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La connaissance d’un problème par l’acquéreur n’exclut pas automatiquement la présence d’un vice caché. L’acheteuse de cette maison en Occitanie en 2017 en a fait l’expérience. Consciente de l’état imparfait du bien, elle négocie son prix à la baisse en raison de travaux à prévoir pour pallier les problèmes d’humidité. La vente est conclue pour 195 000 euros. L’acte notarié mentionne notamment la nécessité de réaliser des travaux de ventilation liés à l’assainissement individuel, la maison n’étant pas raccordée au réseau collectif.
L’acquéreuse sait donc que le bien doit être rénové. Mais une fois les clés en main, elle découvre un problème qu’elle n’avait jamais envisagé. Une odeur persistante et nauséabonde envahit la maison. Il ne s’agit pas d’une odeur d’humidité, mais d’une senteur fétide rendant l’installation impossible : une forte odeur d’urine imprègne la maison.
Elle comprend alors que les problèmes d’humidité sont bien plus importants que ce qu’elle imaginait. L’acquéreuse pense être face à un problème de vice caché. L’affaire passe donc entre les mains de la justice. « Le vice caché, c’est un défaut qui n’était pas décelable lors de la vente ou dont l’acheteur ne pouvait apprécier l’ampleur et les conséquences, rappelle Florence Iung, avocate au barreau de Quimper. À cause de cette odeur, elle s’est peut-être rendu compte que le coût des travaux serait plus important que ce qu'elle avait imaginé. »
En septembre 2023, la cour d’appel estime toutefois que l’humidité constitue un vice apparent, c’est-à-dire « un défaut que l’acheteur pouvait constater lors de la vente et dont il pouvait mesurer la gravité et les effets », explique l’avocate en droit immobilier. Dans ce cas, le vendeur n’en est pas responsable. Les juges considèrent en effet que l’acquéreuse, informée de la présence d’humidité, aurait dû procéder à un minimum de vérifications, « au-delà des meubles ou éléments de décoration », en examinant attentivement les revêtements muraux, l’état des huisseries et les équipements sanitaires.
Quant à l’odeur, que le rapport d’expertise attribue à l’urine imprégnée dans les parquets, la vendeuse ayant vécu dans les lieux avec une petite vingtaine de chats, elle ne constitue pas en elle-même, selon la cour, un vice rendant le bien impropre à son usage. D’autant que la maison nécessitait déjà des travaux de rénovation destinés à traiter l’humidité imprégnant les boiseries.
L’affaire est alors portée devant la Cour de cassation. Dans un arrêt du 10 juillet 2025, celle-ci casse la décision de la cour d’appel. Les magistrats relèvent que cette odeur constituait une manifestation du désordre d’humidité, dont l’ampleur et les conséquences n’ont été révélées qu’après la vente. Autrement dit, « les juges considèrent que l’acheteuse avait certes connaissance d’un problème d’humidité, mais elle ne pouvait mesurer les conséquences et les effets à long terme », explique l’avocate. L’aération des pièces avant les visites a pu masquer temporairement les odeurs. En revanche, lorsque l’acquéreuse s’installe, après six mois durant lesquels la maison est restée fermée et inoccupée, l’odeur est devenue insupportable.
L’affaire sera rejugée par une autre cour d’appel. Plusieurs issues sont possibles. L'acquéreur peut demander une réduction du prix de vente de la maison. Une annulation de la vente est également envisageable, sauf si la clause exonératoire de garantie des vices cachés s’applique. L’article 1643 du Code civil prévoit en effet que le vendeur est tenu des vices cachés, sauf s’il a stipulé qu’il ne serait tenu à aucune garantie… à condition d’être de bonne foi et de ne pas avoir eu connaissance du vice. « Si, en revanche, il est établi qu’il connaissait le défaut — ce qui est souvent le cas lorsque le désordre est ancien, durable et lié à l’occupation du logement (odeurs persistantes, humidité, infiltrations, etc.) — la clause est réputée non écrite. Le vendeur retombe alors sous le régime le plus sévère de l’article 1645 du Code civil et peut être condamné, au-delà de l’annulation ou de la réduction du prix, à indemniser l’intégralité du préjudice de l’acheteur : travaux, relogement, perte de jouissance, frais financiers, voire préjudice moral », précise l’avocate.
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