L’IFI, impôt sur la fortune immobilière, est une imposition du patrimoine immobilier des particuliers détenu au 1er janvier 2022 qui remplace l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), depuis l’année 2018. Tout savoir sur cet impôt : biens imposables, seuil et barème d’imposition, exonérations, calculs, modalités de déclaration…
L’IFI ou impôt sur la fortune immobilière est un nouvel impôt sur le patrimoine immobilier détenu par des particuliers aisés. L’IFI est entré en application au 1er janvier 2018 ; il est toujours en vigueur en 2022. Sa mise en place résulte de la suppression de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) voulue par Emmanuel Macron et de sa transformation en un impôt ne frappant que le patrimoine immobilier, détenu directement et indirectement. Objectif de cette réforme de la fiscalité du patrimoine, favoriser l’investissement privé dans les entreprises, les actifs financiers n’entrant plus dans le champ du nouvel impôt. Les titres de sociétés (sauf le poids relatif des biens immobiliers dans la valeur de la société), les comptes bancaires, l’épargne financière (dont OPCVM hors immobilier), l’or, les voitures de luxe, le vin et les œuvres d’art ne sont pas dans le champ de l’IFI.
L’IFI est un nouvel impôt prévu à l’article 964 du CGI (Code général des impôts) et aux articles suivants (jusqu’à l’article 983). La réforme a été jugée conforme à la constitution (à l’exception d’une disposition jugée anticonstitutionnelle). Les textes ont fait l’objet de commentaires tardifs de l’administration au BOFiP-Impôts (le 8 juin 2018) et les décrets d’application des articles 978 (réduction IFI dons) et 982 du CGI (obligations déclaratives) ont également été publiés tardivement au Journal Officiel, en pleine période de déclaration, respectivement les 30 et 26 mai 2018.
Des ajustements et précisions ont été apportés par l’article 48 de la loi de finances 2019. Ils portent essentiellement sur la limitation du passif déductible.
L’IFI devait initialement rapporter à l’État environ 850 millions d’euros par an. Les recettes ont finalement atteint 1,9 milliard d’euros en 2018, dont 1,247 milliard hors recettes du contrôle fiscal (434 millions d’euros) et activité du service de traitement des déclarations rectificatives (219 millions d’euros), soit 3,1 milliards d’euros de moins que l’ancien ISF (ou 2,9 milliards de moins si l’on ne tient pas compte des recettes du contrôle fiscal).
En 2018, l’IFI a concerné 132.725 contribuables, contre plus de 358.000 pour l’ISF dans sa dernière année.
Les chiffres-clés de recettes de l’IFI sont les suivants (sources : DGFiP, rapports France Stratégie) :
En 2020, 143.337 foyers fiscaux ont adressé une déclaration d’IFI à l’administration fiscale, pour un montant d’impôt de près de 1,6 milliard d’euros hors recettes du contrôle fiscal, et un patrimoine immobilier taxable de près de 347 milliards d’euros. Le produit total pour 2020, recettes du contrôle fiscale incluses, s’est établi à 2,016 milliards d’euros (source rapport d’activité DGFiP).
L’IFI devrait rapporter environ (source documents budgétaires) :
Le seuil de l’IFI est fixé par la loi. Selon l’article 964 du CGI, une personne est soumise à l’IFI lorsque son patrimoine immobilier détenu au 1er janvier 2022 est supérieur à 1,3 million d’euros. Ce patrimoine est pris en compte pour sa valeur nette (article 965 du CGI), c’est-à-dire nette de dettes déductibles. On parle aussi de valeur nette des actifs imposables ou de patrimoine net taxable.
Le seuil d’imposition à l’IFI est le même que celui en vigueur dans le cadre de l’ancien ISF (mais le patrimoine pris en compte diffère).
La valeur du patrimoine prise en compte dans ce seuil d’imposition à l’IFI diffère entre un redevable ayant son domicile fiscal en France et un non-résident :
L’administration fiscale (BOFiP : BOI-PAT-IFI-10 §30) précise qu’au titre de l’IFI, la localisation en France des biens et droits immobiliers vise « ceux situés en France métropolitaine et dans les départements et régions d’outre-mer ». Une définition qui exclut de facto les biens situés dans les collectivités d’outre-mer (COM, ex-TOM).
