Tribune de Bertrand Martin, Directeur General Casavo France
Casavo, plateforme immobilière européenne, s’implante en France et propose aux vendeurs une option « vente garantie » sur une certaine typologie de biens. Bertrand Martin, DG Casavo et expert du secteur, nous explique pourquoi ce concept devrait redessiner les contours du marché immobilier !
Depuis plusieurs mois, l’inflation marque l’actualité, avec des niveaux jamais vus depuis des décennies en France. Avec les crises qui se succèdent, la flambée des prix pèse sur toutes les classes d’actifs. L’épargne des ménages ne dort plus, elle s’amoindrit. En avril, la Banque de France prévoyait une perte de 108 milliards d’euros pour l’année 2022.
Dans ce contexte, la pierre fait plus que jamais figure de valeur refuge. Reste que dans l’immobilier comme ailleurs, l’incertitude est grande, notamment à cause de l’envolée des taux d’emprunt. De 1,12 en janvier, il est passé à 1,7 en mai et a dépassé le seuil symbolique des 2% en octobre (selon l’observatoire crédit logement). Sans surprise, le marché se tend. A Paris, où les biens étaient réputés se vendre dans la journée, il faut en moyenne 96 jours pour conclure une transaction… quand tout se passe bien ! En pratique, les ménages qui ont besoin de vendre pour se positionner sur un autre bien sont dans une grande situation d’inconfort. Prenons l’exemple d’un couple marié qui attend un enfant à naître dans 6 mois. Vivant dans un deux-pièces situé à République et estimé à 450K, le couple désire faire une offre pour un appartement plus grand situé à Vincennes, au prix de 600K. Concrètement, ce couple ne peut concrétiser son projet que s’il est certain de vendre son appartement avant six mois, au prix qui lui permettra de sécuriser son crédit.
Cet exemple n’est pas isolé et concerne tous les types de population : les personnes en mobilité professionnelle, les personnes divorcées ou les retraités qui veulent se défaire d’un bien pour éviter d’effectuer les travaux d’économies d’énergie imposés par la réglementation… A des degrés divers, tous sont des vendeurs pressés. Or, ces vendeurs n’ont aucune garantie sur rien, ni sur le délai au bout duquel ils vendront leur bien, ni sur le prix qu’ils en obtiendront, et donc pas davantage sur le crédit qu’ils réussiront -ou pas- à négocier auprès de leur banque.
Les vendeurs sont mal armés pour faire face seuls à cette situation. Beaucoup sont tentés de se passer d’agents immobiliers, mais les réseaux de particuliers n’ont jusque-là pas fait la preuve de leur efficacité. La conjoncture rend difficile l’estimation du prix d’un logement, et beaucoup ont tendance à surévaluer leur bien. En raison du manque de transparence sur les données de ventes, l’accès à l’information sur les prix du marché est très difficile. Chaque semestre, les notaires fournissent les chiffres des transactions (avec la « Base Notaires »), mais ces informations sont obsolètes car publiées six à neuf mois après la transaction. Dans 90% des cas, un vendeur ne connaît pas le prix de son bien.
Or, un prix mal évalué, c’est une transaction qui ne se fait pas. Environ 10% d’appartements restent en vente plus d’un an en région parisienne. En conséquence, beaucoup de projets d’achats n’aboutissent jamais faute de financement garanti. Et quand par chance un acquéreur parvient à se positionner sur un bien, le prêt relai devient pesant à mesure que le délai de vente s’allonge. Pour les ménages, c’est la double peine : ils subissent toutes les contraintes de la vente (négociation, administratif) et de l’achat (négociation du crédit), sans nécessairement conclure leurs transactions au prix le plus avantageux.
En supprimant le risque lié à l’incertitude, la cession garantie et rapide d’un bien facilite la vente -et, en conséquence, l’achat- de biens immobiliers.
Un particulier fait évaluer son appartement au prix du marché sur la plateforme Casavo. Dès le début de la relation, la plateforme lui propose une option de vente garantie à un prix fixé à l’avance, sans condition suspensive ni délai de rétractation, au cas où la transaction ne serait pas conclue dans les 5 mois. Pour une commission de 5 à 6 %, le vendeur souscrit une sorte d’assurance qui lui permet de mener ses projets à bien sereinement. Le jeu en vaut la chandelle, car les experts en finance et gestionnaires de patrimoine s’accordent à penser que c’est le bon moment pour emprunter. Encore faut-il que les banques ne ferment pas les vannes du crédit ! La vente garantie permet d’aller rapidité et maximisation du profit pour le vendeur : autant d’arguments qui devraient les rassurer.
Bertrand Martin, Directeur General Casavo France