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Grenoble et son agglomération
ven. 27/02/2026
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Un temps boudé, l’investissement locatif bénéficie de nouvelles mesures incitatives de la part du gouvernement. Certains particuliers font toujours le choix de la pierre pour placer leurs fonds et prévoir des revenus complémentaires.
Les biens immobiliers attirent-ils de nouveau les investisseurs dans le secteur sud-isérois ? Depuis plusieurs mois maintenant, Richard Fluchaire, président de l’agence Cristalimmo, localisée à Domène, constate « un rebond » dans la demande de biens pour des investissements. « La loi Climat, la hausse des taux d’intérêts pour les emprunts ou encore l’encadrement des loyers avaient dissuadé les acquéreurs. Cependant, depuis l’automne 2025, on rencontre des épargnants qui semblent rassurés et réconciliés avec la pierre – qui reste un produit sécurisé. »
Dans le sillage de ce changement de perception de l’investissement, le gouvernement a mis en place en ce début d’année un nouveau dispositif, le dispositif Jeanbrun, avec pour objectif de remplacer le Pinel et d’inciter les investisseurs à se positionner à nouveau sur l’immobilier (cf. encadré).
« Pour le moment, ce décret est encore peu connu », tempère Dorota Sorace, fondatrice de Dorota Immobilier, basé au Versoud et à Allevard-les-Bains. « Mais il faut espérer qu’il va donner des idées à certains pour revenir sur l’investissement locatif. ».
De son côté, la demande en investissement reste encore marginale. Outre la conjoncture économique et politique, elle identifie un autre frein, bien présent chez certains acquéreurs potentiels : la peur du squat, du non-recouvrement des loyers impayés ou de longues procédures pour récupérer un bien occupé illégalement.
Là aussi, la législation devrait évoluer : en plus de la loi anti-squat de 2023, le Sénat a adopté en janvier une proposition de loi facilitant les procédures.
Dorota Sorace constate cependant que la clientèle qu’elle rencontre aujourd’hui sur de l’investissement reste « très prudente ».
Avec des acquéreurs qui, généralement, avaient déjà réalisé un ou deux investissements par le passé. « Dans mon secteur, le Grésivaudan et autour d’Allevard, la majorité des achats concernent cependant une résidence principale », estime-t-elle.
Il faut dire que les investisseurs sont devenus plus exigeants que par le passé, et ont davantage besoin d’être rassurés. « Avant, les investisseurs recherchaient un rendement autour de 6% pour du bien d’habitation classique, qu’il soit meublé ou non », décrit Jean-Vianney Calas, co-gérant de Transalpes Immobilier, dont les agences sont situées à Grenoble et à Montbonnot-Saint-Martin. « Maintenant, en-dessous de 7 à 8 %, c’est compliqué. »
Dans le cas d’immobilier professionnel, les clients rechercheront même davantage, avec une rentabilité comprise entre 10 et 12 %. Et sur ce créneau, la situation demeure tendue.
« Il y a 10 ans, quand nous avions des bureaux à Innovallée à la vente, ils partaient en 10 min. Aujourd’hui, nous ne recevons pas d’appel – ou presque », poursuit le spécialiste.
Le profil-type de l’investisseur sera généralement une personne âgée d’une trentaine d’années minimum, déjà propriétaire de sa résidence principale et souhaitant placer une somme d’argent en vue de sa retraite.
« Ce sont souvent des personnes qui achètent un bien parce qu’ils ont perçu un héritage ou une rentrée d’argent complémentaires », constate également Dorota Sorace.
Les jeunes, un temps appâtés par des influenceurs qui, sur les réseaux sociaux, leur promettaient de faire fortune en investissant dans l’immobilier, sont moins présents.
« À un moment donné, je voyais des Parisiens qui confiaient leurs projets à des entreprises qui géraient tout », se souvient Jean-Vianney Calas. « Mais ils sont rapidement revenus à la réalité, face à l’encadrement des loyers et aux contraintes. Je les vois beaucoup moins sur le marché ».
Ils préfèrent aujourd’hui se concentrer sur leur résidence principale. Autre blocage : le financement de l’achat, avec le besoin d’un apport suffisant pour convaincre les banques.