> En savoir plus Seuil de l’IFI 2022 : à partir de combien paye-t-on l’impôt sur la fortune immobilière ? 
La définition du foyer fiscal au titre de l’IFI n’est pas la même que celle applicable en matière d’impôt sur le revenu. A noter : : par rapport à l’ISF, certaines règles applicables aux non-résidents ont été modifiées.
Qui paye l’IFI en 2022 ? Cet impôt vise le patrimoine net taxable des personnes physiques membres du foyer fiscal au titre de l’IFI, dont la définition est identique à celle auparavant en vigueur pour l’ISF. Est ainsi taxable :
Les enfants ne sont pas considérés de la même façon selon leur âge. A ce titre, les règles en vigueur pour la prise en compte des enfants dans l’ISF ont été transposées dans l’IFI.
L’enfant mineur à charge dont on a l’administration légale est inclus dans le foyer fiscal au sens de l’IFI. Il faut ainsi inclure dans la déclaration d’IFI le patrimoine immobilier qu’il détient. Cela concerne ses propres enfants âgés de moins de 18 ans au 1er janvier, mais aussi, pour un couple non marié ou dans le cas d’une famille recomposée, ceux du conjoint.
Suite à un divorce ou à une séparation des parents, s’ils exercent une autorité parentale conjointe (si aucun parent ne s’est vu retirer ses droits), chacun peut déclarer les biens des enfants mineurs pour la moitié de leur valeur.
L’enfant majeur sort du foyer fiscal, que ce soit en l’absence ou en présence d’un rattachement au foyer fiscal des parents au titre de l’impôt sur le revenu. Il est donc personnellement taxable à l’IFI si son patrimoine net taxable à l’IFI est supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2022.
Dans certaines situations, le patrimoine du conjoint n’est pas à prendre en compte. Ainsi, chaque époux peut faire une déclaration séparée de son patrimoine (incluant celui des enfants mineurs dont il a l’administration légale) dans chacun des trois cas suivants :
Pour les deux dernières situations, les époux doivent avoir été autorisés par le juge à vivre dans des résidences séparées.
Comme l’ISF, l’IFI frappe les redevables dont la résidence fiscale se situe en France, au titre de l’ensemble de leurs biens immobiliers, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger (on parle alors d’obligation fiscale illimitée).
Pour les personnes dont le domicile fiscal se trouve à l’étranger, seuls les biens situés en France sont imposables. Cependant, pour ces derniers, certaines règles favorables qui préexistaient dans l’ISF n’ont pas été reprises dans l’IFI, notamment l’article qui exonérait les placements financiers des non-résidents (disposition abrogée). Résultat, les non-résidents sont soumis à l’IFI, pour leurs actifs immobiliers situés en France, dans les mêmes conditions que les résidents fiscaux français pour leur patrimoine mondial.
Précisément, et en raison de la suppression dans les nouveaux textes de la notion de société à prépondérance immobilière (SPI ou SAPI, société dont l’actif était principalement composé d’immeubles ou de droits immobiliers sur le territoire français), le poids relatif de l’immobilier situé en France dans la valeur de l’actif d’une société est imposable à l’IFI, même si cette quote-part est inférieure à 50% de la valeur totale des titres.
A noter : un contribuable non-résident établi hors de l’Espace Économique Européen (EEE) reste soumis à l’obligation de désigner un représentant fiscal en France.
Destiné à favoriser l’attractivité de la France vis-à-vis des dirigeants et cadres d’entreprises internationaux, le régime des impatriés qui prévalait dans l’ISF a fait l’objet d’une transposition dans l’IFI.
Ainsi, pour les personnes qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des 5 années civiles précédant celle de leur installation dans l’Hexagone, la règle prévoit une base d’imposition spécifique (et réduite) par rapport à un contribuable lambda : les impatriés ne sont imposables que sur leurs actifs immobiliers situés en France, pendant plus de 5 ans (jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert de la résidence fiscale en France). En d’autres termes, durant la période d’impatriation, leurs biens immobiliers détenus ailleurs dans le monde, dont leur pays d’origine, ne sont pas taxables à l’IFI.
Ainsi, pour un Français de retour en France ou un cadre supérieur étranger expatrié dans notre pays à partir de 2019 n’est imposable que sur son patrimoine immobilier sis en France jusqu’au 31 décembre 2024.
