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Grenoble et son agglomération
jeu. 12/01/2023
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En 20 ans, le travail frontalier a explosé autour de Genève. Selon la dernière étude de l’Insee, ils sont près de 100 000 travailleurs de Haute-Savoie, Savoie et du Pays de Gex à passer la frontière chaque jour, soit une hausse de 57 % en 10 ans !
Les communes situées au plus près de la frontière les ont toujours attirés, ce n’est pas nouveau. Annemasse et Saint-Julien-en-Genevois possédaient déjà en 1999 plus de 25 % de frontaliers parmi leur population active… Des chiffres qui grimpent aujourd’hui à plus de 50 % !
Mais selon l’Insee, les frontaliers ne vivent plus uniquement dans ces communes limitrophes de la Suisse. « Leur nombre explosent dans des communes de plus en plus éloignées de Genève », observe Sébastien Cartier, vice-président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) Savoie Mont-Blanc.
La tension est telle dans le Genevois que, malgré leur salaire suisse, certains frontaliers n’arrivent plus à acheter. « C’est particulièrement vrai pour les couples dont un seul des conjoints travaille en Suisse », constate Sébastien Cartier. Rien qu’à Saint-Julien-en-Genevois et Annemasse, le prix du m² a en effet grimpé de 25 % en 10 ans.
Ces niveaux de prix se reportent petit à petit sur les alentours du Genevois, jusque dans le Bas-Chablais. Ils confortent au passage la cote des secteurs les plus prisés comme Ambilly, Neydens ou Archamps qui ont vu leur prix médian au m² augmenter de 25 % à 30 % en 10 ans.
« Ces communes, avec leur joli marché de maisons individuelles, ne sont désormais accessibles qu’aux couples de frontaliers CSP+ », observe Sébastien Cartier.
Ironie du sort : ces niveaux de prix ont été atteints sous l’effet justement d’un nombre toujours croissant de Français travaillant en Suisse, « où le Smic à 3 800 € bruts par mois leur confère un pouvoir d’achat bien supérieur aux travailleurs français », constate Olivier Gallais, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Alpes.
Résultat, de plus en plus de frontaliers se reportent sur des marchés périphériques.
« C’est le cas dans les petites communes de campagne comme Viry, Valleiry ou Chênex, qui permettent d’accéder facilement à la rive droite du lac Léman, analyse Sébastien Cartier. Du côté d’Annemasse, la Vallée Verte séduit de plus en plus, de Boëge à Habère-Poche, des villages avec des maisons et un foncier moins onéreux. Plus au sud, La Roche-sur-Foron, Saint-Pierre-en-Faucigny et Bonneville attirent également. Les frontaliers se laissent tenter par ces communes reculées où les prix sont attractifs (entre 2 000 € et 3 000 € le m²), tout en restant à une vingtaine de minutes de Genève par l’A40. »
Aussi, la structuration fin 2019 d’un réseau ferroviaire transfrontalier reliant le nord de la Haute-Savoie au centre de Genève a fait bouger les lignes.
« Le Léman Express a désenclavé une bonne partie du Chablais. En conséquence, la demande se déplace. Auparavant, les acquéreurs voulaient tous être au plus près de la frontière. Ils sont désormais nombreux à Bons-en-Chablais ou Machilly, par exemple. »
Selon lui, des hausses de prix sont à prévoir à l’avenir dans ces secteurs.
Le phénomène s’accentue aussi plus au sud. Jugez plutôt : à Cruseilles, la part des frontaliers dans la population active est passée de 27 % à 37 % en 20 ans, à La Balme-de-Sillingy de 3 % à 13 % et à Annecy de 2 % à 9 %.
À mesure que l’on remonte l’autoroute en direction d’Aix-les-Bains, toutes les communes voient le nombre de frontaliers exploser… et le prix du m², avec + 37 % à Cruseilles en 10 ans, + 38 % à La Balme, + 42 % à Annecy…
« L’explication, c’est l’inauguration du prolongement de l’A41 en 2008 entre Annecy et Genève », explique-t-il. Cet ouvrage a placé les deux villes à seulement 30 minutes de route et a de facto rapproché de Genève l’Albanais et le nord de la Savoie.
« Ce secteur connaît une dynamique sans précédent, puisqu’il est un marché de report séduisant les frontaliers pour son accessibilité », ajoute Corinne Desmoulins. Rien qu’entre 2019 et 2020, le prix du m² a augmenté de 17 %.
« Le ruissellement de frontaliers de la Haute-Savoie vers la Savoie s’est accéléré », ajoute Eric Goset de l’agence Valexim d’Annecy.
Ils profitent à Grésy-sur-Aix d’un marché du neuf en plein développement à des prix 15 % à 20 % moins chers que dans le Genevois ou le bassin annécien.
Le secteur de Grésy séduit des acquéreurs qui en sont originaires, à la différence du secteur du Genevois où s’installent des frontaliers venant d’autres régions car attirés par les salaires suisses.
Ce ruissellement s’arrête pour le moment au niveau d’Aix-les-Bains, mais je ne serais pas surpris que cela se poursuive jusqu’au nord de Chambéry où les prix de l’immobilier sont encore plus bas. »
En parallèle des frontaliers en quête de prix plus attractifs ou d’accessibilité, d’autres se paient le luxe de privilégier leur cadre de vie.
Sébastien Cartier voit des frontaliers ayant la possibilité de télétravailler plusieurs jours par semaine, – de fait, moins exigeants quant aux kilomètres à avaler pour aller sur leur lieu de travail -, s’installer dans des secteurs qu’ils excluaient auparavant. De quoi expliquer une part de frontaliers grandissante dans les massifs des Bauges, des Bornes ou du Chablais…
Alors qu’ils n’étaient quasiment pas présents au Grand-Bornand en 1999, ils représentent désormais 2,1 % de la population active.
À Samoëns, leur part est passée de 1,7 % à 3,3 % et à Taninges de 1,9 % à 5,5 %.
Achat : faut-il emprunter en francs suisses ?
Beaucoup de frontaliers se posent cette question : y a-t-il un intérêt à emprunter en francs suisses pour acheter un logement en France dont la valeur est en euros ?
« Le jour où vous revendez le bien, vous remboursez une dette en francs suisses avec le fruit de la vente conclue en euros. Avec un euro plus fort qu’au moment de l’achat, vous achetez plus de francs suisses. La vente vous permettra ainsi de couvrir la dette en francs suisses, voire d’effectuer une plus-value, explique Sylvain Challande du courtier en prêt immobilier Vousfinancer à Cruseilles. Avec un euro plus faible, vous achetez moins de francs suisses. La vente vous fera peut-être perdre la plus-value ou pire vous coûtera de l’argent. »
Réaliser ce montage, c’est faire le pari que le franc suisse va perdre de sa valeur par rapport à l’euro. Autant le faire quand le taux de change est de 1,10 plutôt que de 1,70. Sur 25 ans, il peut y avoir des variations, l’opération n’est alors valable que si vous êtes rémunéré en francs suisses tout au long du crédit.

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