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Le marché immobilier aura connu une année 2022 compliquée, entre la progression constante des taux d’emprunt, celle des prix des logements et la problématique des taux d’usure. Le millésime 2023 s’annonce-t-il sous de meilleurs auspices ? Selon les pronostics des notaires, les acheteurs auront la main, si tant est que le crédit redevienne accessible.
Quand l’immobilier va, tout va ! Derrière cette citation clichée, des faits qui la valident. Après une année 2021 qui a explosé tous les records en termes de transactions et de production de crédits immobiliers, 2022 aura fait face à une situation inédite, marquée par la guerre en Ukraine qui propulse l’inflation et renchérit tous les coûts, celui des produits à la consommation, de l’énergie comme celui du loyer de l’argent.
En moins d’un an, les taux d’intérêts ont plus que doublé, atteignant leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux moyen sur 20 ans est passé graduellement de 1% fin 2021 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à près de 2,50% en décembre de cette année. Un phénomène sans précédent : de mémoire de courtiers, jamais l’évolution des taux d’emprunt des crédits immobiliers n’aura été aussi soudaine et rapide.
La hausse des taux reste pourtant encore modérée. S’endetter autour de 2,50% n’est pas en soi un frein à l’achat immobilier. Ce qui pose problème est l’usure, un système aujourd’hui pénalisant pour les ménages emprunteurs, car inadapté à la réalité du terrain. La méthode de calcul sur une base trimestrielle ne permet aux taux d’usure d’être ajustés au rythme de la progression des taux débiteurs. En place pour trois longs mois, les taux d’usure créent un plafond de verre au-delà duquel aucun projet immobilier ne peut se concrétiser, quand bien même la solvabilité de l’emprunteur serait sans faille.
Résultat, une vente sur dix échoue à cause d’un refus de prêt, et pour plus de 60% des cas, le véto est posé par le taux d’usure qui fait toujours plus d’exclus en décembre 2022.
La contraction de l’activité est chiffrée par les notaires. Fin août 2022, 55% d’entre eux notaient une baisse d’activité, ils étaient 64% fin octobre, et 71% envisagent un vrai déclin pour la fin de l’année.
Face au resserrement de l’accès au prêt immobilier, d’aucuns se demandent s’il faut attendre 2023 pour emprunter. Malheureusement, cette situation pourrait s’enliser en 2023. Les courtiers prévoient des taux à plus de 3% pour bientôt, avant une stabilisation autour de 3,50% au cours du printemps prochain. Si les nouveaux taux d’usure attendus au premier trimestre 2023 ne remontent pas significativement, la fenêtre de tir risque de se refermer rapidement avec l’augmentation de taux d’intérêts.
Les acheteurs ont fait défaut en 2022, confrontés à la hausse des taux et à l’incertitude liée au contexte socio-économique. D’autant que les prix n’ont pas molli, une autre raison à la moindre forme du marché immobilier. Les prix dans l’ancien ont progressé de 6,8% sur un an au deuxième trimestre 2022 et sur la base des avant-contrats, ils devraient afficher une hausse annuelle moyenne de 5,7% à fin décembre. Même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023, on constate une inadéquation entre les prix proposés et les prix demandés. Avec tous ces facteurs conjugués (conditions d’emprunt et hausse des prix des logements), le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022.
Pour 2023, 54% des notaires pronostiquent un repli des prix, quand 44% tablent sur leur maintien au niveau actuel. Seuls 2% anticipent une hausse. La prudence est donc de mise du côté des professionnels, qui conseillent aux vendeurs de ne pas attendre le retour d’une hypothétique hausse des prix des logements. Les acheteurs auront donc la main en 2023, s’ils arrivent à sortir de leur attentisme parfaitement légitime face à des conditions d’emprunt qui vont continuer de se dégrader.
Ne peut-on pas raisonnablement penser que le frein opéré sur la production de crédits constitue un moyen de ralentir la progression des prix immobiliers, et par capillarité, de mieux maîtriser l’inflation ? Ce serait pourtant une faute des institutions de détourner le système de l’usure à des fins de politique monétaire, au détriment des ménages qui voient en l’accession à la propriété un moyen non seulement de se constituer un patrimoine, mais aussi de sortir du statut de locataire, ce qui permet in fine de garder le contrôle sur son pouvoir d’achat.