Le barème de l’IFI 2022 est en tous points identique à celui applicable pour l’ISF. Seule la nature du patrimoine qui rentre dans la base imposable à ce barème change.
Le barème de l’IFI demeure un barème progressif. Le patrimoine net taxable est donc taxé par tranches, sachant que le barème en comporte 6, de 0% pour la part de patrimoine entre 0 et 800.000 euros à 1,5% pour la tranche supérieure (aussi appelée tranche marginale) au-delà de 10 millions d’euros.
Le barème de l’IFI s’applique comme suit (source : tarif fixé à l’article 977 du CGI) :
> Plus de détails Barème IFI 2022 : seuil, taux et calcul de l’impôt sur la fortune immobilière
Auparavant, dans le cadre de l’ISF et pour les contribuables propriétaires d’un patrimoine supérieur à 2,57 millions d’euros, il fallait calculer soi-même son impôt puis adresser son paiement en même temps que l’envoi de la déclaration (on parlait alors d’auto-liquidation ou d’impôt auto-liquidé).
Désormais et pour tous les redevables, le montant de l’IFI est calculé par l’administration fiscale selon les éléments portés à sa connaissance dans la déclaration.
Cela dit, rien n’empêche de calculer soi-même son IFI, c’est même recommandé :
Pour calculer son IFI, il faut procéder en plusieurs étapes :
Dans le cadre de l’ISF, la résidence principale bénéficiait d’un traitement de faveur depuis 1999, sa valeur n’étant pas prise en compte en totalité, au travers d’abattement fiscal initialement fixé à 20% (soit une déclaration à 80% de sa valeur). Cet abattement applicable à l’habitation principale, porté à 30% depuis 2008 a été retranscrit dans l’IFI, conformément à un engagement pris oralement par Emmanuel Macron pendant sa campagne présidentielle.
En effet, la rédaction de la loi (à l’article 973 du CGI) reprend mot pour mot la rédaction de l’ancien texte en vigueur pour l’ISF, selon lequel « un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». En principe, la détention via une SCI ne permet pas de pratiquer cet abattement.
Par ailleurs, dans les cas d’imposition commune à l’IFI (en particulier au titre du concubinage), une seule résidence principale du couple peut prétendre à l’abattement précité.
S’agissant de la dette ayant permis de financer l’acquisition de la résidence principale, le crédit immobilier n’est plus forcément déductible à 100% comme c’était le cas dans l’ISF.
Les premiers éléments communiqués par le fisc (dossier de presse, notice des formulaires de déclaration) pouvaient laisser croire que la dette afférente à la résidence principale n’était déductible que pour 70% de son montant. En effet, l’administration a d’abord précisé au printemps 2018, en marge de la présentation de la déclaration de revenus 2017, que la dette afférente à un bien partiellement imposable n’est que partiellement déductible. Une règle qui concerne « non seulement les biens partiellement ou totalement exonérés, mais également ceux qui bénéficient d’un abattement légal ».
Finalement, les commentaires administratifs de la loi publiés au Bofip (BOFiP : BOI-PAT-IFI-20-40-10 §160) sont plus souples que ce que l’on pouvait craindre initialement : la dette peut être déduite en totalité, à condition de ne pas dépasser la valeur taxable du logement (c’est-à-dire après application de l’abattement). En effet, le fisc indique que les dettes afférentes à la résidence principale (crédit immobilier, mais aussi taxe foncière) sont « déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle) ».
L’assiette de l’IFI est par définition plus restreinte que celle de l’ISF, qui taxait l’ensemble du patrimoine mobilier et immobilier, en dehors des cas d’exonérations. Seuls les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (immobilier compris dans les titres de sociétés que l’on détient) relèvent de l’impôt sur la fortune immobilière. Cela dit, le champ de l’immobilier taxable à déclarer à l’IFI est bien plus large que ne l’était celui imposable à l’ISF.
Figurent ainsi parmi les biens imposables à l’IFI (sur la base d’une détention et d’une valorisation au 1er janvier) :
Plus précisément, la base imposable à l’IFI comporte :
En cas de détention indirecte, le redevable de l’IFI va devoir déclarer la fraction de la valeur des parts ou actions représentative des immeubles bâtis ou non bâtis dans son formulaire 2042 IFI et l’annexe 3 de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (biens détenus indirectement).