« On retrouve essentiellement des investisseurs locaux, sauf pour les étudiants », complète quant à elle Dorota Sorace. « À la place de louer un bien, les parents analysent la situation et préfèrent acheter un bien qu’ils mettront en location après le départ de leur enfant ».
Ce type de profil recherche des biens essentiellement à la fin de l’année scolaire ou l’été. Avec des secteurs de prédilection, notamment La Tronche, Meylan ou l’Île-Verte. Si les acquéreurs ont souvent recours à des emprunts bancaires pour bénéficier de l’effet de levier, avec la hausse des taux d’intérêts ils sont de plus en plus à privilégier un paiement cash quand ils le peuvent.
Globalement, les petites surfaces vont être privilégiées par les investisseurs, qui y voient la possibilité d’obtenir une meilleure rentabilité. L’investissement dans une maison reste rare.
Richard Fluchaire a vendu récemment une maison de 130 m² sur la commune de Vif, pour 435 000 €, qu’un couple souhaite mettre en location en l’état, avant d’y loger leur fils d’ici quelques années.
Ils réaliseront les travaux avant son installation. « C’est une très belle maison, avec une prestation intérieure un peu datée mais un grand terrain plat, avec une piscine enterrée, dans un secteur recherché », détaille l’agent immobilier. Mais ce type d’achat reste très occasionnel.
« On rencontre également des personnes proches de la retraite, qui se projettent dans l’avenir. Souvent ils achètent un T3 ou un T4, avec toutes les commodités, accès PMR, etc. », complète Dorota Sorace. « Ils louent généralement ce bien mais anticipent un changement de vie, quand ils ne souhaiteront plus vivre en maison ».
Dans ce cas, les acquéreurs restent généralement dans la commune où ils habitent actuellement – ou très proches -, un bâtiment moderne et à proximité des commerces et des professionnels de santé.
En termes de localisation, les investisseurs, en général, se tournent vers des biens situés proches de chez eux. « Dans le Grésivaudan, la majorité des demandes que je reçois concerne la rive gauche, de Gières à Froges, où les rentabilités sont plus élevées que sur la rive droite », décrit Richard Fluchaire.
À Grenoble, le secteur 38 000 est toujours privilégié au 38 100. Si la hausse de la taxe foncière a freiné certains acquéreurs, ce n’est pas le cas de la majorité.
Pour l’investissement locatif, comme pour la résidence principale, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) reste décisif pour les acquéreurs qui souhaiteraient se positionner sur un bien.
Et globalement, l’état des biens reste un critère essentiel pour tous les investisseurs. « On trouve de moins en moins de personnes prêtes à faire des travaux », constate Dorota Sorace.
« Leur coût est en effet élevé aujourd’hui, ce qui fait que la rentabilité finale n’est pas bonne ». Pourtant, la nécessité est bien là.
« Contrairement à avant, les locataires sont plus exigeants sur la qualité du bien : il faut absolument une cuisine équipée et un bien rénové avec quelques prestations sympas », explique Richard Fluchaire.
Les acquéreurs, à part ceux qui sont artisans ou qui bénéficient déjà d’une certaine expérience de la rénovation, sont souvent réticents à se lancer dans des travaux conséquents.
« Outre l’explosion du prix des matériaux, les acquéreurs sont souvent perdus face aux différents postes de travaux et à la nécessité de tout coordonner », complète Richard Fluchaire. « Même si nous sommes là pour les aider et les mettre en relation avec des courtiers en travaux, par exemple, cela représente un coût également ».
Pourtant, « selon le prix d’achat, il est encore possible de faire la culbute en acceptant de faire des travaux », estime Jean-Vianney Calas. D’autant plus sur les travaux sont réalisés par le propriétaire lui-même.
Il cite ainsi l’exemple d’un appartement situé Boulevard Edouard Rey, à Grenoble, acheté 158 000 €, avec 47 000 € de travaux et qui a pu être revendu 250 000 €.
Pour bénéficier du plan Relance Logement, il faudra cependant être prêt à se lancer dans la rénovation.
