Vous avez vendu un appartement en 2025, signé chez le notaire, payé les frais… et rangé le dossier en pensant être quitte avec le fisc. Beaucoup de propriétaires se retrouvent pourtant un an plus tard, au moment des impôts 2026, face à une interrogation : fallait‑il encore déclarer la plus-value immobilière, alors que le notaire a déjà prélevé l’impôt ?
La plus-value immobilière, c’est le gain entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien, après prise en compte de certains frais et travaux. Ce bénéfice reste en principe taxé à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, avec une surtaxe de 2 à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 euros. Encore faut-il savoir ce que vous devez vraiment déclarer en 2026.
En cas de vente d’un logement, d’un terrain ou de parts de SCI à prépondérance immobilière, le notaire calcule la plus-value, remplit une déclaration spécifique (formulaire 2048-IMM) et reverse immédiatement l’impôt au Trésor. Sur une plus-value imposable de 20 000 euros, l’impôt sur le revenu atteint par exemple 3 800 euros, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour le vendeur, tout semble réglé au jour de la signature.
Pourtant, l’administration attend encore une trace dans votre déclaration de revenus 2026. Sur le formulaire complémentaire 2042-C, vous devez reporter le montant net imposable en case 3VZ, après avoir coché la rubrique « Plus-value et gain divers ». Une autre case, la 3VW, sert à suivre certaines plus-values exonérées, notamment en cas de première cession d’un logement avec réemploi du prix. Les notaires transmettent les informations de vente, ce qui permet ensuite un contrôle croisé très fin.
La plus-value est imposable quand vous vendez une résidence secondaire, un bien locatif, un terrain ou des parts de SCI, sauf cas d’exonération prévus par la loi. Vous bénéficiez d’abattements progressifs liés à la durée de détention : pour l’impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e, ce qui aboutit à une exonération totale d’IR au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération complète intervient après 30 ans.
La résidence principale échappe totalement à la plus-value : si le logement est réellement occupé comme tel jusqu’à la vente et cédé à sa valeur normale, aucun impôt n’est dû et aucune ligne 3VZ ou 3VW n’est à remplir. Vous pouvez aussi être exonéré sous conditions de revenus si vous percevez une pension de vieillesse ou êtes invalide, ou encore dans certains cas de vente à un organisme de logement social ou de petites cessions inférieures à 15 000 euros. Dans ces situations, la plus-value n’alourdit ni l’impôt ni le revenu fiscal de référence.
Si vous deviez mentionner une plus-value en 3VZ ou 3VW et que vous l’avez « oubliée », le risque n’est pas théorique. L’administration dispose d’un droit de reprise de 3 ans : une vente réalisée en 2025 peut être contrôlée jusqu’au 31 décembre 2028. En cas de rectification, des intérêts de retard de 0,20 % par mois (soit 2,4 % par an) s’ajoutent au complément d’impôt, avec une majoration de 10 % en cas de dépôt tardif après relance.
Si l’omission est perçue comme volontaire, la note grimpe vite : la majoration pour manquement délibéré atteint 40 %, et elle peut monter à 80 % en cas de fraude caractérisée. Un contribuable qui n’avait ni déposé de déclaration de plus-value ni reporté le montant sur sa 2042-C a déjà vu son exonération de résidence principale remise en cause et une pénalité de 40 % appliquée. Pour limiter la casse, mieux vaut vérifier vos ventes 2025 et, en cas de doute, corriger votre déclaration en ligne sur impots.gouv.fr avant un contrôle en vous assurant de bien declarer la bonne case :
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