Pour déterminer cette fraction imposable en vue de savoir quoi déclarer, il faut effectuer plusieurs calculs et évaluations :
Cette méthode de calcul peut poser des problèmes pratiques d’application, en particulier dans le cas d’une chaîne de participations (en présence de plusieurs niveaux d’interposition = société-mère, filiales, sous-filiales). Sous réserve que le redevable soit de bonne foi, la loi prévoit que l’administration fiscale n’applique aucune pénalité si le redevable « démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires » à l’estimation de la part d’immobilier taxable en cas de détention indirecte.
Les textes du Code général des impôts (articles 965 et 975 du CGI) prévoient plusieurs exclusions de la base imposable à l’IFI :
L’assurance vie est en principe en dehors du champ d’application de l’IFI. Cependant, la détention de biens immobiliers au travers d’un contrat d’assurance vie ne fait pas obstacle à leur taxation pour le souscripteur, l’IFI frappant tout l’immobilier, même détenu indirectement.
L’assurance vie se trouve donc dans l’assiette de l’IFI, mais uniquement à hauteur de la quote-part d’actifs immobiliers détenus via des supports en unités de compte (source : article 972 du CGI), qu’il s’agisse de SCPI ou d’OPCI, de fonds dédiés, de Sicav et FCP. L’information sera communiquée au souscripteur du ou des contrats par les compagnies d’assurance.
L’immobilier logé dans les fonds euros, y compris dans les fonds euros immobiliers (type Sécurité Pierre Euros du contrat Sérénipierre) n’est pas compris dans la base taxable à l’IFI.
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, une large partie des dispositions jusque-là en vigueur dans l’ISF ont été transposées dans l’IFI, à une différence notable près.
Ainsi, le principe en vertu duquel l’usufruitier est seul redevable de l’IFI sur les biens pour leur valeur en pleine propriété est maintenu (source : article 968 du CGI). Le détenteur de la nue-propriété (ou nu-propriétaire) de biens immobiliers est donc exonéré d’IFI comme il était exonéré d’ISF.
Cependant, dans le cas où, suite à un décès, le conjoint survivant détient un usufruit légal, il y a répartition de l’imposition (situation qui n’existait pas dans l’ISF) : usufruitier et nu-propriétaire sont chacun imposables pour leur quote-part, l’usufruitier pour la valeur de son usufruit et le nu-propriétaire pour la valeur de sa nue-propriété selon le barème de l’article 669 du CGI (en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier : plus ce dernier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante).
La situation visée est celle où l’origine du démembrement correspond à la dévolution légale (application de l’article 757 du code civil) : la succession se règle en l’absence de testament à l’époux établi par le défunt ou de donation au dernier vivant, en présence de descendants, accordant au conjoint survivant l’usufruit de la totalité des biens figurant dans la succession. Toutes les successions sont visées, quelle que soit la date du décès.
Les conséquences pratiques de ces dispositions au titre de l’IFI sont les suivantes :
La SCI (société civile immobilière) intervient dans la structuration du patrimoine de nombreux contribuables, par exemple dans la situation, relativement fréquente, de l’immobilier professionnel détenu par un chef d’entreprise au travers d’une SCI, loué à une société industrielle ou commerciale dont il est actionnaire.
En principe, la SCI est taxable à l’IFI, à raison de la quote-part de la valeur des parts représentative d’actifs immobiliers (trésorerie exclue).
Il est toutefois possible de bénéficier de certains cas d’exonération, qui sont conditionnés par plusieurs paramètres :
Les dettes logées dans les SCI sont-elles systématiquement déductibles ? Pas forcément. Une restriction de la déductibilité des dettes est susceptible de s’appliquer lorsqu’un financement en compte-courant a été consenti à une société civile directement ou indirectement par le redevable de l’IFI, un membre de son foyer fiscal, un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur.
En effet, en présence d’un prêt familial, la dette correspondante ne peut pas être prise en compte comme passif déductible pour valoriser les parts de la SCI. Ce qui a pour conséquence mécanique d’augmenter la valeur des parts à déclarer.