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Pour commencer l’année, pas de résolutions, mais des solutions ! La souscription à une assurance emprunteur est un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte représente en moyenne un tiers du coût global du prêt, un poids important qu’il est possible de diminuer en faisant jouer la concurrence. On vous explique comment décrocher l’assurance de prêt la moins chère pour votre projet immobilier en 2023. Le coût de l’assurance emprunteur L’assurance de prêt est une double protection pour l’emprunteur et pour la banque qui accorde le financement. Elle intervient en cas de défaillance du premier, victime d’un aléa de la vie (décès, invalidité, incapacité, voire perte d’emploi). Aucune banque n’accepte de prêter des sommes souvent importantes sur une longue durée sans cette garantie qui pèse sur le coût global du prêt immobilier. Le coût de l’assurance de prêt immobilier dépend de divers paramètres, totalement indépendants de la solvabilité de l’emprunteur qui est alors scrutée pour l’octroi du crédit : L’âge de l’emprunteur Son état de santé Sa profession Ses habitudes comportementales (fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risque). S’y ajoutent les caractéristiques liées au prêt : montant, nature (résidence principale ou secondaire, achat locatif) et durée. Le coût global de l’assurance est calculé en pourcentage du montant emprunté, exprimé par un taux d’assurance. Plus vous êtes âgé, plus l’assurance coûte cher en raison d’un risque de décès et d’invalidité qui s’accroît. Les métiers à risques comme pompier, gendarme, militaire, sont également pénalisés, tout comme les personnes qui pratiquent régulièrement un sport considéré comme dangereux (alpinisme, équitation, voile, etc.). Mais le facteur le plus influent sur le coût de l’assurance est l’état de santé. Les personnes malades ou anciennement malades sont frappées de surprimes ou d’exclusion de garantie, voire écopent d’un refus d’assurance si les risques de sinistralité sont estimés trop élevés. Elles peuvent toutefois s’appuyer sur la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) pour accéder à l’assurance et au crédit à des conditions standards ou moyennant une surprime plafonnée. Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) sont obligatoires et généralement complétées par les garanties incapacité et invalidité qui entrent en jeu en cas d’arrêt de travail (garantie ITT). La garantie perte d’emploi est plus rarement souscrite, car le bénéfice coût/protection n’est pas établi. Le libre choix de l’assurance emprunteur Produit contraint pour emprunter, l’assurance de prêt immobilier peut être heureusement choisie en toute liberté. La loi interdit la vente liée de crédit et d’assurance depuis la loi Murcef de 2001, mais c’est la loi Lagarde de 2010 qui va instaurer le principe de libre choix de l’assurance emprunteur, en autorisant l’assuré à refuser le contrat proposé par sa banque. Quel intérêt ? Payer moins cher ! En moyenne, les offres des assureurs alternatifs sont entre deux et trois fois moins onéreuses que les contrats bancaires dits contrats groupe car mutualisés sur une communauté d’emprunteurs. Le fait d’être couvert sur-mesure, avec des garanties parfaitement adaptées à sa situation, est un des avantages de la délégation d’assurance emprunteur. Assurance emprunteur : ce qui a changé en 2022 La réglementation en matière d’assurance de prêt immobilier a subi maints changements depuis la loi Lagarde. Exercer de manière effective son droit au libre choix du contrat lors de la demande de prêt s’étant révélé une gageure pour une majorité d’emprunteurs, le législateur a ajouté deux autres dispositifs permettant de changer de formule en cours de prêt : la loi Hamon de mars 2014 qui autorisait le changement de contrat dans les douze premiers mois, la loi Bourquin de janvier 2018 qui a tenté, en vain, de faciliter la substitution d’assurance à date d’échéance au-delà de la première année du prêt. Malgré ce renforcement du droit des emprunteurs, les bancassureurs détiennent toujours 87% des cotisations annuelles, un quasi-monopole que le Parlement va chercher à briser en ouvrant davantage le marché à la concurrence grâce à la loi Lemoine. Entrée en application le 1er juin 2022, la loi Lemoine est révolutionnaire pour les emprunteurs car elle leur permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans engagement minimum et sans avoir à respecter une quelconque date butoir. Les lois Hamon et Bourquin disparaissent pour laisser