Challenges Entreprise Vie de bureau
Par Alix Coutures le 30.06.2022 à 18h43 Lecture 4 min.
INTERVIEW – En 2021, les entreprises ont cédé pour 3,7 milliards d’euros en France de bureaux et autres locaux professionnels, pour 78 transactions. Graeme Jackson, responsable des transactions structurées, explique pourquoi les entreprises vendent leurs murs à tour de bras. 
Les entreprises ont cédé pour 3,7 milliards d’euros en France en 2021 d’actifs immobiliers.
Selon une étude JLL, cabinet de conseil en immobilier d’entreprise, les entreprises ont continuer de céder leurs murs à tour de bras en 2021. Les externalisations immobilières –c'est-à-dire la cession des bureaux et autres actifs immobiliers– en France totalisent 3,7 milliards d’euros, pour 78 transactions. Graeme Jackson, responsable des transactions structurées, revient sur la hausse des cessions, et les motivations des entreprises.
Challenges – Comment a évolué le marché des externalisations immobilières depuis quelques années? 
Graeme Jackson – Malgré un fléchissement en 2020, une tendance à la hausse se dégage clairement depuis une dizaine d’années. Les entreprises vendent de plus en plus leurs murs, sans que l’on puisse parler d’explosion. Elles ont cédé pour 3,7 milliards d’euros en 2021, contre 1,65 milliard en 2016. Le marché est très parisien – 45% des transactions sont concentrées en Ile-de-France- mais les régions croissent en masse (55% du total). La hausse s’explique en partie par le marché européen très porteur: les volumes d’investissements dans ce segment ont atteint 29,2 milliards en Europe à travers plus de 670 transactions. La France en troisième position, derrière la Grande-Bretagne (6,3 milliards) et l’Allemagne (6 milliards). A eux trois, ils concentrent 56% des montants investis. 
Quels sont les actifs les plus vendus en 2021?
Les bureaux et les locaux industriels sont les moteurs du marché. Ils représentent 67% du volume total enregistré en Europe en 2021. Certes, les ventes de bureaux représentent un tiers du total mais leur part est en baisse. En 2016, elles représentaient 58% des externalisations immobilières, contre 55% en 2021. A contrario, les actifs industriels et logistiques sont en hausse. Ils pèsent pour 30% du total. Sont vendus des locaux d’activité, des locaux hybrides qui font office de stockage ou d’atelier par exemple. Suit ensuite le commerce physique, avec la vente d’hôtels notamment, qui ne représente que 15% du total. Un chiffre qui s’explique par la grande avance qu’a pris le secteur du commerce, précurseur en matière d’externalisations. Les cessions dans le commerce ralentissent aussi en raison de l’e-commerce qui gagne des parts de marché. Parmi les actifs restants, le secteur de la santé domine largement. Les externalisations immobilières y ont commencé en 2006 et continuent d’augmenter depuis. De grands opérateurs comme Orpea ou Korian vendent les murs des Ehpad, des résidences seniors ou des cliniques. 
Vous avez récemment constaté des cessions réalisées par des banques… 
Oui, une série de ventes ont été réalisées par les banques. C’est notamment le cas de Union Investment qui a acquis les locaux du crédit du Nord, situés Boulevard Haussmann pour plus de 200 millions d’euros. BNP Paribas a également vendu des immeubles (dont 6.000 mètres carrés place du marché Saint-Honoré, dans le 2e arrondissement de Paris en 2020, ndlr). Le marché est porteur pour les banques. C’est le moment pour elles de monétiser leurs actifs. 
Qu’est-ce qui motive les entreprises à céder leurs biens immobiliers? 
D’abord, beaucoup d’entreprises réalisent du “sale and leaseback” (cession-bail, ndlr) ce qui signifie qu’elles vendent une entité et la récupèrent en location pour une longue durée ensuite. Cela leur permet de dégager de la trésorerie qu’elles réinjectent dans leur activité. C’est une stratégie rentable. Ensuite, vendre l’immobilier permet d’échapper à des frais de rénovation énergétique imposés par le décret tertiaire. Ce dispositif contraint de réduire la consommation d’énergie des bâtiments de 40% d’ici à 2030, de 50% en 2040 et de 60% à l’horizon 2050. Lorsque l’immobilier devient obsolète, il est plus rentable de le vendre. A l’instar de Bic, qui a cédé son site historique à Clichy pour 175 millions d’euros et s’est installé dans un bâtiment neuf. Autre raison, les regroupements d’équipes. Les grands groupes qui ont plusieurs sites préfèrent parfois tous les regrouper sur un seul site. 
Le Covid-19 a-t-il contribué à la hausse des cessions? 
Oui, les entreprises cèdent des immeubles qui ne correspondent plus à leurs nouveaux modes d’organisation. Avec les modes de travail plus hybrides et le télétravail, les groupes ont besoin de moins de surface. Le Covid-19 a joué un rôle de catalyseur dans les changements de modes de travail et encouragé les entreprises à se dessaisir de leurs biens. 
Comment le marché va-t-il évoluer ces prochaines années? 
Les conséquences de la crise sanitaire et de la réorganisation des bureaux continueront à se faire sentir pendant plusieurs années. Les cessions vont ainsi continuer de croître au même rythme. Nous anticipons davantage de transactions dans les secteurs bancaire, aérien et automobile. 
Quelles sont les conséquences sur le marché immobilier? 
Les cessions sont vertueuses parce qu’elles permettent de recycler le tissu immobilier. Les vieux immeubles sont vendus, le nouvel acquéreur les rénove et les rend plus performants. Les anciens biens deviennent plus verts et vertueux.
Immobilier Covid-19 Télétravail
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