De même, en cas de refinancement d’un patrimoine immobilier déjà détenu par le foyer fiscal au travers de sa vente à une SCI qui s’est endette pour l’occasion (mécanisme dit de « vente à soi-même »), la dette souscrite par la SCI n’est pas déductible. Cette règle de non déductibilité a été étendue au 1er janvier 2019 au refinancement de titres de sociétés, dont les parts de SCI.
Cependant, il est possible d’éviter l’application de cette restriction si le redevable « justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements » (article 974 du CGI).
L’abattement fiscal de 30% pratiqué sur la résidence principale trouve à s’appliquer en cas d’occupation à titre de résidence principale « par son propriétaire ». Une rédaction du texte de loi qui vise explicitement la détention directe de la maison ou de l’appartement par le redevable, sans exclure non plus catégoriquement la détention de l’habitation principale via une SCI pour l’exercice du droit à l’abattement.
Toutefois, le texte en vigueur au titre de l’ISF ayant été transposé à l’IFI, l’abattement de 30% sur la résidence principale ne pourra pas s’appliquer en cas de détention du bien via une SCI dans la plupart des cas (sous réserve de la publication des commentaires de l’administration au BOFiP).
Pour un résident français, tous les biens immobiliers sont en principe soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, y compris en cas de détention indirecte. Toutefois, une exception est prévue pour les petits actionnaires de foncières cotées en bourse sous statut SIIC (société d’investissement immobilier cotée).
En effet et contrairement à la rédaction initiale du texte présenté dans le projet de loi de finances pour 2018, le texte prévoit (article 972 ter du CGI) de ne pas retenir parmi les biens imposables à l’IFI les actions de SIIC si le redevable détient directement ou indirectement moins de 5% du capital ou des droits de vote d’une ou plusieurs foncières cotées, seul ou avec les membres de son foyer fiscal.
En pratique, seuls les actionnaires privés importants de SIIC, dont le pourcentage de détention est d’au moins 5% du capital ou des droits de vote d’une SIIC au 1er janvier, doivent inclure leur participation dans leur patrimoine taxable à l’IFI.
C’est l’un des principaux changements intervenus à l’occasion de la suppression de l’ISF et de la création de l’IFI : la prise en compte des dettes comme passif déductible (pour déterminer le patrimoine net taxable) est moins favorable dans le nouvel impôt.
Le principe selon lequel les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition sont déductibles, ce qui permet de diminuer la valeur nette du patrimoine taxable, reste applicable dans l’IFI (article 974 du CGI relatif au passif déductible).
Sont ainsi prises en compte au passif (liste fixée par la loi) :
On peut cependant observer que la déductibilité des dettes est restreinte :
Les règles de déductibilité des dettes ont été affinées (dans le sens d’un durcissement) par l’article 48 de la loi de finances pour 2019. En effet, des dispositions ont été prises conduisant à :
Souvent utilisé à des fins d’optimisation fiscale, le prêt in fine est pris en compte de façon restreinte comme passif déductible au titre de l’IFI.
Le mécanisme du prêt in fine prévoit uniquement le versement mensuel des intérêts à l’établissement prêteur, le remboursement du capital n’intervenant qu’en une fois au terme prévu au contrat de prêt (contrairement à un prêt amortissable classique où le capital est remboursé petit à petit à chaque échéance).
Au titre de l’IFI, un prêt in fine souscrit pour l’acquisition d’un bien imposable ne permet pas de déduire le capital restant dû (dont le montant est constant pendant la durée du prêt) en totalité.
En effet, pour sa prise en compte dans l’IFI, le prêt in fine doit être amorti linéairement de façon fictive, de sorte que le passif déductible soit égal au total des annuités théoriques restant dues au 1er janvier de l’année d’imposition.
Nouveau depuis 2019 ! Dans sa version originelle applicable en 2018, la règle de l’amortissement fictif du prêt in fine ne s’appliquait qu’aux prêts souscrits par les particuliers. L’article 48 de la loi de finances pour 2019 étend ce dispositif dit anti-abus aux prêts souscrits par l’intermédiaire de sociétés, notamment des sociétés civiles immobilières. De plus, cette limitation de la prise en compte des prêts in fine au passif vise désormais tous les prêts de ce type souscrits pour l’acquisition de tout actif taxable à l’IFI, et non plus pour l’acquisition des seuls biens et droits immobiliers.