place à cette disposition unique, plus simple et plus transparente. La loi Lemoine contient deux autres mesures phares : Le renforcement du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer peuvent accéder à l’assurance sans avoir à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé, passés 5 ans au lieu de 10 après la fin du protocole. Ce droit concerne désormais les anciens malades de l’hépatite C. La suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions : l’assureur ne peut rechercher aucune information relative à la santé de l’emprunteur pour un crédit immobilier de moins de 200 000€ remboursé avant 60 ans. Comparez pour payer moins cher votre assurance de prêt Maintenant que vous maîtrisez mieux l’encadrement réglementaire de l’assurance emprunteur, vous pouvez choisir en connaissance de cause le contrat qui correspond à votre profil. Comme tout produit d’assurance, l’assurance de prêt immobilier doit être comparée car les tarifs varient d’un prestataire à l’autre à garanties équivalentes. Utilisez un comparateur d’assurance emprunteur pour mettre les meilleures offres en concurrence et sélectionner la plus compétitive, tout en respectant les exigences de la banque en matière de garanties. Cet outil est rapide, gratuit et sans engagement, et vous permet en quelques clics d’obtenir plusieurs devis parmi les meilleurs contrats alternatifs du marché. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en assurance emprunteur : là encore, le service est gratuit et facilite le choix de la formule adaptée grâce à des conseils éclairés. Chez le courtier Magnolia.fr, le taux moyen d’assurance est de 0,11% pour un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans qui souscrit un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans. Une personne entre 35 et 45 ans qui emprunte 400 000€ sur 20 ans bénéficie du taux moyen d’assurance de 0,13%. Pour ces mêmes profils, les banques appliquent des taux d’assurance minimum de 0,36%. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour visualiser tout l’intérêt de faire jouer la délégation d’assurance. Choisir librement son assurance emprunteur en première intention ou en cours de prêt permet de réaliser d’importantes économies. Le gain moyen se chiffre en plusieurs milliers d’euros. Alors que beaucoup se demandent si on pourra emprunter en 2023, compte tenu de la progression constante des taux d’intérêts qui vient se heurter à l’immobilité de l’usure, la délégation, en diminuant le coût de l’assurance, est et restera le seul levier d’économies pour faire baisser le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui doit impérativement rester sous le seuil légal, vous permettant ainsi de décrocher le graal en 2023.
Le bilan 2022 pour le secteur de l’immobilier neuf est peu reluisant, avec une chute de près de 30% des ventes de maisons individuelles et une baisse de 22% des permis de construire délivrés. L’inflation galopante qui propulse les coûts de construction et les restrictions d’accès au crédit immobilier n’ont pas facilité la tâche aux ménages porteurs d’un projet dans le neuf. À quoi s’attendre en 2023 ? 2022, année noire pour l’immobilier neuf L’immobilier neuf est à la peine en 2022, entre l’inflation qui renchérit les coûts de construction et de l’énergie, et les difficultés d’accès au crédit immobilier marquées par la forte remontée des taux d’intérêts et la problématique de l’usure. L’immobilier ancien a quant à lui bien résisté d’après les chiffres chocs des notaires, même si le resserrement du crédit bancaire n’a pas permis d’égaler le record de l’année passée (1,2 million de transactions). Les ventes dans le neuf se sont effondrées en 2022. Selon un communiqué de presse de la Fédération Française du Bâtiment datant d’octobre dernier, le marché de la maison neuve accuse une chute brutale, avec des ventes à fin août en repli de près de 17% sur un an et de 28% sur trois mois en glissement annuel. 