Par Gaëlle Lebourg
«À la vente, à l’achat immobilier ou lors de la réalisation de travaux, il faut réduire au maximum le risque de déconvenues. Notre métier, c’est de faire du sur-mesure. Quand on a un projet immobilier, le réflexe numéro un doit être de désamorcer les pièges avec le notaire et de faire le point avec lui. Mieux vaut consulter un notaire en amont que trop tard : on gagne tellement de temps en anticipant les éventuels problèmes. Ces 13 conseils, qui s’adressent à toute personne ayant un projet immobilier, devraient vous garantir de construire un projet pérenne et sans mauvaise surprise.
Maître Céline Deschamps, notaire à Aix-les-Bains et porte-parole du bureau du Conseil supérieur du notariat, partage ici ses meilleurs conseils pour réaliser un achat, une vente ou des travaux en toute sérénité.
Commençons en abordant la vente d’un bien. Si vous vendez, il ne faut pas autoriser votre acquéreur à faire des travaux avant qu’il n’ait acheté effectivement. Cela peut arriver quand le vendeur et l’acquéreur s’entendent bien, et que ce dernier demande s’il peut commencer à faire les peintures, enlever le papier peint, ou refaire le carrelage, par exemple. Accepter peut poser plusieurs difficultés. Si l’acquéreur endommage le bien et que la vente ne se fait pas, qui va le remettre en état ? Tant que la vente n’est pas faite, le vendeur reste propriétaire du bien et à ce titre-là, il est responsable de tout.
De même, il est déconseillé de remettre la clé à l’acquéreur avant l’achat. Imaginons que la vente ne se fasse pas : si l’acquéreur ne rend pas la clé, il ne peut pas être facilement expulsé. Ou si, en ayant les clés, l’acquéreur découvre dans le bien des choses qui ne lui conviennent pas (sans que ce soient des vices), il pourrait remettre en question son achat et cela donnerait lieu à des procédures. Conclusion, la remise des clés doit se faire chez le notaire, le jour de la vente et pas avant. Et surtout, pas de travaux anticipés.
Si le vendeur a trouvé un acquéreur, mais qu’il y a un peu de délai entre le compromis et la vente, il peut avoir l’idée de louer son bien. Cela pose un premier problème au niveau du droit civil : le locataire aura des droits en fonction du bail signé. Et si le vendeur a signé un bail sans savoir qu’il donne un droit de préemption au locataire ou une possibilité pour le locataire de se maintenir dans les lieux, le vendeur ne pourra pas vendre son bien comme promis si le locataire décide de rester. Le vendeur sera alors tenu à des pénalités et peut-être à une vente forcée.
Le deuxième problème est d’ordre fiscal. Une résidence principale mise en location avant la vente devient un bien locatif. Le vendeur peut ainsi perdre l’exonération fiscale de l’impôt de plus-value, car le bien n’est plus sa résidence principale. Même s’il est très facile de louer son bien sur une plateforme, ne louez pas votre bien une fois que vous avez signé une promesse de vente.
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Si vous voulez vendre votre bien, mais que des hypothèques y sont attachées pour un montant supérieur au prix de vente, vous devez prendre conseil auprès de votre notaire au préalable. Prenons l’exemple de quelqu’un vendant son appartement en copropriété 500 000 euros. Il lui reste 510 000 euros de crédit à rembourser sur cet appartement, et une hypothèque est attachée au crédit. Il a par ailleurs 20 000 euros d’impôt de plus-value et doit 10 000 euros au syndicat des copropriétaires. Il manque 40 000 euros. La vente ne peut pas se faire car le vendeur doit des sommes qui sont garanties par des hypothèques pour un montant supérieur au prix.
Dans ce cas-là, si le vendeur n’a pas assez de fonds pour compléter, il risque une procédure judiciaire avec dommages et intérêts, parce qu’il s’était engagé à vendre aux acquéreurs. D’où l’importance de faire le point avec son notaire dès que vous avez un projet immobilier.
Effectuer des travaux sans autorisation, sans facture et sans assurance peut être un élément bloquant au moment de vendre votre bien. Car l’acquéreur peut refuser de l’acheter si des travaux n’ont pas été autorisés ou ne sont pas conformes : il ne voudrait par exemple pas courir le risque d’une remise en état. Si les travaux ont déjà été faits, ces problèmes peuvent être anticipés en prenant conseil auprès de son notaire, qui aura une analyse juridique adéquate.
