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Lyon – Villeurbanne – Caluire
sam. 31/12/2022
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Il est légitime de penser que son logement est le plus beau ou encore de vouloir fixer son prix de vente en fonction du coût d’un autre projet immobilier.
Problème : le tarif d’un appartement ou d’une maison ne repose pas sur des envies. Il dépend d’abord de ses prestations (équipements, matériaux…) et de ses surfaces (habitables, Carrez…).
Attention, d’ailleurs ! En cas d’erreur de mesure de plus de 5 % constatée au cours de l’année suivant la transaction, un vendeur peut être contraint de rembourser à l’acheteur la valeur des mètres carrés surestimés.
Le tarif d’un bien est, également, relatif à la réalité du marché. Pour le définir, le vendeur particulier – comme un professionnel – doit donc tenir compte de son environnement (offre en commerces, en services, en modes de transport…).
De son côté, un candidat à l’acquisition doit se renseigner, auprès de la mairie par exemple, sur l’évolution prévue du secteur (chantiers, fermeture d’infrastructures, etc.). Il est aussi judicieux d’interroger des voisins sur la vie du quartier ou la qualité d’un immeuble lors de l’achat d’un appartement.
C’est seulement avec ces éléments que sera déterminé le prix le plus juste. Attention ! Un montant trop bas peut faire perdre de l’argent au vendeur, voire lui attirer les suspicions du fisc qui, par crainte d’enveloppes sous la table, peut exiger qu’il remonte son tarif.
Au contraire, une prétention trop haute peut effrayer des candidats à l’acquisition et retarder la vente. Et du temps, justement, il va déjà en falloir au vendeur pour publier ses annonces, organiser des visites… Ou encore pour s’assurer de la solvabilité des candidats à l’achat.
Pour cela, il peut, par exemple, leur demander une simulation de l’emprunt qu’ils s’apprêtent à réaliser pour couvrir l’opération.
Légalement, un vendeur est obligé de fournir divers documents lors de la signature du compromis ou de la vente finale de son bien. Sont concernés, par exemple : les plans de construction et des relevés de travaux ; des avis de taxes foncière et d’habitation ; les derniers PV d’assemblée générale de la copropriété. Rien n’empêche un acheteur potentiel de demander à les consulter avant la rédaction du compromis.
Parallèlement, le vendeur est dans l’obligation de réaliser des diagnostics avant de vendre sa maison ou son appartement. Ils portent, entre autres, sur la performance énergétique, la présence d’amiante et de plomb et la conformité des installations gaz et électriques.
Outre étudier leurs résultats, l’acquéreur doit contrôler scrupuleusement la structure du bien, à commencer par sa toiture et ses murs. L’assistance d’un professionnel est un plus pour les inspecter dans leurs moindres détails.
Un vendeur particulier a tout intérêt à jouer la transparence autant pour établir un climat de confiance avec son potentiel acheteur que pour s’assurer d’être en conformité avec la loi.
La découverte ultérieure de vices cachés l’exposerait à des poursuites. Un juge peut le condamner à verser des dommages et intérêts, voire même casser la transaction, y compris si une clause de garantie des vices cachés a été ajoutée dans le compromis de vente.
Si une vente entre particuliers permet d’économiser le coût d’accompagnement d’un agent immobilier, elle n’évite pas les frais de notaire. Pour rappel : ces derniers sont équivalents à 7-8 % de la valeur du bien dans l’ancien. En effet, comme pour toute transaction, seule la signature d’un acte de vente devant notaire va officialiser la vente.
Une transaction en direct ne nécessite pas, en revanche, de passer devant un notaire pour la promesse de vente. Ce document peut être rédigé librement par les deux parties, c’est-à-dire sous seing privé.
Il doit, ensuite, être enregistré sous dix jours auprès des services fiscaux, conformément à l’article 1840 A du Code général des impôts.
Le non-respect de ce délai entraîne la nullité de la promesse. Mieux vaut donc même recourir aux services d’un notaire pour ne pas rater cette ultime étape avant la vente définitive.
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