114 800 ventes sont comptabilisées sur douze mois à fin août, contre 139 600 unités réalisées en 2021. Le logement collectif subit le même sort avec un recul de 9% des réservations sur les deux premiers trimestres en comparaison annuelle. Les mises en vente fléchissent quant à elles de près de 10%. Promoteurs et constructeurs sont frappés de plein fouet par la cherté du foncier, l’augmentation des prix des matériaux de construction et les nouvelles normes environnementales qui tirent les prix vers le haut. Les ventes en bloc plongent de 35,8% au troisième trimestre 2022 par rapport au T3 2021. Les dispositifs pour l’immobilier neuf en 2023 L’immobilier neuf est en pleine crise et les professionnels demandent au gouvernement de relancer l’accession à la propriété. Dispositif fiscal phare pour acquérir sa résidence principale, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est reconduit en l’état jusqu’au 31 décembre 2023. Malgré les appels des acteurs du bâtiment pour rétablir la quotité de 40% sur l’ensemble du territoire, cette proportion restera réservée aux seules zones tendues (A, A bis et B1), les zones B2 et C ne donnant droit qu’à une quotité de 20% du montant de l’opération. Le PTZ fera néanmoins partie des solutions pour réussir un premier achat immobilier en 2023. Les changements dans l’immobilier en 2023 visent la perfection environnementale, ce qui devrait resserrer davantage l’accès à l’investissement neuf comme ancien. À compter de janvier 2023, le Pinel commence à perdre son avantage fiscal, les critères d’éligibilité restant les mêmes : Durée de l’engagement locatif Réduction fiscale en 2022 Réduction fiscale en 2023 Réduction fiscale en 2024 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 12 ans 21 % 17,5 % 14 % Pour continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein en 2023, il faudra investir en Pinel +, un Super Pinel assorti de nouvelles contraintes : surface minimale du logement : 28m2 pour un appartement 1 pièce, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5 double orientation à partir du T3 présence d’un espace extérieur minimum allant de 3m2 pour un studio à 9m2 pour un T5 niveau de performance énergétique renforcé : classe A du DPE et jalons 2025 de la RE2020. À compter de janvier 2025, seul le Pinel + sera accessible. Pour mémoire, la réduction d’impôt est accordée pour un investissement d’un montant limité à 300 000€ (dans la limite de 2 logements), avec un plafond du prix du mètre carré de 5 500€, quelle que soit la zone où se situe le logement. Autre changement qui concerne cette fois le logement neuf meublé : la loi Censi-Bouvard s’éteint au 31 décembre 2022. Passé cette date, le dispositif fiscal est supprimé. Pour investir dans une résidence de services ou réaliser un investissement neuf meublé, il faudra s’appuyer sur le statut LMNP ou LMP pour optimiser sa fiscalité.
Être bien couvert par une complémentaire santé est important à tout âge, mais devient indispensable quand on entre dans la catégorie senior. Les besoins changent, s’intensifient et nécessitent que la protection soit renforcée. Voici nos conseils pour choisir la mutuelle senior adaptée au meilleur prix. Quand souscrire une mutuelle senior ? En matière d’assurance santé, on est senior dès 55 ans, voire 50 ans. C’est tôt, direz-vous, surtout quand on est en pleine forme, mais à partir de cet âge, les besoins de santé augmentent, c’est statistique. Déficience auditive, problèmes de vue, défaut de réfraction, douleurs au niveau du squelette, arthrose, diabète, maladies cardio-vasculaires, dépression, etc. ces pathologies sont courantes passé le seuil des 50 ans et l’Assurance Maladie n’adapte pas ses remboursements, qui restent les mêmes pour tous les assurés, sauf en cas de maladie de longue durée (ALD). Les mutuelles dites solidaires et responsables sont obligatoirement souscrites sans l’étape du questionnaire de santé, contrairement aux formules commercialisées par certains assureurs. Vous renseignez votre âge, votre lieu de résidence, mais n’avez pas à donner d’information concernant votre état de santé. Il n’y a pas de discrimination pour raison de santé lors de la souscription à une mutuelle responsable, le tarif dépendra de l’âge et du niveau des garanties choisies. Pourquoi une mutuelle senior ? Les besoins de santé évoluent avec l’âge. À 20 ans, en l’absence de pathologie, on peut se contenter d’une mutuelle d’entrée de gamme ou low cost. Face aux changements biologiques, la couverture doit être adaptée pour assurer la protection de la famille. Une fois les enfants échappés du nid, les garanties maternité et orthodontie deviennent obsolètes pour laisser place à d’autres postes dont certains essentiels le cas échéant : Consultations de spécialistes : ce qui implique des dépassements d’honoraires Optique : lunettes progressives et chirurgie réfractive de l’œil Dentaire : prothèses et implants Audition : appareils et entretien. Avec la réforme 100% Santé, quel que soit votre âge, vous êtes intégralement remboursé de vos dépenses d’optique (remboursement lunettes de correction), de dentaire (prothèses) et d’audition. Dès lors que vous