Mettons-nous désormais dans la peau d’un acquéreur. Vous devez absolument visiter le bien que vous achetez, en vous rendant sur place. Une vidéo ne suffit pas. Il convient de se rendre compte de l’état réel du bien : essayer les robinets, la chasse d’eau, vérifier que tout a l’air à peu près en état de fonctionnement.
Une visite permet aussi d’appréhender l’environnement dans lequel se trouve le bien. Est-il à côté d’une autoroute, d’une usine, d’une décharge ? Il y a des choses qu’on ne voit pas en vidéo : l’ensoleillement, les nuisances olfactives ou sonores, l’environnement immédiat ou le voisinage. Visitez le bien qui vous intéresse plusieurs fois, à différentes heures du jour, sur différents jours de la semaine, parce que la nuisance ne sera peut-être pas la même le lundi matin à 8 heures et le dimanche après-midi ou le soir.
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Rencontrez le vendeur du bien et posez-lui des questions : a-t-il fait des travaux ? Si oui, lesquels ? Pourquoi ? Qui les a faits ? A-t-il une assurance, une garantie décennale ? A-t-il demandé l’autorisation à la mairie pour les travaux ? Essayez d’être très pragmatique et curieux en posant des questions précises : où passent les canalisations ? Quel est le type d’assainissement ?
Il faut s’imaginer être déjà propriétaire du bien et vouloir l’utiliser. Cela permet d’appréhender éventuellement des problèmes, des risques, ou des éléments qui ne vous conviendraient finalement pas à l’achat.
C’est à l’acquéreur potentiel d’aller au service d’urbanisme de la mairie pour en savoir plus sur sa zone d’urbanisme. Demandez à la mairie s’il y a des projets en cours ou à venir. Une maison peut se construire à côté, tout comme un immeuble collectif de cinq étages ou une usine. Gardez en tête qu’une maison jouxtant un champ, achetée pour le calme ambiant, ne bénéficiera peut-être pas du même environnement dans dix ans.
L’urbanisme est évolutif. Si vous achetez un appartement en ville, se renseigner a moins d’intérêt, mais à la campagne ou en périurbain, c’est indispensable. À Aix-les-Bains, où j’exerce, des maisons avaient une pleine vue sur le lac du Bourget jusqu’à ce qu’un jour, d’autres maisons aient été construites juste devant leurs fenêtres. Elles n’ont plus eu la vue sur le lac.
Ayez conscience que rien n’est immuable et pour en savoir plus sur le quartier, promenez-vous-y, rencontrez les personnes qui y vivent déjà, demandez-leur ce qu’elles savent sur les projets en cours.
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Un vendeur avec un budget serré, qui s’entend bien avec son acquéreur, peut lui demander de lui verser 50 000 euros en avance, et le reste au moment de la vente, chez le notaire. Le tout en toute bonne foi. Ne faites jamais cela. Quand on signe une promesse de vente, l’acquéreur verse un dépôt de garantie : une somme qui dépend des régions, mais qui représente environ 5 % du prix de vente. L’acquéreur verse cette somme pour s’engager, et il ne la verse pas au vendeur, mais chez le notaire. L’argent est en sécurité et gardé à la Caisse des dépôts et consignations.
Imaginons que l’acquéreur verse cette somme au vendeur et que ce dernier décède, par exemple. La vente ne se fera jamais et l’acquéreur n’a aucune garantie de retrouver ses sous, surtout si le vendeur les a déjà dépensés. Donc ne versez aucune somme au vendeur tant que la vente n’est pas faite. Toute somme qui serait versée en avance, pour réserver ou s’engager, doit être versée chez le notaire.
N’achetez pas de bien sans vérifier au préalable votre situation matrimoniale auprès du notaire. Toutes les personnes mariées ou pacsées l’ont été sous un régime matrimonial ou un régime du pacs. Tout dépend du régime auquel elles ont ou non choisi d’être soumises. Beaucoup de personnes se marient sans contrat et ignorent totalement qu’elles sont sous le régime de la communauté : après le mariage, tout est commun, y compris les achats. Par exemple, quand vous vous mariez sans contrat, vous ne pouvez pas acheter un appartement tout seul. Vous l’achetez aussi pour le compte de votre conjoint, même s’il ne paie rien.