Ces nouvelles règles visent les prêts en cours au 1er janvier 2022, donc s’ils ont déjà été souscrits avant cette date.
Exemple de calcul d’un prêt in fine au passif
Pour un bien imposable acquis courant 2017 grâce à un prêt in fine d’un montant de 300.000 euros sur 15 ans (soit 20.000 euros d’amortissement annuel théorique), le montant déductible dans la déclaration d’IFI en 2022 sera de 220.000 euros, seules quatre années étant amorties fictivement au bout de quatre ans (années 2018 à 2021).
Dans l’hypothèse où aucune échéance n’aurait été prévue avec l’établissement de crédit, la loi prévoit une règle de calcul de l’amortissement fictif en fixant par défaut une durée du prêt de 20 ans, soit 5% du montant total de l’emprunt à amortir par an.
La loi prévoit, pour la détermination du passif déductible, un encadrement strict des dettes familiales (certains spécialistes parlent de dispositifs anti-abus).
Sont ainsi énumérés trois types de prêts conclus dans le cercle familial ne pouvant être déduits :
En pratique, ces exclusions visent les prêts familiaux, dont ceux conclus à titre de compte-courant d’associé souscrit par une SCI familiale auprès d’un membre de ladite famille dans les conditions définies ci-dessus.
Dans les cas 2. et 3., le fait de consentir un prêt présentant toutes les caractéristiques d’un prêt bancaire (« caractère normal des conditions du prêt » selon le CGI : échéancier d’amortissement, montant et caractère effectif des remboursements) permet d’échapper à ces restrictions et de déduire les dettes en question.
De même, l’absence d’objectif principalement fiscal du compte-courant permet de s’affranchir des cas de non-déductibilité.
Le BOFiP apporte une définition de l’objectif principalement fiscal :
Depuis le 1er janvier 2019, toute dette contractées par une société (qu’il s’agisse d’un emprunt bancaire ou d’un compte courant d’associé) contrôlée par le contribuable ou un membre de son foyer fiscal est non-déductible si elle a servi à acquérir un actif immobilier imposable à l’IFI, sauf si le contribuable démontre que l’objectif poursuivi par la mise en place de l’endettement correspondant n’est pas principalement fiscal.
Dans la rédaction initiale du texte de loi (article 973 du CGI), la non-déductibilité ne visait que les emprunts contractés par une société pour acquérir un bien immobilier en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété. En revanche, cette limitation ne s’appliquait pas aux emprunt souscrits pour l’acquisition de tout autre actif (titres de sociétés détenant des actifs immobiliers, parts de SCPI, unités de compte de contrat de capitalisation investies en immobilier taxable).
Autre nouveauté allant dans le sens d’une limitation de la déductibilité des dettes, l’article 974 IV instaure un plafonnement des dettes déductibles qui n’existait pas dans l’ancien ISF.
Ce mécanisme s’applique sous deux conditions cumulatives.
Première condition, la valeur du patrimoine taxable doit être supérieure à 5 millions d’euros au 1er janvier, ce qui limite de fait l’application de cette disposition aux seuls patrimoines immobiliers les plus importants.
Seconde condition, le montant des dettes admises en déduction doit excéder 60% de cette valeur d’actifs d’au moins 5 millions. Si ces conditions sont réunies, la dette n’est pas déductible en totalité : au-delà de ce seuil, la déduction ne s’opère qu’à hauteur de 50%.
Le redevable possède un immeuble taxable évalué à 4,8 millions d’euros, financé par une dette du même montant.
Dans ce cas, l’assiette imposable à l’IFI est nulle.
En effet, l’actif étant inférieur à 5 millions d’euros, le mécanisme de plafonnement ne s’applique pas. Le crédit affecté à l’acquisition de l’immeuble est déductible en totalité.
Le redevable possède des biens immobiliers évalués à 14 millions d’euros, financés par une dette de 12 millions d’euros. Le mécanisme de plafonnement s’applique puisque la valeur de son patrimoine est supérieure au seuil de 5 millions d’euros et que la dette représente plus de 60% de son patrimoine immobilier (plus de 60% de 14 millions d’euros, soit plus de 8,4 millions d’euros).
