On mesure un peu plus chaque jour les conséquences des dérèglements économiques inédits qui bousculent tous nos équilibres depuis le début du premier trimestre 2022. Tout se passe d’ailleurs comme si les prévisions établies par ceux qui ont voix au chapitre roulaient entre deux bords, pour user d’une métaphore de marin, de saison alors que les navigateurs les plus rapides viennent de franchir la ligne d’arrivée de la Route du Rhum. Les plus pessimistes côtoient les optimistes, pour ne pas dire – dans l’univers de l’immobilier -, les indifférents à la crise. Les premiers nous prédisent l’apocalypse, aussi par ignorance des phénomènes qui nous affectent, jamais rencontrés sous cette forme par les observateurs vivants. Les seconds, dans l’immobilier, arguent de la résilience du secteur, rappellent qu’il l’a prouvé lors de la pandémie alors que tous les Cassandre le vouaient à l’abîme, brandissent la valeur refuge ou encore rassurent quant au soutien inconditionnel de l’État.
Entre fantasmes et réalité, que pourrait-il se passer s’agissant de l’acquittement des loyers par les locataires du parc privé ? Le ministre de la Ville et du Logement en tout cas s’en est soucié et a cru nécessaire de réunir naguère en urgence des acteurs majeurs dans l’univers des relations locatives, dont l’Agence nationale d’information sur le logement (ANIL), responsable de l’Observatoire national des impayés locatifs. Il ressort de cette consultation que la situation ne s’est pas dégradée significativement au cours des derniers mois, mais que des signaux faibles se font sentir. Comment comprendre ces diagnostics provisoires ? Que cachent-ils ?
C’est d’abord la fragilité du dispositif d’observation qu’il faut souligner. Derrière cet observatoire national, que trouve-t-on au-delà d’une volonté sincère de connaître la réalité ? Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, au cœur de la crise de la Covid-19, avait pris l’initiative de confier à l’ANIL, dont les agences départementales constituent un authentique maillage territorial au plus près des ménages, la création de cet outil majeur. Deux limites à l’exercice : aucuns moyens dédiés n’ont été donnés à l’Agence pour collecter les informations indispensables, qui restent déclaratives et dont la consolidation se fait par les têtes de réseaux partenaires de l’observatoire, sans contrôle possible de l’ANIL. Par ailleurs, et c’est un corollaire, pas de méthode unifiée de remontée des données et pas d’espoir d’exhaustivité sans obligation règlementaire pour les bailleurs ou leurs mandataires d’alimenter un observatoire officiel.
Il n’est pas question de considérer que l’observatoire tel qu’il a été conçu est sans valeur, mais ses résultats sont à prendre avec d’infinies précautions. En effet, les biais sont considérables. Certains tiennent à la psychologie des acteurs. Par exemple, un administrateur de biens n’avoue pas volontiers rencontrer des problèmes de recouvrement à son syndicat, de peur de sembler révéler une incompétence. Un bailleur qui autogère peut avoir la même attitude, par fierté.
Surtout, ces déformations ne sont rien par rapport à l’absence de taxonomie des impayés locatifs. En clair, on ne s’accorde pas sur ce qu’on désigne comme un retard de paiement, un impayé ou encore une créance irrécouvrable. Les banquiers, eux, savent de quoi ils parlent et des définitions précises ont été édictées. La Banque de France et toutes les enseignes de crédit s’entendent sur les mêmes événements, sans subjectivité. Les acteurs de l’immobilier résidentiel n’ont pas objectivé le phénomène des impayés locatifs et cette faiblesse autorise toutes les approximations et tous les malentendus.
On pourrait croire que le mal ne concerne que la différence d’appréciation entre les particuliers et les professionnels de la gestion, mais au sein même de la communauté des administrateurs de biens, il n’y a ni convention ni norme. Pour un Foncia, groupe très processé, qui va engager des diligences de recouvrement commercial quelques jours après le 5 du mois, réputé par convention être l’échéance de règlement du loyer, neuf professionnels sur dix auront des pratiques plus souples ou en tout cas moins stabilisées.