Pour le pacs, la logique peut être similaire. Vous pouvez vous pacser sans passer chez le notaire, en choisissant des conventions trouvées sur Internet ou données par un ami. Ces conventions ne seront pas forcément adaptées à vos besoins et vous pouvez ainsi vous retrouver soumis au régime de l’indivision des acquêts. Avec ce régime, si vous achetez un bien avec votre partenaire, il est forcément acheté à 50-50, peu importe qui le finance. C’est un piège en cas de séparation.
Il convient également de vérifier la provenance des fonds avec lesquels on achète le bien : est-ce de l’argent personnel, issu d’une succession, ou des économies ? Clarifier ces questions avec le notaire permet de savoir qui achète quoi, qui est propriétaire de quoi, qui a le droit de revendre, qui prend les décisions et qui doit engager les futures dépenses sur ce bien.
Et si vous voulez acheter seul en étant séparé mais pas encore divorcé, faites très attention. Vérifiez votre régime matrimonial et assurez-vous de ne pas acheter aussi pour la communauté, et donc pour votre futur ex-conjoint.
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Si vous achetez un bien à plusieurs, assurez-vous que chacun achète la part qu’il finance. Prenons l’exemple d’un couple achetant un bien à 50-50, mais pour qui le bien n’est pas financé par les deux partenaires à parts égales. Disons qu’il est presque entièrement payé par l’un des membres du couple.
Même si vous êtes persuadé que vous resterez ensemble toute votre vie, en cas de séparation, vous courez deux risques : soit celui qui a moins payé doit rembourser l’autre en fonction de plusieurs paramètres juridiques, soit l’autre ne va pas pouvoir se faire rembourser. Et tant pis si son partenaire n’avait rien payé. Donc achetez en proportion de ce que vous financez.
Toujours en cas d’achat à plusieurs, il arrive très souvent que l’un des deux acquéreurs fasse les travaux parce qu’il sait les faire. Il achète du matériel, mais surtout donne beaucoup de son temps et de savoir-faire. Le jour de la séparation, grâce à ces travaux, le bien a gagné en valeur. Et celui qui a réalisé les travaux demande donc à être dédommagé de la plus-value qu’il a donnée au bien. Mais la main-d’œuvre ne se valorise pas juridiquement. Il faut donc prendre le soin d’en parler avec son notaire avant, éventuellement de faire une convention, d’ajouter une clause dans l’acte pour dédommager la personne qui fera les travaux. Sinon, elle ne touchera rien de plus en cas de vente.
Dans ma pratique, je propose toujours aux acquéreurs un rendez-vous dédié aux finances entre le compromis et la vente pour savoir comment le bien va être financé, si des travaux sont prévus, qui va les faire, etc. Cela permet d’anticiper pour s’assurer qu’au stade de l’achat, tout soit conforme aux souhaits des acquéreurs et surtout pérenne pour l’avenir. Si le notaire ne propose pas ce rendez-vous, l’acquéreur doit le demander pour faire un point entre le compromis et l’achat. Avant, c’est trop tôt.
Pendant ce rendez-vous, évoquez aussi les premières questions de succession. Une fois qu’un bien est acheté ensemble, si l’un décède, à qui revient sa part du bien ? Il faut imaginer toutes les questions successorales et de testaments, et donc éventuellement de mariage ou de pacs qui y sont associées.
L’erreur serait de ne pas se renseigner. Prenons l’exemple classique des primo-accédants jeunes, sans enfant. L’un d’eux décède très brutalement et si rien n’a été pensé en amont, le survivant peut se retrouver propriétaire de l’appartement avec toute sa belle-famille. C’est rarement son souhait, d’où l’intérêt d’organiser un testament.
Un prêt immobilier doit être assuré à la banque en cas de décès. Mais, par exemple pour un achat en couple, il n’est pas obligatoire d’être assuré chacun à 100 %. Si vous choisissez d’être chacun assuré à 50 %, si l’un décède, le survivant devra donc rembourser la moitié de son crédit.
Il faut essayer de se projeter dans la situation un peu dramatique pour voir s’il n’est pas opportun d’assurer son prêt au maximum pour éviter, en cas de décès prématuré, d’avoir une vie encore plus compliquée qu’elle ne le serait rendue par le décès. Car si ce jour-là, il y a des enfants en bas âge, que le survivant ne travaille pas, il peut être somme toute assez difficile de continuer à assumer un prêt immobilier. Autant de questions à aborder avec un notaire, qui saura donner les bons conseils, et une analyse juridique pertinente. »
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