L'appartement dans lequel elle vivait depuis 6 ans a été vendu sans son accord : pourquoi cette mère de famille a perdu son procès face à son mari – Figaro Immobilier

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Peut-on vendre le domicile conjugal sans le consentement de son conjoint ? Pensant être protégée par le Code civil, une épouse a tenté de faire annuler la vente de son appartement parisien réalisée par son mari via leur SCI. Mais la Cour de cassation n’est pas allée dans son sens.
Tout commence en 2002. Un couple constitue une SCI : le mari détient 99% des parts quand son épouse détient le dernier pourcentage. Quelques mois plus tard, cette même SCI achète un appartement dans le 16^e arrondissement de Paris, où le couple et ses enfants s’installent.
Mais en 2008, la situation financière de la société se dégrade fortement. Les dettes de la SCI s’accumulent et le mari décide de vendre le bien pour un montant de 2,4 millions d’euros. Cette vente intervient dans un contexte d’urgence : l’appartement est menacé de saisie immobilière.
« C’était soit une vente amiable pour tenter d’obtenir le meilleur prix, soit une vente à la barre du tribunal », explique Julia Audibet, notaire à Vincennes. Conformément aux statuts de la SCI, la vente devait être autorisée par une assemblée générale réunissant plus de la moitié du capital social. Avec ses 99% de parts, le mari pouvait donc faire adopter seul la résolution autorisant la vente. La vente est donc réalisée, et son produit est presque intégralement absorbé par le règlement des dettes de la SCI.
Si cette décision semblait pragmatique au mari, son épouse, elle, ne l’entendait pas de la même manière. Après avoir engagé une procédure de divorce, elle assigne son mari en justice afin d’obtenir l’annulation de la vente. Elle réclame également 20 000 euros de dommages et intérêts au notaire : elle estime que celui-ci a manqué à son devoir de conseil, en ayant conclu une vente portant sur le domicile conjugal sans s'assurer de son consentement. Elle lui reproche aussi de s’être rendu complice de fraude, en permettant un recel de communauté. L’épouse demande également le paiement solidaire de 435 349 euros par son mari et l’acquéreur de son appartement pour recel de communauté. Selon elle, une partie du prix de vente n’aurait pas servi à régler les dettes et aurait été détournée au profit de son époux.
Elle reproche à son mari d’avoir vendu le domicile conjugal sans son consentement, invoquant notamment l’article 215 du Code civil, destiné à protéger le logement familial et permettant à un époux de solliciter l’annulation d’un acte de vente réalisé sans son accord.
Cet argument ne convainc toutefois pas les juges. « La Cour s’est intéressée à la situation antérieure à la vente. Or, à ce moment-là, c’était la SCI qui était propriétaire du bien. En l’absence de bail ou de convention écrite, pouvait-on réellement considérer qu’il s’agissait du logement familial ? Aucun document ne démontrait que le bien avait été mis à disposition des associés », analyse Julia Audibet.
Dans une décision rendue par la Cour de cassation le 14 mars 2018, les juges retiennent en effet que la SCI était propriétaire de l’immeuble et qu’aucun droit d’occupation n’avait été consenti aux époux. Le mari, en sa qualité de gérant et associé majoritaire, pouvait donc procéder à la vente sans le consentement de son épouse, les statuts de la SCI n’imposant pas un vote à l’unanimité.
La vente a donc été validée par la justice, et l’épouse déboutée de l’ensemble de ses demandes. Dès lors que la vente est jugée régulière, il n’y a plus lieu de poursuivre le notaire. Quant à l’accusation de recel de communauté, les juges estiment qu’elle est mal fondée.  « Pour qu'il y ait recel de communauté, il faut que l'argent détourné appartienne aux époux. » Ici, les fonds revenaient à la SCI et ont été affectés au règlement de ses créanciers. « Il n'a pas gardé le sou pour lui, souligne la notaire, mais a utilisé l’argent de la vente pour régler les dettes de la SCI. »
Pour se prémunir, Maître Audibet recommande, lorsque l’achat d’un bien immobilier via une SCI est destiné à servir de logement familial, de conclure un bail entre la SCI et les associés, ou une convention d’occupation à titre gratuit, permettant d’occuper le bien sans paiement de loyer. “Dans ce cas, je pense que si elle avait eu un écrit, elle aurait eu gain de cause.”
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