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L’immobilier dans le sud-ouest voit-il le bout du tunnel ? Si le marché reste fragile en Haute-Garonne, le premier trimestre 2025 est encourageant selon la chambre des notaires qui dresse son bilan biannuel. « On peut dire que l’on assiste à un atterrissage de la baisse des volumes de vente, qui laisse présager une stabilisation à venir », explique Me Frédéric Giral, délégué chargé de l’immobilier pour la Haute-Garonne. « On a le sentiment que cette chute, que l’on ne voyait pas s’arrêter, est en train de se stabiliser » ajoute-t-il.
Ces deux dernières années ont en effet été marquées par une crise sans précédent pour le marché immobilier. « Après l’effet post-Covid, il y a eu un retournement avec une descente assez verticale des ventes liée à la remontée soudaine des taux d’intérêts », note le notaire. Pour la première fois, la tendance ralentit fortement sur l’ensemble de l’année 2024 : les ventes ont diminué de 7,6%, tous bien confondus, soit 23 920 ventes, alors qu’à la fin du premier semestre 2024 cette baisse était encore de 28% et de 31% sur l’ensemble de l’année 2023. Illustration avec les appartements anciens, qui constituent la majeure partie du marché : 10 470 ventes ont été réalisées en 2024, contre 11 670 en 2023 et 15 220 en 2022.
Seul le marché des appartements neufs fait figure d’exception en 2024, avec un sursaut de 19% de volume de ventes, soit 3 790 ventes, contre 3 190 en 2023. Une tendance qualifiée d’« épiphénomène » par Me Frédéric Giral, « en raison notamment de la fin du dispositif Pinel au 31 décembre, qui a eu un impact conséquent sur les ventes de l’année. »
À noter que le marché des terrains à bâtir, en grande souffrance, subit toujours de plein fouet cette crise immobilière : – 38% de ventes en 2024, contre – 42% en 2023. « Historiquement, c’est le rêve du pavillon individuel mais aujourd’hui beaucoup d’acquéreurs s’en détournent car cela devient très cher à cause notamment de l’augmentation du coût des matériaux », interprète Frédéric Giral.
Le changement significatif constaté par la chambre des notaires concerne les prix de vente. « Pour la première fois, il y a une baisse des prix. Elle n’est pas colossale mais les prix ont été révisés par les vendeurs. Cela a permis de dégripper le marché », se réjouit-il. Ainsi, en 2024 en Haute-Garonne, le prix des appartements anciens a baissé de 4,1% en un an pour atteindre 2 810 euros le m2 médian.
À Toulouse, le prix médian d’un appartement ancien est de 3 170 euros, soit une baisse de 3,1%. Pour les biens de 3 000 euros le m2 et plus, ce sont les quartiers Jules Julien (-15,2%), Capitole (-11,9%) et Saint-Agne (-11,5%) qui enregistrent les baisses les plus importantes. Il n’existe désormais plus qu’un seul quartier au-dessus du seuil des 5 000 euros le m2 (contre trois en 2023) : Saint-Etienne, qui enregistre tout de même une baisse de -6,6% de son prix médian (5 170 euros le m2). Quatre quartiers sont désormais au-dessus des 4 500 euros le m2 contre sept en 2023. Concernant les maisons anciennes, en deux ans le prix de vente médian a baissé de 20 000 euros, pour atteindre 263 500 euros en 2024. Une baisse de 5,5%, qualifiée de « significative » par la chambre des notaires.
Cette tendance positive intervient alors que la réglementation se durcit, notamment concernant les DPE. Depuis le 1er janvier, les logements classés G sont interdits à la location. Une interdiction qui concernera les logements classés F à compter de 2028 puis les logements classés E en 2034. Pour la chambre des notaires, si ce durcissement de la réglementation ne semble pas avoir d’effets sur les volumes de ventes, elle a, en revanche, un impact sur les prix. À Toulouse, par exemple, les appartements anciens de classe A et B se vendent en moyenne 17% plus cher que ceux de la classe D. Les F et G coûtent en moyenne 10% moins cher.
Les chiffres mis en avant par la chambre des notaires donnent de l’espoir pour les mois à venir : « On note que la courbe de prix du département semble se caler sur celle de la province, alors que depuis dix ans, elle était au-dessus. C’est un indicateur que nous surveillerons de près ces prochains mois » explique Henri Chesnelong. En janvier 2025, 2 186 avant-contrats ont été signés, un chiffre conséquent pour un mois historiquement calme pour les transactions. « C’est le moment de s’intéresser au marché et de ne plus être frileux. On se dit que nous sommes arrivés au terme de la diminution des prix. Un acquéreur qui attend maintenant ne sera pas dans de meilleures conditions dans les trimestres à venir » encourage Frédéric Giral.
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