La dette excédant cette limite, soit 3,6 millions d’euros (12 – 8,4), n’est déductible que pour moitié soit 1,8 million d’euros (50% de 3,6 millions). Au total, la dette déductible est de 10,2 millions d’euros (8,4 + 1,8).
Le patrimoine net taxable se monte donc à 3,8 millions d’euros (14 – 10,2).
En l’absence de mécanisme de plafonnement, la dette aurait été déductible en totalité, soit un patrimoine net taxable de 2 millions d’euros (14 – 12).
Montant de l’IFI correspondant avec plafonnement des dettes déductibles : 23.690 euros
Montant de l’IFI en l’absence de plafonnement des dettes déductibles : 7.400 euros
Ce plafonnement représente donc une majoration induite de 16.290 euros d’impôt.
Dans le cadre de l’IFI, la liste des dettes fiscales déductibles (qui n’est pas nominativement fixée par la loi) s’est réduite aux impôts dus par le propriétaire de biens immobiliers, soit :
La rédaction du texte exclut clairement la possibilité de déduire les impôts sur les revenus générés par les actifs immobiliers (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers par exemple) et les impôts « incombant normalement à l’occupant » soit la taxe d’habitation et la redevance télé.
Dans le cadre de l’ISF, la totalité des dettes fiscales étaient déductibles :
Avec l’extinction de la réduction ISF PME au 31 décembre 2017, le seul moyen de réduire son IFI est le dispositif IFI dons, applicable dans les mêmes conditions que l’ancien dispositif ISF dons.
Un redevable peut ainsi, pour diminuer le montant de son impôt, faire un don à une fondation reconnue d’utilité publique (y compris les fondations abritées sous la Fondation de France ou d’autres fondations abritantes) ou à tout autre organisme d’intérêt général éligible jusqu’à la date limite de déclaration.
La réduction d’impôt, égale à 75% des versements, est soumise à un plafond de 50.000 euros entre deux déclarations d’IFI. Ce qui correspond à un don ou à un cumul de dons d’un montant maximum de 66.666 euros.
L’instauration de l’IFI a marqué la fin des déclarations spécifiques à renvoyer au fisc au plus tard le 15 juin, accompagnées d’un paiement immédiat. La déclaration d’IFI 2022 s’effectue dans un formulaire à remplir en même temps et en complément de la déclaration de revenus, au même titre que la déclaration 2042 C (gains d’actions gratuites et de levées de stock-options, plus-value sur clôture anticipée de PEA, défiscalisation immobilière ou dans les PME) ou la déclaration 2042 RICI (réductions et crédits d’impôt).
Le formulaire à utiliser est l’imprimé 2042 IFI (pour les utilisateurs d’une feuille d’impôt) et ses annexes ou la rubrique impôt sur la fortune immobilière en cas de déclaration en ligne sur le site Impots.gouv.fr.
Tout redevable peut ainsi remplir sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière en ligne.
Selon les dispositions prévues par la loi, la déclaration d’IFI étant désormais commune à la déclaration de revenus, le même calendrier de dépôt s’applique. Les dates de déclaration pour 2022 sont les suivantes (source ToutSurMesFinances.com) :
> Pour la feuille d’impôt (formulaire 2042 + formulaire 2042 IFI), le mardi 31 mai 2022 (nouveau délai)
initialement, la date limite de dépôt était fixée au 19 mai
> Pour la déclaration en ligne :

Il sera possible d’effectuer une déclaration rectificative d’IFI, pour les personnes ayant effectué leur déclaration en ligne, d’août à décembre 2022. La prise en compte des corrections donnera lieu à l’émission d’un nouvel imposition.
Plus de détails > IFI 2022 : le calendrier de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière
Les redevables de l’ISF les plus fortunés encore redevables de l’IFI bénéficient d’un délai supplémentaire pour payer leur impôt par rapport à l’ancien impôt.
Dans le cadre de l’ISF, les propriétaires d’un patrimoine supérieur à 2,57 millions d’euros devaient payer leur impôt le 15 juin au plus tard, en même temps que le dépôt de leurs formulaires. L’impôt sur la fortune immobilière étant soumis aux mêmes conditions de recouvrement que l’impôt sur le revenu, la date-limite de paiement est désormais fixée à mi-septembre pour tous les redevables, soit :
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