couvert par un contrat senior, attendez-vous à un nouvel ajustement du tarif de votre mutuelle senior en 2023 et si vous estimez payer trop cher, faites jouer votre droit à résiliation à tout moment, applicable sans avoir de motif à fournir après la première année de souscription. Retrouvez nos conseils pour changer de contrat de mutuelle à tout moment. Comment économiser sur sa mutuelle senior en 2023 ? Vous recherchez une bonne mutuelle senior au meilleur prix ? Mettez les meilleures offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Après avoir rempli le formulaire en ligne, vous avez accès à plusieurs devis parmi les complémentaires les plus compétitives du marché. Vous pouvez également sélectionner la mutuelle qui correspond à vos besoins avec un conseiller en mutuelle : le service est gratuit et sans engagement, et vous permet de mieux appréhender les subtilités des conditions générales de contrats d’assurance santé, qui peuvent manquer de lisibilité, notamment sur le niveau des remboursements. Voici 3 précieux conseils pour réduire le coût de votre mutuelle senior : choisissez des garanties adaptées à vos besoins : analysez vos besoins et anticipez les dépenses sur certains postes. Si une opération chirurgicale est prévue au cours de l’année à venir, renforcez la garantie hospitalisation pour minimiser le reste à charge. Attention toutefois à l’effet d’aubaine : un délai de carence jusqu’à 6 mois peut s’appliquer sur la garantie hospitalisation. souscrivez en couple : à deux, c’est moins cher ! Entre 10% et 20% de remise pour une souscription commune. Il faut cependant que les besoins soient quasiment de même niveau pour assurer une protection optimale pour chacun. payez à l’année : si vous avez le budget, optez pour une cotisation annuelle plutôt que mensuelle ou trimestrielle. Faites valoir cet effort financier auprès de l’organisme pour obtenir un tarif préférentiel. Seule la comparaison peut vous aider à contrer l’augmentation des tarifs des mutuelles. En 2023 comme les années précédentes, l’exercice est salutaire, vous permettant de faire des économies sur votre mutuelle santé. Le marché des complémentaires santé est vaste ; avec un comparateur comme Magnolia.fr, vous pouvez sélectionner en toute transparence la mutuelle senior adaptée à vos besoins au meilleur prix.
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