Quant à considérer qu’une créance est définitivement perdue, cela dépendra des moyens juridiques et judiciaires déployés pour la recouvrer en bout de procédure. Ce travail de classification est essentiel. Comment a-t-on pu différer de le mener à bien ? Pour sous-estimer le risque d’impayés ? Ou le majorer selon les intérêts politiques ? On a en tout cas ouvert la porte aux dérives. Ainsi, la profession de gestionnaire semble calée sur 2% d’impayés… endémiquement depuis la loi ALUR et sa tentative d’imposer une garantie universelle des loyers. Les performances de Visale ne sont pas publiées, mais il semble que le taux d’impayé soit plus élevé pour les populations éligibles, qui pourtant ne présentent pas fondamentalement de risque majoré… Le premier chiffre serait-il minimisé ?
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Qu’il n’ait pas dérivé pendant la pandémie, alors qu’on le redoutait, n’est pas anormal : le “quoi qu’il en coûte” y a pourvu et les locataires ont pu continuer à payer leur loyer malgré les passages à temps partiel et les interruptions d’activité. On a observé également, contre les esprits chagrin qui soutenaient l’inverse lors des débats de l’ALUR, que les ménages français priorisaient l’acquittement de leur loyer, fût-ce dans des périodes difficiles. Quelles évolutions du taux d’impayés de loyer est-il à attendre ? La dégradation est inévitable, pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, les locataires, comme l’ensemble des ménages, sont désolvabilisés par l’inflation. Pour être juste, ils le sont plus que les propriétaires parce qu’ils sont en moyenne recrutés dans les déciles de population inférieurs, avec de moindres revenus. Leur reste à vivre une fois payées les dépenses contraintes s’est brutalement réduit de l’ordre de 15%. Encore maîtrisent-ils cette explosion du coût de la vie, en réduisant leur consommation ou en choisissant des produits, notamment alimentaires, de moindre qualité. Leurs dépenses énergétiques, entre tous les postes en augmentation forte, vont faire l’objet du bouclier tarifaire prévu, qui plafonne les hausses à 15%… Pour la plupart des locataires modestes ou des classes moyennes, la marche restera haute. Le risque est non nul que ces locataires-là soient dans l’impossibilité d’acquitter non seulement les charges mais aussi le principal, c’est-à-dire le loyer.
On rappellera néanmoins que les augmentations indicielles des loyers au terme des contrats de bail ont été limitées par la loi sur le maintien du pouvoir d’achat à 3,5%… Là encore, l’effort ainsi demandé aux propriétaires, consistant à prendre à leur charge quasiment la moitié de l’inflation, pour considérable qu’il soit, ne suffira pas solvabiliser tous les ménages.
Enfin, les locataires sont les plus gros utilisateurs de crédits à la consommation et les indices que ces emprunteurs sont déjà en difficulté ont été révélés par la Banque de France il y a trois mois : le premier semestre 2022 a enregistré une hausse de 10% des défauts de paiement. D’ailleurs, même les crédits longs pour le logement sont affectés par ces impayés, ce qui est historique. En clair, les signaux faibles, sensibles, pourraient bien se muer en signaux forts dans les mois qui viennent et concerner spécialement les locataires.
La condition des locataires français est en voie d’altération. Il est clair qu’il continueront à considérer l’acquittement de leur loyer comme essentiel et qu’en dehors des locataires de mauvaise foi, ils feront leurs meilleurs efforts pour payer leur loyer. On sait également que les administrateurs de biens et les propriétaires sont ouverts à accorder des délais et même à établir des plans d’apurement de la dette locative : ce sont autant d’amortisseurs qui vont fonctionner, dans l’ordre de la solidarité au sein du corps social. Ces souplesses ont été utilisées pendant la pandémie et elles ont permis d’éviter des contentieux et des situation d’enlisement préjudiciables.
Au demeurant, elles ne sont pas rendues impossibles par la souscription d’une garantie contre les impayés : l’assureur prend le relais du locataire débiteur, mais peut procéder au recouvrement par tous moyens utiles, avec surtout une pétition d’efficacité. Il en va de même de l’association qui gère Visale, garantie publique proposée par Action Logement. Ces institutions peuvent elles aussi dialoguer avec le locataire et c’est de plus en plus la méthode qui s’impose. La judiciarisation reste un échec pour les parties prenantes et elle doit être précédée de toutes les tentatives amiables.
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En somme, la question des risques d’impayés de loyer dans notre pays au cours des prochains mois ne doit ni être prise à la légère ni analysée de façon excessivement sombre. Il n’est que temps surtout qu’elle donne lieu à une approche plus experte et documentée qu’aujourd’hui. Il n’est plus admissible que les politiques publiques comme les stratégies des acteurs privés de la relation locative ne soient pas éclairées par observatoire fiable et précis du phénomène de l’impayé de loyer.
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