sélectionnez un équipement du panier 100%, vous n’avez plus aucun reste à charge après intervention d’Ameli et de votre mutuelle santé. Insistons sur la garantie hospitalisation qui reste la protection centrale de toute mutuelle, quel que soit l’âge. Que le séjour en hôpital ou en clinique conventionnée ait été programmé ou ait lieu suite à un accident, les restes à charge sont conséquents voire insurmontables, même en cas de séjour de courte durée. Vous pouvez renforcer cette garantie en optant pour un remboursement à 200% voire 300% du ticket modérateur, avec prise en charge des frais de confort (chambre individuelle, lit accompagnant). Si vous êtes adepte des médecines douces (ostéopathie, chiropraxie, acupuncture, naturopathie, etc.), tenez-en compte lors du choix de votre mutuelle. Certains organismes sont plus généreux que d’autres s’agissant du remboursement médecine douce via leur forfait prévention. Sachez enfin que certaines mutuelles senior proposent des prestations d’assistance en cas de coup dur (hospitalisation de longue durée ou immobilisation à domicile après une hospitalisation) : aide à domicile portage des repas et des médicaments ergothérapeute en situation de dépendance garde des animaux domestiques. La performance d’une complémentaire santé se joue également au niveau des délais de remboursement et de la qualité du service client. Sur ce dernier point, un tour sur les forums en ligne vous permet d’en savoir plus ! Combien coûte une mutuelle senior en 2023 ? Les contrats seniors sont les plus chers du marché de la complémentaire santé. Les besoins accrus de soins et de produits de santé impliquent une couverture spécifique, souvent renforcée sur les garanties hospitalisation et médecine de ville, deux postes qui vont générer des prestations récurrentes. En moyenne, une mutuelle senior coûte près de 1 500€ par an pour une personne entre 66 et 75 ans. Au fil des ans, la prime va augmenter. Chaque année, les tarifs des mutuelles sont tirés vers le haut. 2023 n’y échappera pas, d’autant que l’inflation vient renchérir les coûts à la charge des organismes. Les experts prévoient une hausse comprise entre 3% et 5%. Si vous êtes déjà couvert par un contrat senior, attendez-vous à un nouvel ajustement du tarif de votre mutuelle senior en 2023 et si vous estimez payer trop cher, faites jouer votre droit à résiliation à tout moment, applicable sans avoir de motif à fournir après la première année de souscription. Retrouvez nos conseils pour changer de contrat de mutuelle à tout moment. Comment économiser sur sa mutuelle senior en 2023 ? Vous recherchez une bonne mutuelle senior au meilleur prix ? Mettez les meilleures offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Après avoir rempli le formulaire en ligne, vous avez accès à plusieurs devis parmi les complémentaires les plus compétitives du marché. Vous pouvez également sélectionner la mutuelle qui correspond à vos besoins avec un conseiller en mutuelle : le service est gratuit et sans engagement, et vous permet de mieux appréhender les subtilités des conditions générales de contrats d’assurance santé, qui peuvent manquer de lisibilité, notamment sur le niveau des remboursements. Voici 3 précieux conseils pour réduire le coût de votre mutuelle senior : choisissez des garanties adaptées à vos besoins : analysez vos besoins et anticipez les dépenses sur certains postes. Si une opération chirurgicale est prévue au cours de l’année à venir, renforcez la garantie hospitalisation pour minimiser le reste à charge. Attention toutefois à l’effet d’aubaine : un délai de carence jusqu’à 6 mois peut s’appliquer sur la garantie hospitalisation. souscrivez en couple : à deux, c’est moins cher ! Entre 10% et 20% de remise pour une souscription commune. Il faut cependant que les besoins soient quasiment de même niveau pour assurer une protection optimale pour chacun. payez à l’année : si vous avez le budget, optez pour une cotisation annuelle plutôt que mensuelle ou trimestrielle. Faites valoir cet effort financier auprès de l’organisme pour obtenir un tarif préférentiel. Seule la comparaison peut vous aider à contrer l’augmentation des tarifs des mutuelles. En 2023 comme les années précédentes, l’exercice est salutaire, vous permettant de faire des économies sur votre mutuelle santé. Le marché des complémentaires santé est vaste ; avec un comparateur comme Magnolia.fr, vous pouvez sélectionner en toute transparence la mutuelle senior adaptée à vos besoins au meilleur prix.
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